아주 적은 비용으로 해당 지역의 도매 REO 차압
귀하의 지역이 REO 압류로 가득 차 있다면 부동산으로 상당한 부수입이나 정규직 수입을 올릴 수 있습니다.
REO 차압이 있는 투자 영역을 결정하십시오. 관심 있는 지역에 REO 부동산이 있을 뿐만 아니라 그곳에서 구매하는 현금 전용 투자자도 많이 있는지 확인하고 싶을 것입니다. 공공 기록이나 다중 목록 서비스(Multiple Listing Service)를 통해 이를 찾을 수 있습니다(자신의 액세스 권한이 없는 경우 이를 도와줄 부동산 중개인을 찾으십시오.) 나중에 사용할 수 있도록 이 정보를 보관하십시오.
동시 마감(또는 이중 마감)을 수행할 수 있는 투자자 친화적인 소유권 회사 또는 변호사를 찾으십시오. 어디서 찾을 수 있는지 모르는 경우 다른 투자자에게 문의하거나 지역 부동산 투자에 참여해야 합니다. 클럽. (많은 부동산 동호회에서 처음으로 무료로 가도록 합니다... 그냥 물어보세요.)
목표 지역을 찾으면 해당 지역의 집주인에게 해당 지역의 다른 임대 부동산에 관심이 있는지와 해당 부동산에 대해 얼마를 지불할 의향이 있는지 물어보십시오. 해당 지역의 "임대용" 표지판에 전화를 걸거나, 부동산 중개인과, 지역 부동산 투자자 클럽 회의에서 임대인과 대화를 통해 지역 임대인을 찾을 수 있습니다.
1단계에서 부동산 중개인에게 현금 구매자가 구매하는 지역을 타겟팅하는 데 도움을 요청해야 했던 것을 기억하십니까? 글쎄, 당신은 그 부동산 중개인에게 몇 달 전으로 돌아가서 REO 압류를 위해 당신의 목표 지역에서 발생한 모든 현금 판매 목록을 제공하도록 요청할 것입니다. 이 정보는 모든 현금 구매자 목록을 제공할 뿐만 아니라 이러한 투자자들이 목표 지역의 특정 유형의 부동산에 대해 얼마를 지불할 의사가 있는지도 알려줍니다.
자, 이제 구매자 목록과 소유권 회사 또는 변호사가 준비되었으므로 제안을 제출할 REO 차압 부동산 찾기를 시작할 수 있습니다. 대부분의 모든 은행은 부동산 중개업자에게 자산을 나열합니다. 자, 당신이 거래했던 그 부동산 중개인을 기억하십니까? :-) 예, 귀하는 reo 차압 목록을 매일 제공하도록 요청할 것입니다. 시장에 나온 지 얼마 되지 않은 부동산을 목표로 삼는 것이 가장 좋습니다. 처음 시장에 출시될 때 엄청난 경쟁이 있기 때문입니다. 그러나 처음에는 시장에 나와 있는 모든 REO 차압 부동산을 목표로 삼으십시오. 귀하의 시장이 저만큼 경쟁력이 없는 경우를 대비하여
관심 있는 REO 압류 부동산에 들어가려면 부동산 중개인과 약속을 잡으십시오. 부동산을 확인하고 필요한 작업량을 결정하십시오(수리 수치를 모르더라도 걱정하지 마십시오... 나는 여전히 하지 않습니다;-) 진지하게, 하지 않습니다.) 이 문제에 대해 부동산 중개인에게 도움을 요청하거나 계약자 친구를 데려갈 수 있습니다. 아니면 완전히 직감적인 작업이 필요하다고 생각할 수 있습니다. 판매할 주택을 충분히 보고 판매를 충분히 본 후에는 필요한 작업량을 스스로 판단할 수 있습니다. (아직도 수리비를 모른다고 하는 것이 정말 농담이 아니다. 추측은 꽤 잘하지만...보통 5,000달러 이내로 들어온다.)
이제 필요한 모든 정보를 얻었으므로 제안을 하려고 합니다(먼저 구매자가 있는지 확인하는 데 도움이 됩니다. 따라서 해당 구매자 목록에서 작업을 시작해야 합니다. 알겠죠?)
은행 REO 압류를 처리할 때 할당을 허용하지 않으므로 거래를 동시에 마감하게 됩니다.
제안할 가격을 결정하기 위해 부동산 중개인이 제공한 정보와 해당 지역의 현금 판매를 검토하고 해당 부동산을 방금 본 부동산과 비교합니다. 매도 및 다른 투자자와의 대화를 통해 현금 투자자가 해당 부동산에 대해 지불할 금액을 알고 있으므로 이제 수익을 파악한 다음 최대 구매 가격을 결정하기만 하면 됩니다.
클로징 비용에 대해 부동산 중개인과 이야기하고 싶을 것입니다. 왜냐하면 클로징 비용이 귀하의 이익에 영향을 미치고 여전히 수익을 올릴 수 있도록 MAX 구매 가격을 결정하는 데 도움을 줄 필요가 있기 때문입니다. 폐쇄 또는 정산 비용은 지역마다 다르므로 이 정보는 부동산 중개인과 반드시 확인해야 합니다.
이익을 포함하여 모든 수치를 파악한 후 제안을 하게 됩니다.
예를 들어, 투자자들이 귀하가 본 REO 압류와 같은 부동산에 대해 $40,000를 지불하고 귀하가 $5,000의 이익을 얻고자 하며 귀하의 마감 비용은 약 $500가 될 것이라고 가정해 보겠습니다. 이 모든 것을 고려하면 MAX 구매 가격은 $34,500입니다. ($40,000 - $5000 이익 - $500 마감 비용 =최대 구매 가격.)
하지만 거기에서 시작하지 마십시오. 높게 시작하면 내려가기 힘들기 때문에 조금 낮게 시작하지만, 낮게 시작하면 필요에 따라 점차 MAX 가격까지 올라갈 수 있습니다.
일부 도매업자는 공식 방법을 사용하며 이것이 의미하는 바는 공식을 사용하여 최대 구매 가격을 결정한다는 것입니다. 그들은 집의 수리 후 가치(고정 후 가치)를 결정하고 여기에 65%에서 70%를 곱한 다음(시장에 따라 조정해야 함) 수리 비용을 뺀 다음 귀하의 이익은 최대 구매 가격과 동일합니다.
예:$40,000의 주택 거래에서 수리한 집이 $100,000의 가치가 있다고 가정해 보겠습니다. 그리고 그 집에는 $45,000 상당의 작업이 필요합니다. 당신은 여전히 $5000를 모으고 싶어합니다. 이것은 공식을 사용하여 최대 구매 가격이 얼마인지 알아내는 방법입니다. $100,000 x 70% =$70,000 - $45,000(수리) =$25,000는 최대 구매 가격입니다. (공식을 사용하여 찾았습니다.
제안 가격을 결정했으므로 부동산 중개인에게 진지한 보증금을 주어야 합니다. 이것은 당신이 당신의 제안에 대해 진지하다는 것을 은행에 보여주기 위한 것입니다. 따라서 현실적으로 더 많이 넣을수록 은행에 더 진지하게 나타납니다. 그러나 계약 조건에 포함되지 않은 어떤 이유로든 거래를 취소하면 이 돈을 잃게 된다는 점을 명심하십시오(그래서 높은 금액을 원하지는 않습니다.) REO 차압은 $500에서 $1000를 본격 자금으로 넣지만, $100로 빠져나갈 수 있다면... 가십시오!
귀하의 부동산 중개인이 귀하의 수표를 받아 중개업자가 정산/마감 시까지 에스크로 계좌에 입금할 가능성이 높습니다.
부동산 투자를 처음 접하는 경우 부동산에 대한 계약에서 다양한 조건을 선택할 수 있습니다. 재산 검사, 납 기반 페인트 검사, 모기지 비상 사태, 라돈 검사 등
하지만 경고만 하면 더 많은 우발 상황을 선택할수록 은행에 덜 매력적인 제안이 나타납니다.
나는 일반적으로 어떤 우발 사항도 선택하지 않으며 이 시나리오에서 내 진지한 돈이 많은 위험에 처해 있다는 것을 알고 있습니다(나는 우발 모기지론도 선택하지 않기 때문에). 이렇게 할 때 가장 보기 좋은 제안입니다. REO 차압을 처리할 때 은행은 자금 증명을 원할 것입니다. 사실, 그들은 당신이 비상 사태를 선택하든 말든, 단지 참고로 자금 증빙을 원할 것입니다.
자금 증명은 바로 이 부동산을 구입할 돈이 있다는 증거입니다. 은행에 신용 한도, 신용 카드, 그 만큼의 금액이 있는 친구나 가족의 계좌에 그 정도의 돈이 있는 경우 이를 자금 증빙 자료로 사용할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우 거래 자금 조달 회사에서 자금 증명서를 받을 수 있습니다. (상담할 장소 목록을 보려면 Google "거래 자금 조달"을 참조하십시오.)
은행이 귀하의 제안을 승인하는 경우가 많습니다. 은행은 거래를 성사시키고 싶어할 소유권 회사를 갖게 됩니다(때로는 귀하에게 그러한 일이 일어나도록 인센티브를 제공할 것입니다.) 귀하는 승인할 수 있지만 여전히 서명한 모든 문서를 소유권 회사에 보내고 "무료 마감"을 수행하도록 요청하고 은행 소유권 회사에도 이를 알리도록 합니다. 그렇게 하면 거래를 계속 통제할 수 있습니다.
은행과 귀하 모두 계약서에 서명했으므로 이제 최종 구매자를 찾을 차례입니다! 집주인이 해당 지역의 더 많은 임대 부동산에 관심이 있다고 말한 곳에서 본 "임대용" 표지판을 모두 불러서 계약 중인 물건이 있고 구입에 관심이 있는지 알고 싶다고 말하십시오.
구매자 목록에 추가한 모든 사람에게도 전화를 겁니다!
또한 금속 스탠드가 있는 빈 흰색 골판지 플라스틱 표지판을 가져와서 두꺼운 검은색 매직 마커로 쓰십시오.
침대 3개/바 1개 저렴한 집 $40,000 CASH / 반드시 팔아야 합니다! 555-5555
그리고 그 중 20개 정도를 집이 있는 곳에 두십시오. 전화기에서 벨이 울립니다. (이것들 20개 정도 살 돈이 없다면 기본적으로 콜드콜과 리서치를 많이 하게 될 것입니다. 집주인에게 전화를 걸고 아는 투자자들에게 전화를 걸어 현금으로 집을 샀습니다. 지난 몇 달 동안....부동산 중개인에게서 받은 목록을 기억하십니까?)
귀하의 목표는 귀하의 최종 구매자를 찾기 위해 부지런히 노력하여 REO 압류를 종료하고 수익을 올릴 수 있도록 하는 것입니다!
최종 구매자를 찾으면 그들과 판매 계약에 서명합니다. 이 판매 계약에서 귀하는 "판매자"가 되고 그들은 "구매자"가 됩니다. (아직 은행과 계약을 체결하지 않았다는 것을 알고 있습니다. 그러나 부동산에 대한 매매 계약을 체결했기 때문에 이제 부동산에 대한 공평한 이자를 갖게 되었으며 이를 광고하고 "판매자"로 판매할 수 있습니다. ) 여기에 정확한 판매 가격을 입력하는 것을 잊지 마십시오(높은 가격!) 또한 구매자로부터 진지한 보증금을 받아야 합니다. 이제 판매자이므로 가능한 한 높게 설정해야 합니다. 그래서 당신은 이 구매자가 거래에 대해 진지하다는 것을 알고 있습니다. 안전을 위해 그들이 귀하의 소유권 회사 또는 변호사 이름으로 진지한 자금 수표를 넣도록 하십시오. 그들은 정산/마감할 때까지 에스크로 계정에 보관할 것입니다. 귀하의 소유권 회사 또는 부동산 변호사와 함께 폐쇄될 것임을 알리십시오(이 구매자를 신뢰하거나 귀하가 하는 일을 알게 되면 소유권 회사 또는 변호사를 사용하여 폐쇄할 수 있습니다.)
이제 이 판매 문서를 귀하의 변호사 및/또는 소유권 회사에 전달할 것입니다. 귀하가 작업 중인 동시 체결 거래가 될 것임을 그들에게 알릴 수 있습니다.
어떤 이유로 소유권 회사에서 동시 클로징을 할 수 없다고 말하면 이중 클로징을 할 수 있으며 몇 단계 전에 검색한 거래 자금을 사용할 수 있습니다. 그들은 거래를 완료하기 위해 몇 시간 또는 며칠 동안 돈을 빌릴 수 있습니다. 마감 비용에 포함해야 하므로 비용에 대해 얼마를 청구할지 알아두십시오.
결제까지 표시하고 $5,000를 받으세요!!! 이제 더 많은 REO 차압을 도매로 찾으십시오!
NO라고 듣거나 제안이 많이 거절당했습니다. 그것에 대해 걱정하지 마십시오. 아니오를 들을수록 예에 가까워집니다! 제안한 REO 차압을 추적하십시오. 판매되지 않으면 30일마다 다른 제안을 하십시오.
저는 변호사가 아니므로 계약을 검토하려면 항상 해당 지역의 유능하고 투자자 친화적인 부동산 변호사에게 조언을 구해야 합니다. 법률은 주마다 다를 수 있으므로 항상 귀하의 팀에 유능하고 투자자 친화적인 부동산 변호사가 있는지 확인하십시오.
자동차
전화
빈 골판지 플라스틱 표지판
흑마법 마커
은행 계좌에 $100 ~ $1000