Digital Core REIT(DC REIT)는 싱가포르에 상장할 예정인 두 번째 순수 플레이 데이터 센터 REIT입니다. 다음은 DC REIT 예비 투자 설명서에서 제공하는 제안 세부 정보에 대한 간략한 개요입니다.
Digital Core REIT IPO 신청 업데이트
공모 일정이 공개되었습니다. 주목해야 할 주요 날짜는 다음과 같습니다.
대부분의 IPO에 따라 ATM, 인터넷 뱅킹 또는 모바일 뱅킹 앱을 통해 신청할 수 있습니다.
Digital Core REIT IPO 포트폴리오는 미국과 캐나다의 최상위 시장에 집중된 10개의 프리홀드 데이터 센터로 구성되며 평가 가치는 14억 달러입니다.
스폰서의 글로벌 플랫폼 전반에 걸쳐 수많은 배포가 있는 우량 고객 명단에 100% 임대됩니다.
가중 평균 잔여 임대 기간은 6년 이상이며 모든 임대 계약에는 1.0%에서 3.0% 범위의 계약상 연간 현금 임대 요율 상승이 포함되어 있으며 가중 평균은 약 2%입니다.
또한 IPO 포트폴리오의 약 85%가 3중 순 임대 구조로 임대되어 운영 비용 증가에 대한 추가 절연을 제공합니다.
그들의 상위 10 고객은 품질이 매우 높습니다. DC REIT는 그들의 가장 큰 고객이 AAA 신용 등급을 가지고 있음을 공개했습니다.
현재 AAA 신용 등급을 받는 미국 기업은 Microsoft와 Johnson&Johnson의 2개뿐이며 그 중 소프트웨어 기업은 단 한 곳뿐입니다. 두 번째 두 번째 가장 큰 곳은 Cyxtera가 될 가능성이 높습니다. Cyxtera가 스폰서로부터 최소 17개의 위치를 임대한 반면 세 번째 rd 메타 플랫폼일 가능성이 높습니다.
DC REIT의 후원자인 Digital Realty는 DC REIT의 Top 10에 남아 있는 고객을 표시해야 하는 상위 20명의 고객도 아낌없이 공개했습니다.
DC REIT의 후원사인 Digital Realty(NYSE:DLR)는 전체 고객 스펙트럼에 전념하는 클라우드 및 통신 사업자 중립 데이터 센터, 코로케이션 및 상호 연결 솔루션을 제공하는 가장 큰 글로벌 제공업체입니다.
DLR의 글로벌 플랫폼은 고객에게 배포, 운영 모델, 계약 형식 및 조달 경험의 일관성을 제공할 뿐만 아니라 전 세계의 데이터 센터 요구 사항을 충족할 수 있는 단일 책임 당사자를 제공합니다.
상위 20개 고객은 6개 대륙 24개국 47개 대도시의 291개 시설에 걸쳐 평균 40개 이상의 배포를 보유하고 있습니다. 또한 시가총액이 약 440억 달러에 달하는 미국 10대 상장 REIT 중 하나입니다.
후원사는 Digital Core REIT의 투자 의무에 맞는 전 세계적으로 후원사가 소유한 자산 대부분에 대해 Digital Core REIT에 ROFR을 제공하고 있습니다.
이는 미화 150억 달러 이상입니다.
DC REIT는 2022년에 4.75%, 2023년에 5.00%의 매력적인 예측 분배 수익률을 제공합니다.
자산의 감정가는 14억 4,100만 달러였으며 지분 90%를 디씨라이트가 할인 없이 매입했다. 감정가에 사용된 평균 시가총액은 4.25%였습니다. 2022년 순 자산 소득 예측은 4.6%의 포트폴리오 자산 수익률을 나타내는 미화 6,690만 달러입니다.
Digital Core REIT는 약 27.0%의 총 레버리지 비율을 가질 것으로 예상되며 이는 동료보다 훨씬 낮습니다. 이것은 또한 35%에서 50% 사이의 총 레버리지 비율에서 미화 1억 6000만 달러에서 5억 9600만 달러 사이의 부채 여유를 제공합니다. 이는 부채를 통해 IPO 후 투자에 신속하게 자금을 조달할 수 있는 충분한 여유를 제공합니다.
향후 인수를 위해 Digital Realty는 REIT와 공동 투자할 예정이며 스폰서는 자산의 10%를 보유하고 REIT는 나머지 90%를 보유합니다.
| 디지털 코어 라이트 | 메이플트리 산업 신탁 | 케펠 DC REIT | |
| 속성 | 10 | 143 | 19 |
| 포트폴리오 가치 | 1,440백만 달러 | 7,428백만 싱가포르달러 | 3,086백만 싱가포르달러 |
| 점유 인원 | 100.0% | 93.7% | 98.1% |
| 웨일즈 | 6.2년 | 4.3년 | 7.0년 |
| 기어링 | 27.0% | 39.6% | 36.7% |
| 시가총액 | 9억 9천만 달러 | 7,180백만 싱가포르달러 | 4,050백만 싱가포르달러 |
| P/B | 1.05x | 1.52x | 2.05x |
| 수익률 | 4.75% | 5.05% | 4.19% |
데이터 센터 자산이 있는 싱가포르의 다른 두 REIT와 비교하면 DC REIT가 유리한 평가를 받고 있음이 분명합니다.
이는 더 작은 규모, 더 낮은 기어비 및 충분한 소매 관심을 보장하는 전략적 IPO 가격 때문일 수 있습니다.
DC REIT는 상위 임차인과 잘 위치한 양질의 IPO 포트폴리오를 가지고 있는 것 같습니다. 임대에는 미래 소득 성장에 대한 가시성을 제공하는 임대 단계적 구조가 있으며 거대한 ROFR 파이프라인을 가진 강력한 후원자가 있습니다.
또한 REIT에 대한 상당한 지분으로 인해 후원자와 소수 단위 보유자 사이에 강한 이해 관계가 있으며, 해당 제안은 동종 업체에 비해 매력적인 평가를 받고 있습니다. 동료에 더 가깝게 정렬하는 yield 압축 가능성도 있을 수 있습니다.
수익률 곡선이 가팔라지면 자금 조달 비용이 발생할 위험이 있습니다. 이는 또한 이미 강세를 보이는 USD의 강세로 이어질 수 있으며, 현지 투자자들은 IPO에서 구매하거나 가파른 수익률 곡선이 주가에 영향을 주지만 더 높은 SGD 등가 가격을 지불해야 하는 부끄러운 딜레마에 직면할 수 있습니다.