야심 찬 부동산 투자자는 '고정 및 뒤집기'또는 '구매 후 보유'부동산 투자 전략 중에서 선택할 수 있으며 종종 선택해야합니다. 두 전략 모두 장단점이 있으며 매우 다른 게임 계획도 있습니다.
내 기사를 읽었다면 내가 자주 공유하는 BRRRR 전략에 익숙할 것입니다. BRRRR 전략은 매수 후 보유 전략이며 제 개인적인 선호도입니다.
이 기사에서 저는 (편향되지 않도록 노력하고) '고정 및 뒤집기'와 '매수 후 보류' 부동산 투자 전략의 차이점 공유 . 다음 부동산 프로젝트에 투자할 때 더 나은 선택을 하는 데 도움이 되길 바랍니다.
먼저 Fix and Flip 부동산 투자 전략을 살펴보겠습니다.
Fix and Flip 전략을 사용하는 부동산 투자자는 부동산을 구입하고 개조한 다음 더 높은 가격에 판매하는 것을 목표로 합니다.
부동산을 뒤집을 때 가능한 가장 좋은 위치에 있는 부동산을 목표로 삼고 싶을 것입니다. 왜냐하면 그 지역에 살고 싶어하는 새로운 가족이나 열망하는 사람들에게 판매할 것이기 때문입니다. 이러한 위치는 일반적으로 도시 지역, 작업 지역 또는 학교 근처에 있습니다.
그에 비해 부동산을 사서 보유하려는 경우 임대료가 너무 낮기 때문에 가장 비싸거나 상류층 지역으로 가지 않습니다.
Fix 및 Flip 프로젝트는 단기적인 경향이 있으므로 아래에서 Glasgow에서 수행한 가장 최근 Fix 및 Flip 프로젝트를 공유합니다. 하지만 먼저 속성 뒤집기의 장단점을 살펴보겠습니다.
1년에 2~4개의 프로젝트를 진행하면 꽤 좋은 현금 흐름을 얻을 수 있습니다.
과거에 싱가포르의 소규모 계약자는 친구와 가족의 가교 대출을 사용하여 프로젝트 자금을 조달함으로써 꽤 좋은 수익을 얻을 수 있었습니다.
팀을 이끌고 프로젝트 관리를 처리하고 자산을 수익성 있게 개조하는 방법을 알고 있고 할 수 있다면 Fix and Flip 전략이 좋은 현금 흐름을 제공할 수 있습니다.
일반적으로 오리발은 소규모 개발자가 되기 전에 계약자로 시작합니다.
플립 프로젝트를 사용하면 개발자 이익의 일부를 지불하게 될 새로운 계획 외 부동산에 비해 비용이 낮기 때문에 손익분기점이 더 빨라지고 수익률이 더 높을 수 있습니다.
비용을 잘 관리하고 수익성 있게 부동산을 뒤집을 수 있다면 종종 추가 은행 대출이나 모기지가 필요하지 않습니다.
브리징 론을 갚기만 하면 됩니다. 그건 그렇고, 시청 또는 듣기를 통해 학습하는 것을 선호한다면 이 동영상에서 'Fix and Flip' 대 'Buy and Hold'에 대해 이야기했습니다.
2020년 7월 COVID 위기가 절정에 달했을 때 모두가 패닉 상태에 빠졌고 폐쇄에 대처하는 법을 배웠을 때 저는 Fix and Flip 프로젝트를 완료했습니다.
우리 팀은 글래스고에 있는 계단식 주택을 £116,500에 구입했습니다. 리퍼브하여 6개월 만에 매각하여 투자수익률 52.5%를 달성했습니다.
비용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 예상치 못한 상황이 있을 수 있습니다.
예를 들어, COVID 위기 동안 재료 비용은 30%에서 50%까지 증가했습니다. 그리고 노동자들이 일하러 국내에 들어올 수 없어 인력난이 있었다.
그러한 상황에 대비해야 합니다.
이것이 내가 즉각적인 현금 흐름을 원하지 않는 한 일반적으로 플립을 좋아하지 않는 주요 이유입니다. 즉, 임대에서 현금 흐름을 얻을 수도 있습니다.
일반적으로 속성을 수정하고 뒤집으면 미래의 상승세를 완전히 놓치게 됩니다. 아래 섹션에서 지난 몇 년 동안 부동산 가격이 얼마나 상승했는지에 대한 최신 정보를 공유하겠습니다.
귀하가 계약자도 아니고 귀하를 위해 일하는 팀도 없다면 일반적으로 벌어들인 이익의 대부분은 귀하에게 돌아가지 않습니다.
당신이 대부분의 자본을 투자하는 사람이라면 당신의 자본이 위험에 처할 것입니다. 대부분의 제3자 계약자는 수수료를 받기만을 원할 뿐 자산의 최종 가치에는 관심이 없습니다.
비용 계산이 정확하지 않은 경우 최종 자산을 좋은 마진으로 뒤집을 수 없다면 수익의 일부가 수수료로 인해 사라질 수 있습니다.
부동산을 매각하면 싱가포르를 포함한 대부분의 국가에서 양도소득세 및/또는 법인세가 부과됩니다.
그에 비해 BRRRR 전략을 사용하면 임대 수익에 대해서만 세금이 발생하고 결국에는 상속세가 발생합니다. 하지만 끝까지 리파이낸싱을 계속하면 양도소득세가 거의 발생하지 않거나 양도소득세가 발생하지 않습니다.
여기 우리가 작년에도 COVID의 깊이에서 거의 수행한 Buy and Hold 프로젝트가 있습니다. 우리 팀은 2020년 11월 17일 버밍엄에서 시장 가격보다 286,000파운드 낮은 반 분리형 부동산을 구입했습니다. 수리 후 평가액은 £360,000에 이르렀고 비용 후 최종 ROI는 63.7%였습니다.
다음은 숫자입니다. 이 동영상에서도 설명합니다.
63.7%의 수익이 'Fix and Flip' 프로젝트의 연간 수익만큼 좋지 않을 수 있지만 우리는 자산에서 대부분의(~85%) 자본을 추출할 수 있었습니다. 즉, 부동산을 성공적으로 임대하면 손익분기점을 넘고 편안하게 좋은 수익(및 현금 흐름)을 얻을 수 있습니다.
다음은 '고정 및 뒤집기'와 '매수 후 보류' 부동산 투자 전략의 차이점에 대한 요약입니다.
| 수정 및 뒤집기 | 구매 후 보류 |
|---|---|
| 좋은 현금 흐름을 더 빨리 제공할 수 있음 | 낮은 현금 흐름 생성 |
| 즉각적인 현금 흐름에 대한 잠재적인 상승 가능성을 잊어버림 | 부동산 가격이 오를 때까지 기다리는 동안 임대를 통해 현금 흐름을 생성할 수 있습니다. |
| 건설업체와 계약업체가 수익의 대부분을 차지할 수 있음 | 부동산을 임대할 때 손익분기점에 도달할 수 있는 더 긴 활주로가 있습니다. |
| 리퍼브 비용이 초과될 수 있음 | 리퍼브 비용이 초과될 수 있음 |
| 세율 감소 | 세금 효율성 증대 |
이제 방에 있는 코끼리에게 말을 걸어보겠습니다.
과거에는 싱가포르에서 수익성이 높은 부동산을 뒤집었습니다.
사실 15~20년 전에는 하청업체가 하는 경우가 많았습니다. 당시 테라스 하우스는 S$800,000 ~ S$900,000 정도에 살 수 있었습니다. 그들은 S$300,000에서 S$400,000 사이를 지출하여 수리하기 전에 S$150만에서 S$180만 사이를 전환하여 상당한 이익을 얻을 수 있습니다.
그러나 제 생각에는 특히 당신과 저와 같은 일반 사람들에게는 오늘날처럼 접근하기가 쉽지 않다는 것입니다.
기사에서 다음을 추출한 표를 살펴보겠습니다. 현재 토지 부동산은 싱가포르의 콘도미니엄에 비해 평방피트당 평균 가격이 약간 낮다는 것을 알 수 있습니다.
그러나 위의 표에서 볼 수 있듯이 토지의 평방 피트당 가격은 오르고 콘도까지도 올라갈 것이라고 생각합니다.
왜?
수요와 공급이 단순하기 때문입니다.
더 이상의 토지 공급은 없을 것입니다. 토지의 공급을 늘리는 유일한 방법은 토지를 세분화하고 작게 만드는 것입니다. 따라서 단독 또는 반 분리 방갈로 및 GCB(Good Class Bungalows)와 같은 더 큰 크기의 상륙 부동산이 점점 더 희귀해지고 있습니다.
그에 비해 콘도는 공급이 무제한입니다. 개발자는 기존 것을 차단하고 더 크고 새로운 것을 만들 수 있습니다.
따라서 시간이 지남에 따라 토지 가격이 더 빨리 상승하는 것은 불가피합니다.
그리고 싱가포르 부동산 지수의 추세는 이러한 견해를 뒷받침하는 것 같습니다.
토지 부동산(주황색)의 물가 지수는 2000년 1분기 98.9였습니다. 21년 후, 2021년 2분기 현재 184.8입니다. 토지 부동산은 지난 21년 동안 연간 4.5%의 가치 상승을 겪었습니다(전체 86.9 % 증가).
이에 비해 아파트와 콘도(파란색)와 같은 비토지 부동산 가격지수는 2000년 1분기 100.7이었다. 21년 후인 2021년 2분기 현재 158.8이다. 지난 21년 동안 매년(전체 57.7% 증가).
이 글을 쓰는 시점에서 아파트(토지 부동산)에 대한 싱가포르의 비율은 2.84x입니다. 2000년에는 그 비율이 2.4배에 불과했습니다. 아파트 공급의 증가로 인해 토지에 비해 시세차익이 뒤처져 있다. 그리고 이 격차는 토지 자산이 점점 더 희귀해짐에 따라 더 커질 것입니다.
현실을 직시하자. 토지는 희소하기 때문에 토지 가치는 상승하고 건물 가치는 하락할 것입니다.
토지 가격이 조금씩 상승함에 따라 'Fix and Flip' 전략은 소규모 투자자가 실행하기 더 어려워질 것입니다.
위의 가격표에 따르면 계단식 주택의 경우 최소 S$3백만의 자본이 필요합니다. 그리고 효율적이고 수익성 있게 세분화하려면 Semi-detached(테라스로 세분화할 수 있음)에 투자해야 할 것입니다.
리노베이션 비용을 고려하면 싱가포르에서 수익성 있게 '수정 및 뒤집기'를 하려면 약 600만 싱가포르 달러의 자본이 필요합니다. 그리고 그것은 우리 대부분에게 매우 어려운 제안입니다.
이는 다음과 같은 질문으로 이어집니다.
전 세계적으로 주택 가격이 어떻게 상승했는지 살펴보겠습니다. (p.. 나는 포괄적인 데이터를 얻으려고 노력했지만 여러 국가에서 사용할 수 있는 대부분의 데이터는 같은 기간에서 가져온 것이 아닙니다!)
| 국가/도시 | 데이터 포인트 기간 | 지지 부동산 가격 평가 | 비지시 부동산 가격 평가 | 과거 주택 대 아파트 비율 | 최신 주택 대 아파트 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 싱가포르 | 2000년 – 2021년 | 연간 4.5% | 연간 2.3% | 2.40x | 2.84x |
| 멜버른 | 2012년 – 2021년 | 연간 6.8% | 연간 2.36% | 1.87x | 2.75배 |
| 오클랜드 | 2016-2020년 | 연간 2.4% | 연간 2.11% | 데이터 없음 | 1.50x |
| 런던 | 2001년 – 2021년 | 연간 5.15% | 4.91% PA | 1.35배 | 1.42x |
| 버밍엄 | 2001년 – 2021년 | 연간 4.69% | 연간 4.32% | 1.32x | 1.42x |
| 맨체스터 | 2001년 – 2021년 | 연간 5.25% | 5.01% pa | 1.09x | 1.14x |
| 뉴욕 | 2011년 – 2021년 | 연간 5.88% | 연간 4.29% | 0.72x | 0.82x |
| 베이 지역(샌프란시스코, 오클랜드, 헤이워드 메트로) | 2011년 – 2021년 | 10.03% pa | 8.58% pa | 1.30배 | 1.49x |
보시다시피 이러한 추세는 전 세계적으로 일어나고 있습니다. 주택 대 아파트 비율은 모든 곳에서 조금씩 증가하고 있습니다.
그리고 이것은 부동산 투자자를 꿈꾸는 사람들에게 희소식입니다! 싱가포르에서 보트를 놓쳤거나 싱가포르의 부동산이 투자하기에 너무 비싸다는 것을 알게 된 경우 비율이 여전히 낮고 부동산 가치가 평가할 수 있는 한도가 더 높은 해외 부동산을 찾을 수 있습니다.
위의 표를 바탕으로 싱가포르에 비해 비율이 여전히 매우 낮은 뉴욕이나 오클랜드, 런던, 맨체스터, 버밍엄까지 고려할 수 있습니다.
진실은, 집 대 아파트 비율은 이제부터 올라갈 것입니다. 다음은 4가지 이유입니다.
1. 엄격한 계획 통제로 선진국에서 주거용 주택의 건설.
선진국은 스카이라인을 파괴하기 때문에 고층 건물을 짓는 것을 허용하지 않습니다. 그리고 모두는 이웃의 창문을 쳐다보지 않고 하늘을 보고 싶어합니다.
따라서 선진국의 토지에는 높이 제한이 있습니다. 이러한 제한은 과잉 건축을 방지하면서 도시의 유산, 역사 및 스카이라인을 보존합니다. 공급이 줄어들면 시간이 지남에 따라 주택 가치가 상승할 것입니다.
2. 그린벨트 보호.
이는 그린벨트가 소중한 홍콩과 런던과 같은 주요 도시에서 분명합니다. 공원과 녹지대는 보호되며 개발자는 이 지역에 더 많은 건물을 지을 수 없습니다.
이것은 도시가 도시 정글이 되는 것을 방지하지만 가능한 토지 공급을 감소시킵니다. 따라서 개발자는 주택 대신 아파트를 더 짓는 것만 선택할 수 있습니다. 집이 희귀해지면 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 것입니다.
3. 도시의 무분별한 확장은 환경과 이동 시간에 해롭습니다.
멜버른과 같은 일부 도시에서는 북쪽에 많은 토지와 주택 패키지가 있는 도시의 무분별한 확장을 허용합니다. 그러나 이는 사람들이 더 많은 시간을 여행하는 데 보내야 한다는 것을 의미하며 사람들이 일을 위해 이리저리 이동함에 따라 주요 교통 체증으로 이어집니다.
개인적으로, 나는 종종 단계적으로 판매되기 때문에 집 패키지에 토지를 만지지 않을 것입니다. 개발자가 다음 문구가 열릴 때 시세 상승을 마케팅하지만 일반적으로 그렇지 않은 프로젝트를 경험했습니다. 그들은 단지 더 높은 가치까지 가격을 표시하고 당신은 이익을 위해 그것을 팔려고 하는 데 어려움을 겪게 될 것입니다.
4. 공급이 제한된 자산으로 자금이 유입됩니다.
부자들은 토지 자산, 와인, 비트코인 등 희귀한 자산에 돈을 투자하고 있습니다. 따라서 토지 함량이 높은 토지 자산과 주거용 건물은 공급이 무제한인 건물보다 훨씬 빠르게 평가됩니다.
저는 부동산 플리핑의 장단점과 '매수 후 보류'가 투자자를 꿈꾸는 대부분의 사람들에게 더 접근하기 쉽고 쉬운 부동산 투자 전략이라고 생각하는 이유를 공유했습니다.
간단히 말해서:
저는 백만장자도 아니고 초고액 순자산 투자자도 아니며 부동산을 양도할 때 세금으로 이익을 잃지 않을 것입니다.
따라서 저는 세금 효과가 더 높고 세대 간 부를 창출할 수 있는 주택을 사고 보유하는 것을 선호합니다. 그렇긴 하지만 시세 상승 가능성이 높은 부동산을 선택하고 항상 긍정적인 현금 흐름을 유지하기 위해 노력해야 합니다. 이것은 투자할 부동산, 위치 및 국가를 선택하는 것으로 귀결됩니다. 저는 집값 대 아파트 비율이 여전히 1.5 미만인 시장을 찾을 것입니다.
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