CNAV 투자의 개념은 주당 좋은 자산이 주가보다 더 가치가 있는 기업을 찾아 매수하는 것입니다. 종종 사건이나 촉매제가 숨겨진 가치를 풀 때까지 주가는 낮게 유지됩니다. 그렇게 되면 주가가 오르고 투자자는 순조로운 자본 이득을 얻게 됩니다.
Alvin이 Hongkong Land (SGX:H78)에 대해 쓴 지 일주일이 지났습니다. 그 이후로 베이징은 홍콩 보안법을 통과시켰고 마이크 폼페이오 미국 국무장관은 홍콩을 더 이상 새로운 법으로 자치 지역으로 간주할 수 없다고 논평했습니다.
이로 인해 홍콩에서 막대한 투자와 자금이 유출될 것입니까?
이것들은 어떻게 전망을 바꿀 것입니까?
Hongkong Land에 지분이 없는 사람이 자신의 포트폴리오에 홍콩랜드를 추가하는 것을 고려해야 합니까?
CNAV 전략을 기반으로 하는 Hongkong Land는 가치 있는 자산에 대해 66% 할인된 가격으로 거래되는 분명히 가치가 높은 주식입니다. 밸류에이션 하락의 명백한 이유는 1) 홍콩 시위와 2) 코로나19가 사업 전망과 사무실 임대 수익률에 영향을 미치기 때문입니다.
이중고에 직면한 홍콩랜드는 살아남고 다시 일어설 수 있을까요?
시위와 관련하여 Alvin은 홍콩이 현재 중국과 미국의 전쟁터로 사용되고 있다고 간결하게 지적했습니다. 가까운 장래에 대만, 남중국해, 화웨이 및 5G 기술이 모두 미국과 중국 간의 대리 전장으로 사용될 것입니다.
큰 틀에서 내 견해는 중국이나 미국이 글로벌 패권을 놓고 이 싸움에서 이기든 상관없다는 것입니다. 홍콩이 글로벌 금융 중심지로서의 위치를 회복하기 전에 필요한 것은 어느 정도 안정을 취하는 것뿐입니다.
사실, 베이징이 부과한 가혹한 법은 홍콩 내부에서 활동하고 시위대 배후의 불길을 휘젓는 은밀한 세력을 무력화하기 위한 마스터 스트로크일 수도 있습니다. 이 경우 홍콩은 실용주의 사회이기 때문에 평소와 같이 매우 빨리 정상화될 가능성이 매우 높습니다. 그러면 안정의 회복은 홍콩랜드의 가치를 여는 촉매제 역할을 할 것입니다.
외교 정책에 있어 미국은 항상 자국의 이익을 보호하기 위해 행동했습니다. 따라서 홍콩의 특별 지위는 워싱턴의 "포이즌 애플"입니다. 그들이 이 특별한 지위를 철회한다면 중국만큼은 아니더라도 미국에 피해를 줄 것입니다. 짖는 개가 물지 않는다고 생각합니다. 트럼프가 더 많은 위협을 가할수록 그의 위치는 실제로 더 약해집니다.
더 중요한 것은 Hongkong Land가 최근 연례 보고서에서 상하이의 주요 부지 매입을 발표했다는 점입니다. 2월의 발표는 두 가지 이유로 헤드라인을 장식했습니다. 우선 매각가는 44억 달러를 돌파하며 역대 최고치를 기록했다. 둘째, 합작투자가 아닌 홍콩랜드가 직접 낙찰을 제출했다. 이는 그러한 대규모 프로젝트에서 다소 이례적인 일이며 이는 회사의 강점과 의도를 매우 분명하게 보여주었습니다.
2019년 연례 결과 발표에서 우리는 이 최신 개발에 대한 더 많은 정보를 얻었습니다. 110만 평방미터의 개발 면적을 감안할 때 홍콩 랜드를 중국 본토의 부동산 개발 분야에서 힘을 발휘하는 데 큰 도약이 될 것입니다.
계획 계획에 변경 사항이 없다고 가정하면 이 개발 부지는 627,000제곱미터의 사무실 공간을 산출하고 220,000제곱미터는 매각되고 407,000제곱미터는 장기적으로 보유하게 됩니다.
이를 현재 보유하고 있는 383,000제곱미터의 홍콩 사무실 공간과 비교하면 Hongkong Land가 홍콩에서 사업을 다각화하고 중국의 성장을 차기 수익 엔진/캐쉬 카우로 삼기로 결심했음을 알 수 있습니다.
이것은 또한 홍콩과 마카오에서 사무실 공간의 약 1/3, 상하이(중국)에서 1/3, 동남아시아에서 1/3을 차지하는 HK Land에 훨씬 더 나은 균형을 제공할 것입니다. 홍콩의 상황이 실제로 악화되어 주요 금융 중심지로서의 위상을 잃는다면 싱가포르와 상하이는 몰락에서 이득을 볼 수 있는 좋은 위치에 있을 것입니다. 이것이 다른 두 시장의 더 건강한 수익에 반영되기를 바랍니다.
상하이 사이트는 개발하는 데 3~7년이 걸릴 것으로 예상되므로 임대 수익은 2023~2027년 이후에만 조금씩 증가할 것입니다. 그러나 앞으로 몇 년 안에 220,000제곱미터의 사무실 공간과 22,000제곱미터의 주거용 프로젝트를 판매하여 수익을 창출할 수 있습니다. 현재 낮은 부채/자기자본 비율을 감안할 때 펀더멘털 비율에 따른 전망을 바꾸지 않고도 구매 및 개발 비용을 부채로 쉽게 조달할 수 있습니다.
주가가 하락한 상황에서 배당 수익률은 모든 투자자에게 위안이 될 것입니다. 과거 추이를 살펴보면 주당 배당금이 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 주가 4.07달러 기준 배당수익률은 5.4%로 높았다.
홍콩의 급변하는 상황을 감안할 때 홍콩에 대한 모든 투자는 투자 기간이 길고 변동성에 대한 내성이 강한 투자자에게만 적합합니다. 그런 면에서 홍콩랜드는 깊은 가치를 제시합니다.
홍콩랜드는 빛날 때를 기다리는 연마되지 않은 다이아몬드가 될까요?
아니면 투자자들이 떨어지는 칼날을 잡을 것인가?
단지 시간이 말해 줄 것이다.
공개:저자는 홍콩랜드에 대한 긴 입장을 가지고 있습니다.