2019년의 주요 교훈 중 하나는 REIT 투자자의 욕구가 끝이 없다는 것입니다. REITs의 가격이 너무 많이 인상되어 사람들이 시장에서 거품이 형성될 수 있다고 우려하는 것은 당연합니다.
한 가지 정성적 추론은 장기간에 걸친 낮은 수익률에도 불구하고 패시브에 대한 욕구가 너무 큰 나이든 투자자들이 이 자산군에 뛰어들었다는 것입니다. 배당금을 회수하는 데 시간이 걸리기 때문에 REIT 투자자에게 수동 소득을 창출하는 보유 지분의 일부를 매각하도록 설득하는 것이 훨씬 어렵습니다.
Early Retirement Masterclass에서 우리는 투자 세계에서 일반적인 REIT 전략을 지원하거나 폭로하기 위해 양적 백 테스트의 경험적 접근 방식을 사용합니다.
이 기사에서는 모든 REITs 카운터 바구니를 구매하고 보유하는 기본 전략에 대해 벤치마킹되는 세 가지 일반적인 소매 투자자 전략을 검토할 것입니다.
이 세 가지 전략은 다음과 같습니다.
시간이 지남에 따라 백 테스트 숫자를 검토하면 결과가 흥미로울 것입니다.
다음은 결과에서 얻을 수 있는 몇 가지 결론입니다.
매우 예상할 수 있듯이 10년 백 테스트는 대공황의 끝자락이었던 2009년으로 거슬러 올라갑니다. 잘. 백 테스트가 2018년 12월부터 진행됨에 따라 REITs의 10년 실적이 하향 추세임을 알 수 있습니다. REITs는 10년 이상의 성과를 낸 후 단순히 시장 수익으로 돌아가고 있기 때문에 괜찮습니다.
$0.99로 $1.00의 부동산을 사는 것은 매력적이지만 개인 투자자들은 이미 이 전략을 과도하게 사용하여 한동안 실패했습니다. 일부 부동산 포트폴리오는 타당한 이유가 있을 수 있습니다.
가장 흥미로운 변화는 더 높은 배당금을 지급하는 REIT의 세계에 초점을 맞추면 전체 REIT 세계를 매수하는 것에 비해 실적이 저조하다는 것입니다. 이것은 많은 투자자들이 더 높은 수익률을 찾기 위해 REITs 카운터에 뛰어들 때 일어나는 일입니다. 이것은 부동산의 현금 흐름이 우리가 말할 때 더 비싸지고 있다는 첫 번째 신호입니다.
높은 배당금이 실패하기 시작했지만, 낮은 기어링을 가진 REITs는 4월에 한 번의 하락을 제외하고 지속적으로 추가 이익을 창출하는 것 같습니다. 낮은 기어링으로 REITs를 선택하면 권리 문제가 발생할 가능성이 낮아진다는 추가 이점도 있습니다.
당연히 5개의 데이터 포인트만 가지고 있는 것만으로는 이러한 전략이 실제로 실패하고 있다는 강한 확신을 갖고 결론을 내리기에 충분하지 않습니다.
대신, REITs가 좋은 2019년을 즐겼기 때문에 새로운 투자자들은 과거 투자자들만큼 좋은 시간을 경험하지 못할 것이라는 아이디어에 약간의 신뢰를 주기 위해 숫자를 사용해야 합니다.
Early Retirement Masterclass의 경우 백 테스트 결과만으로는 설명할 수 없는 우수한 위험 수익률 REIT 포트폴리오를 찾기 위해 여러 요소를 조합하여 매칭합니다.
우리의 철학은 스크린 선택의 근거는 항상 비즈니스 아이디어에 확고히 기초해야 한다는 것입니다. 정량적 접근 외에도 학생들은 포트폴리오가 출시될 준비가 되기 전에 스톡 화면을 더욱 세분화하기 위해 정성적 추론 계층을 추가해야 합니다.
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그렇지 않다면 이 기사가 최소한 REITs를 무심코 선택하지 말라고 경고했기를 바랍니다. 타이타닉이 침몰하는 동안 구멍이 있는지 실제로 검사하지 않고 구명정을 무작위로 선택하는 것과 유사합니다.