이전에 CapitaLand Retail China Trust*로 알려졌던 CapitaLand China Trust(CLCT)는 싱가포르 최대의 중국 중심 부동산 투자 신탁(REIT)으로 시가 총액이 S$20억 9천만입니다.
*2021년 1월 26일부터 순수 리테일 리츠에서 사무실 및 산업 자산을 보유한 리츠로 투자 전략 확대에 따라 이름이 변경되었습니다.
대부분의 리테일 리츠와 마찬가지로 CLCT는 경제가 폐쇄되면서 팬데믹 기간 동안 무너졌습니다. 봉쇄 기간 동안 시민들이 쇼핑몰로의 불필요한 여행을 줄이면서 소매 판매가 급격히 떨어졌습니다. 중국의 경우 이 기간 동안 쇼핑몰에 심각한 영향을 미친 COVID-19의 확산을 억제하기 위해 완전한 잠금이 시행되었습니다. 그 결과 씨엘씨티 주가는 지난해 2월 고점 대비 36% 폭락했다.
CLCT 주가가 아직 팬데믹 이전 수준으로 회복되지는 않았지만 현재 REIT 뒤에 최악의 신호를 보내는 긍정적인 신호가 있습니다. (지난주 2단계 강화 경보가 발표된 후 CLCT가 약간 떨어졌습니다. 기본 사항은 변경되지 않았습니다. )
COVID-19의 확산을 억제하기 위해 중국 정부가 취한 단호한 조치로 인해 중국은 2020년에 처음으로 경제 활동을 재개한 국가가 되었습니다. 일부 제한 조치는 여전히 시행되고 있지만 전염병은 잘 통제되고 있습니다. 상무부에 따르면 2020년 5월 이후 중국 전역에서 약 80%의 레스토랑과 90%의 상업 시설이 영업을 재개했습니다.
경제활동 재개로 지난해 중국 경제는 2.3% 성장한 반면 나머지 세계는 마이너스 성장을 기록했다. 앞으로 분석가들은 중국이 8% 이상 성장할 것으로 예상합니다. 이것이 제가 앞으로 중국의 성장에 대해 낙관적인 이유입니다.
CLCT는 소비자 심리가 개선됨에 따라 소매 쇼핑몰의 방문객 수가 분기별로 증가하고 있다고 보고합니다. CLCT의 비즈니스 파크는 재택 근무 추세에 거의 영향을 받지 않는 것 같았습니다. 2020년 2분기 중반까지 기업이 비즈니스 파크에서 제공하는 협업적 캠퍼스 스타일 환경을 선호함에 따라 직장으로 복귀하는 인력의 비율은 이미 코로나19 이전 수준으로 돌아갔습니다.
이를 통해 CLCT가 앞으로 성장할 수 있는 잠재력이 있는 것처럼 보입니다. 이 기사에서는 기회와 위험을 분석할 것입니다. 그 후 오늘 좋은 매수 여부를 판단하겠습니다.
CLCT의 포트폴리오에는 1단계와 2단계가 혼합된 11개의 중국 주요 도시에 위치한 13개의 쇼핑몰과 5개의 비즈니스 파크 건물이 있습니다. Singapore-Hangzhou Science &Technology Park Phase I 및 Phase II의 인수는 2021년 2분기까지 완료될 것으로 예상됩니다.
CLCT의 소매점은 대중교통과 잘 연결된 인구 밀집 지역에 전략적으로 위치해 있습니다. 이 쇼핑몰은 필수 서비스와 다양한 소비자를 만족시키는 다양한 라이프스타일 제품을 제공하는 가족 중심의 원스톱 목적지로 자리 잡았습니다.
반면에 CLCT의 비즈니스 파크는 교통 허브와 가까운 고도 성장 경제 구역에 위치하고 있습니다. 이 건물에는 다양한 부문에 걸쳐 고품질의 평판이 좋은 국내 및 다국적 기업이 있습니다.
최근에는 투자 전략의 확장으로 인해 CLCT의 자산 클래스가 훨씬 더 다양화되었습니다.
앞으로 CLCT가 계속해서 더 많은 자산을 인수함에 따라 더 많은 다각화를 기대할 수 있습니다.
포트폴리오 전반에 걸쳐 CLCT의 임차인도 다양한 부문으로 잘 분산되어 있습니다. 이를 통해 CLCT는 특정 산업의 미래 성장을 포착하는 동시에 감소하는 산업의 영향을 줄일 수 있습니다.
CLCT 재무 성과의 5년 추이를 살펴보면, 팬데믹의 영향을 받은 FY2020을 제외하고는 총수입 및 순자산 수입이 매년 증가하는 일반적인 상승세를 볼 수 있습니다.
조인트 벤처를 포함하면 CLCT의 총 수익과 순 자산 수익은 임대 리베이트 및 기타 코로나바이러스 관련 비용으로 인해 FY2020에 각각 11.8% 및 17.6% 감소했습니다.
그럼에도 불구하고 지난 몇 년 동안 증가하는 수익은 특히 새로 인수한 부동산에서 더 많은 수익이 발생함에 따라 CLCT가 앞으로도 계속해서 좋은 성과를 낼 것이라는 긍정적인 신호입니다.
팬데믹 기간 동안 CLCT의 소매점 점유율은 4% 감소했습니다. 그럼에도 불구하고 공실률이 6%로 중국 상권 평균 7~8%보다는 양호한 수준이다. (CapitaMall Shuangjing을 제외한 CLCT의 모든 쇼핑몰은 멀티 테넌트이므로 CapitaMall Shuangjing 점유율이 다소 안정적인 것을 볼 수 있습니다)
그 비즈니스 파크는 최근에 인수되었습니다. 따라서 이에 대한 데이터가 많지 않습니다.
그러나 포트폴리오 점유율은 92.1%로 중국 Tier I 및 Tier II 도시의 평균보다 높습니다.
다음으로, CLCT의 포트폴리오 임대 만료는 몇 년에 걸쳐 잘 분산되어 있으며 향후 몇 년 동안 약간 더 만료됩니다.
참고로 총 임대 소득 및 순 임대 가능 면적에 따른 가중 평균 임대 만료 기간(WALE)은 각각 2.2년 및 2.7년입니다. 이는 업계 평균(아래 이미지)에 비해 상대적으로 낮지만 팬데믹으로 인해 이해할 수 있습니다.
이 기간 동안 많은 세입자가 임대를 계속할지 확신이 없었습니다. 따라서 CLCT는 세입자가 새 임대를 약속하기 전에 상황을 평가할 시간을 더 가질 수 있도록 FY2020에 신규 및 갱신된 임대의 임대 기간을 단축했습니다. 이렇게 하면 CLCT의 점유율이 높게 유지될 뿐만 아니라 임대 장면이 회복됨에 따라 향후 몇 년 동안 임대 확대가 가능합니다.
수년 동안 일련의 매각 및 인수로 인해 CLCT 주당 순이익이 일정하지 않았습니다. FY2020은 해당 연도의 EPS가 음수였기 때문에 임차인에게 제공된 임대 리베이트로 인해 CLCT 수익에 영향을 미친 전염병 연도였습니다.
하지만 중국의 규제 완화가 대단한 CLCT이기 때문에 크게 걱정하지는 않습니다.
수년간 진행한 우선주 및 사모주식 수의 증가와 함께 일관되지 않은 수익이 발생하여 궁극적으로 할인하더라도 지난 4년 동안 단위당 변동 배당금(매각 자본 분배 제외)으로 이어졌습니다. 전염병의 해.
우리는 일반적으로 DPU를 지속적으로 증가시키는 REIT를 찾고 있기 때문에 이상적이지 않을 수 있습니다. , 나는 이것이 큰 문제라고 생각하지 않습니다 장기적으로 새로 취득한 자산으로 인한 수입이 조금씩 들어오기 시작합니다.
증가하는 발행 주식은 지난 5년 동안 주당 순자산 가치(NAV)에도 영향을 미쳤습니다.
재무 보고서를 살펴본 결과 이것이 NAV를 떨어뜨리는 이유라고 생각합니다.
첫째, 부동산 가치 하락이다. 중국은 토지 임대 기간이 짧아서 캐피타몰 부동산 가치 하락 속도가 훨씬 빠르다고 생각합니다. (CapitaMall 부동산 토지 사용권의 대부분은 2040년에서 2050년 사이에 만료되며 앞으로 30년이 더 소요됩니다.)
또한, 팬데믹 기간 동안 소매 쇼핑몰은 많은 수익을 내지 못하여 전년도에 비해 훨씬 낮은 평가를 받았습니다. 아래 이미지는 2019년과 2020년 CLCT 자산의 가치 평가를 보여줍니다.
전체적으로 부동산 가치는 1.5% 하락했습니다.
FY2019와 FY2020 사이에 단위당 NAV가 1.55에서 1.49로 3.87% 하락했기 때문에 NAV 하락에 기여하는 더 많은 요인이 있어야 합니다.
두 번째 이유는 비 NAV 적립 자산의 인수입니다.
이것을 이해하려면 REIT가 단위당 NAV를 높일 수 있는 2가지 방법이 있음을 알아야 합니다.
이것은 CLCT가 REIT에 유리한 더 많은 자산을 획득하기 위해 신주를 발행하여 자본을 늘릴 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. REIT는 여전히 시장에서 자본을 조달할 수 있지만 주당 NAV를 유지하려면 현재 자산 가치를 높이거나 단위당 현재 NAV보다 높은 가격으로 자산을 취득해야 합니다.
다시 말해, 단위당 현재 NAV가 1.55인 경우 CLCT가 취득해야 하는 자산은 자본 시장에서 지불/조성된 $1당 최소 $1.55의 가치가 있어야 합니다.
이 설명을 통해 단위당 NAV가 떨어지는 이유를 알 수 있습니다. 2019년 1분기에 CLCT는 CaitaMall Xuefu, CapitaMall Aidemengdun, CapitaMall Yuhuating을 5억 540만 S$에 인수했으며 평가 가치는 S$5억 8920만이었습니다.
단위당 NAV를 기준으로 하면 이것은 1.17에 불과하며 NAV 1.55보다 낮습니다. 그 결과 CLCT 순자산은 1,874백만에서 2,245백만으로 19.8% 증가했습니다. 이에 비해 대수는 1,209,067대에서 1,506,433대로 24.6% 증가했다.
발행주식이 크게 증가함에 따라 주당 NAV가 하락한 것은 놀라운 일이 아닙니다.
2020 회계연도에 사무실 부동산을 취득하기 위한 최근 거래에서도 비슷한 추세를 볼 수 있습니다. S$1,006(유효 지분 기준) 가치의 사무실 부동산에 대한 총 취득 비용은 S$8억 2,200만입니다. , 단위당 NAV는 1.22입니다. 이전 인수보다 낫지만 여전히 NAV보다 낮습니다.
*간단함을 위해 주당 NAV를 변경하는 주식 자금 조달, 영구 증권, 부채 자금 조달 및 내부 현금 자원을 통한 자금 조달의 비율은 포함하지 않았습니다.
이러한 추세는 눈에 띄지 않고 최근에 쑤저우, 시안 및 항저우에 위치한 5개의 비즈니스 파크를 인수하는 과정에서 제기되었으며 나머지는 광저우의 Rock Square 지분 49%입니다.
투자자로서 우리는 이러한 추세에 주목하고 단위당 NAV 하락이 본질적으로 희석적이기 때문에 계속 모니터링해야 합니다(희석으로 인해 우리 지분 가치가 낮아짐).
그럼에도 불구하고 특히 CLCT가 수년 동안 여러 차례 인수를 수행했기 때문에 단위당 NAV가 감소하는 것이 정상이므로 크게 걱정할 필요는 없습니다. 위 CLCT의 답변에서 언급했듯이 이것은 CLCT가 비즈니스 파크와 같은 다른 부문으로 다각화하여 포트폴리오 강점을 강화할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 덧붙여 말하자면, 관리자는 그러한 거래를 진행하기 전에 그러한 거래가 단위 소유자에게 DPU를 증가시키는지 확인해야 합니다.
CLCT는 강력한 대차 대조표를 가지고 있습니다. 2021년 4월 27일 현재 CLCT의 기어링 비율은 50% 규제 한도보다 훨씬 낮은 35.1%입니다.
그 외에도 이자보상배율은 3.7배로 지난 5년간 5~6배에 머물렀던 것에 비해 상대적으로 낮다. 그러나 이자보상배율 하락은 팬데믹으로 인한 수익 하락으로 인한 것이므로 시간이 지나면 회복될 것이므로 크게 걱정하지 않습니다.
위의 그림에서 볼 수 있듯이 CLCT 부채 만기도 평균 3년 정도의 건전한 만기로 잘 분포되어 있습니다.
전체적으로 부채의 70%가 고정 이자율로 되어 있어 이자 비용의 확실성을 제공하고 이자율 인상의 영향을 줄입니다. 이러한 이유로 CLCT의 현금 흐름 문제는 예상하지 않습니다.
좋은 REIT는 일반적으로 좋은 뒷받침을 가지고 있으며 CLCT도 예외는 아닙니다. CLCT는 아시아 최대의 다양한 부동산 그룹 중 하나인 싱가포르에 상장된 CapitaLand Limited의 전액 출자 자회사인 CapitaLand China Trust Management Limited에서 관리합니다.
CapitaLand와 같은 강력한 후원자를 보유함으로써 CLCT는 명성으로 인해 금융 기관의 대출에 대해 잠재적으로 더 낮은 이율로 접근할 수 있습니다.
그 외에도 CLCT가 CapitaLand에서 인수할 수 있는 자산 파이프라인도 보장합니다. 이는 특히 CLCT가 중국에서 CapitaLand가 보유할 수 있는 다양한 종류의 자산 클래스를 획득할 수 있는 더 많은 기회를 제공하는 투자 전략을 확장한 이후에 좋은 소식입니다.
*일반적으로 REIT와 후원자 간에 우선 거부권이 있습니다. 따라서 후원자가 자신의 자산을 판매하기를 원할 때 REIT는 공개 시장에서 제공되기 전에 구매할 수 있는 권리를 제공받을 것입니다.
이전에 CLCT는 소매 부동산에만 투자할 수 있었습니다. 그러나 2020년 9월 발표 이후 CLCT는 이제 소매, 사무실 및 산업 자산(비즈니스 파크, 물류 시설, 데이터 센터 및 통합 개발 포함)과 같은 다양한 부동산 포트폴리오를 인수할 수 있게 되었습니다.
이를 통해 CLCT는 CapitaLand China의 자산에 대한 인수 파이프라인 액세스와 함께 CapitaLand의 비숙박 중국 비즈니스를 위한 전용 싱가포르 상장 REIT가 되기 때문에 더 큰 투자 대상이 될 것입니다. 확장을 통해 CLCT는 국내 기반 강화를 목표로 하는 중국의 최신 14차 5개년 계획에 따라 더 넓은 시장에서 기회를 포착할 수 있습니다.
이러한 투자 전략의 확장은 또한 부문, 수익 흐름, 자산 및 임차인 다각화를 제공하여 장기적으로 주주들에게 안정적이고 지속 가능한 분배를 제공할 수 있는 CLCT의 능력을 향상시킵니다.
다음은 CapitaLand Retail China Trust가 후원자로부터 초기보다 3배 더 많은 자산을 획득할 수 있는 다양한 유형을 보여줍니다.
*참고로 CLCT는 자산을 다양화할 계획이지만 후원자는 최근 AVIC Trust에서 중국 최초의 하이퍼스케일 데이터 센터 캠퍼스 인수를 발표했지만 중국에 물류 자산 및 데이터 센터를 위한 파이프라인이 아직 없습니다. 2021년 3분기까지 완료될 예정입니다.
Raffles City Chongqing(CapitaLand가 소유한 소매 부동산 중 하나)
2020년 12월 31일 현재 CapitaLand가 소유한 자산의 전체 목록을 보려면 여기를 확인하십시오.
투자 전략의 확장과 함께 CLCT는 새로운 경제 부문에 대한 노출을 늘리는 것을 목표로 합니다. 여기에는 비즈니스 파크, 물류, 데이터 센터 및 산업 자산이 포함됩니다. 장기적으로 경영진은 약 40%의 통합 개발, 30%의 새로운 경제 자산 및 30%의 소매로 구성된 자산 유형을 혼합하여 달성하기를 희망합니다.
이것은 위에서 자세히 설명했습니다. 단위당 NAV가 계속해서 하락한다면 CLCT의 주가는 각 주식의 가치가 떨어지기 때문에 유사한 추세를 따를 수 있습니다.
타오바오(Taobao), 핀듀오듀오(Pinduoduo)와 같은 저가 배송 플랫폼의 등장으로 온라인 거래는 지난해 중국에서 꾸준히 성장하고 있다. 이 성장은 작년에 발생한 대유행 덕분에 더욱 촉진되었습니다.
리서치 회사 eMarketer는 2021년에 중국 전체 소매 판매의 52.1%가 전자 상거래에서 발생할 것으로 예상하며, 이는 작년의 44.8%에서 증가한 수치입니다.
대부분의 소매 판매가 전자 상거래를 통해 이루어지는 것은 이번이 처음입니다. 한국은 소매 시장의 28.9%만이 온라인을 기반으로 하여 2위를 차지했습니다. 상황을 고려하면 미국의 온라인 판매는 전체 소매 판매의 15%에 불과하지만 서유럽 국가의 평균은 12.8%입니다.
eMarketer는 또한 2021년에 오프라인 판매가 작년에 18.6% 감소한 후 9.8% 감소할 것이라고 보고했습니다.
이러한 추세가 계속된다면 포트폴리오의 대부분이 소매몰에 집중되어 있는 CLCT가 반드시 영향을 받을 것이며 CLCT 투자자들이 주목해야 할 부분입니다.
이것이 CLCT가 소매에만 의존하는 대신 다른 자산군으로 투자 포트폴리오를 확장하기로 결정한 이유 중 하나일 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 경영진은 이 문제를 이해하고 임차인과 협력하여 CapitaLand의 전자 상거래 플랫폼에 온보딩하고 있습니다. 이를 통해 CLCT는 소매 파트너를 위한 Livestream 판매 및 그룹 구매 프로모션 구성과 같은 최신 마케팅 접근 방식을 채택할 수 있습니다.
이러한 온라인 포털에서 수집된 데이터는 또한 임차인이 제품 및 서비스 제안을 조정하여 소비자 요구를 더 잘 충족할 수 있도록 소비자 선호도 및 행동에 대한 통찰력을 제공할 수 있습니다.
CLCT는 옴니채널 소매 전략 외에도 소매 쇼핑몰을 라이프스타일 목적지로 포지셔닝하여 주말에 사람들이 모여서 즐거운 시간을 보낼 수 있기를 희망합니다.
UBS에 따르면 중국은 다른 선진 시장보다 1인당 소매 공간이 훨씬 낮습니다. 소매 시장이 덜 침투하고 중국 시민의 소득 수준이 높아짐에 따라 소매 쇼핑몰이 향후 10년 동안 번창할 수 있다고 믿습니다.
연구의 일환으로 UBS는 또한 온라인 거대 기업과의 파트너십과 '경험 또는 편의성'을 향한 움직임이 이러한 쇼핑몰의 성공의 핵심 동인이 될 것이라고 믿습니다. 이것이 내가 CLCT가 갖고 있거나 노력하고 있다고 생각하는 측면입니다.
CLCT가 투자 포트폴리오 확장에서 다른 자산으로 다각화함에 따라 이러한 전자 상거래 추세의 영향은 지금만큼 크지 않을 것입니다. 그럼에도 불구하고 우리는 이 위험에 유의해야 합니다.
그럼 지금 씨엘씨티는 착한 가격인가요? 가치 평가를 살펴보겠습니다.
CLCT의 현재 PB Ratio는 약 0.89입니다. 약 1.0의 역사적 평균과 비교할 때 CLCT는 약간 저평가되어 있습니다. 현재로서는.
이에 비해 경쟁사인 Sasseur REIT, BHG Retail REIT, Dasin Retail Trust의 PB 비율은 각각 1.01, 0.63, 0.52이다. CLCT의 PB 비율은 섹터와 일치하는 것으로 보입니다.
현재 연간 배당 수익률이 4.67%인 CLCT는 평균 수익률 8%에 비해 과대평가된 것으로 보입니다.
하지만 팬데믹의 영향을 받은 FY2020 대신 FY2019 배당금(주당 9.8센트)을 사용한다면 CLCT는 잠재적으로 현재 주가에서 7.2%의 수익을 올릴 수 있어 투자자에게 큰 가치를 제공할 수 있습니다.
가장 크고 오래된 중국 중심 S-REIT인 CapitaLand China Trust는 중국 국내 성장의 좋은 대용물입니다. 따라서 CLCT는 저에게 구매입니다. 앞으로 모든 것이 잘된다면 이 REIT를 내 포트폴리오에 추가하는 것을 고려할 수 있습니다.
하지만 주당 NAV 하락을 계속 모니터링해야 하며 최근 CLCT의 투자 권한이 확대되었다는 점을 감안할 때 단기적으로는 계속해서 인수를 계속할 것이라고 생각합니다. 이는 자본 시장에서 자본을 조달하기 위해 향후 몇 년 동안 더 많은 우대 제공 및 사모를 의미할 수 있습니다.
학생으로서 나는 여전히 자본의 제약을 받으며 그러한 제안에 참여하지 않으면 내 자산이 상당히 희석될 수 있습니다. 이것이 내가 여전히 망설이는 이유이지만 CLCT와 중국의 성장을 믿고 투자 자본에 제한이 없다면 CLCT를 살펴보고 싶은 카운터가 될 것입니다.