증서 계약이라고도 알려진 할부 토지 계약은 구매자와 판매자가 은행 승인 절차를 건너뛰고 서로 직접 작업할 수 있도록 하는 다양한 부동산 소유자 금융입니다. 토지 계약은 미시간 주에서 부동산을 사고 파는 일반적인 방법이며 모든 토지 계약은 거래의 유연한 특성으로 인해 다를 수 있지만 모든 당사자가 기대해야 하는 공통점이 있습니다.
미시간 및 기타 지역의 일반적인 토지 계약은 판매인이 자신의 이름으로 된 증서를 담보로 보유하고 일시적으로 판매인을 위한 구매 자금을 조달할 것을 요구합니다. 공급업체는 일반적으로 5년 또는 10년 후에 만기가 되는 풍선 지불과 함께 30년 대출을 원합니다. 그들은 가격, 이자율 및 계약금에 동의합니다. 평균적으로 1%에서 10% 사이입니다. 또한 매수인은 재산을 유지하고 필요한 수리를 수행하고 재산세 및 보험료를 납부하는 데 동의합니다. 거래는 증서의 카운티 기록자와 함께 기록됩니다.
평균 미시간 토지 계약 조건은 30년 상각을 요구하며 공급업체-금융 기간이 끝난 후 판매자가 전체 잔액을 지불해야 합니다. 이것은 일반적으로 벤디 재융자를 통해 수행됩니다. 기간 동안 판매자가 지불하는 금액은 그녀를 위해 공평한 몫을 축적합니다. 그 자본은 은행 대출에 재융자하는 데 사용되며 공급업체는 전액을 지불받습니다. 이 경우 판매자는 소유권을 판매자에게 이전합니다.
판매자가 불이행하면 Michigan은 해당 조항이 판매 계약에 기재되어 있는 경우 판매자에게 몰수권을 허용합니다. 몰수를 통해 매수인은 지불이 늦어서 보상할 수 없는 경우 해당 자산을 판매인에게 간단히 반환할 수 있습니다. 매수인은 계약에 지불한 금액에 따라 채무 불이행을 시정할 수 있는 90일 또는 180일의 기간이 있습니다. 그녀가 채무불이행을 고칠 수 없는 경우 해당 재산은 공급업체에게 반환되고 공급업체는 지불된 금액을 약정 손해액으로 유지합니다.
Michigan은 또한 판매 계약에 판매 권한 조항이 포함된 경우 비사법적으로 차단할 수 있는 권리를 공급업체에 제공합니다. 이것은 판매자가 집을 되찾기 위해 법원 시스템을 거칠 필요가 없다는 것을 의미합니다. 공급업체는 미시간 법에 따라 사법적으로 압류할 수도 있지만 더 느리고 더 비쌉니다. 몰수와 압류의 가장 큰 차이점은 몰수에서 매수인은 연체 잔액을 지불함으로써 현재 상태가 될 수 있다는 것입니다(그리고 그녀가 현재 상태를 유지한다면 부동산에 남아 있을 수 있음). 차압은 전체 잔액을 가속화합니다. 또한, 부동산 판매로 충족되지 않는 모든 부족분에 대해 판매인이 책임을 지도록 강제할 수 있습니다.
Michigan은 또한 공급업체가 계약이 충족되면 명확한 소유권을 제공할 수 없는 경우(즉, 판매자가 판매자에게 전액을 지불하는 경우) 판매자를 보호합니다. 판매인은 증서를 전달하도록 판매인에게 지시하는 법원 명령을 확보할 수 있습니다. 또한 매수인은 토지 계약을 취소하고 부동산에 지불한 모든 금액의 반환을 요구할 수 있습니다. 마지막으로, 수취인은 추가 금전적 손해 배상을 청구할 수 있습니다.