모기지를 받는 구매자가 주택을 구입하고 판매자의 모기지 부채를 인수합니다. 구매자는 일반적으로 제안 가격과 판매자의 모기지 잔액 간의 차액을 나타내는 현금 보증금을 지불합니다. 매도인은 자신의 모기지 의무를 매수인에게 이전하고 매수인은 향후 모든 지불을 합니다. 역사적으로 구매자는 판매자와 개인 계약을 통해 모기지를 받을 수 있었습니다. 오늘날 대부분의 대출 기관은 대출 기관이 거래에서 발언권을 갖도록 이러한 모기지 가정 관행을 차단합니다.
대출을 가정한다는 것은 말 그대로 판매자의 입장이 되는 것을 의미합니다. 구매자는 대출의 이자율, 상환 조건 및 기타 조건을 취합니다. 일반적으로 구매자는 이자율이 시장에서 달성할 수 있는 이자율보다 낮으면 이익을 얻을 것입니다. 그러나 대부분의 기존 모기지는 가정할 수 없습니다. 대출 기관은 채무 불이행 위험을 증가시키기 때문에 신용이 좋은 차용인을 열등한 차용인으로 대체하는 것을 원하지 않습니다. 모기지 가정을 시도하기 전에 모기지 조건을 읽으십시오. 대출 기관의 동의 없이 가정을 진행할 수 있는 경우는 거의 없습니다.
연방 주택 관리국(Federal Housing Administration) 및 재향 군인회(Department of Veterans Affairs)의 대출과 같은 정부 지원 대출은 구매자가 특정 자격을 충족하는 경우 본질적으로 가정할 수 있습니다. 그러나 FHA 및 VA 대출에는 여전히 판매 만기 조항이 포함될 수 있습니다. 매각 예정 조항은 매도인이 다른 사람에게 부동산을 매각하려고 할 경우 대출 기관이 대출금 전액을 상환해야 하는 것을 의미합니다. 판매자가 지불할 수 없으면 은행이 압류할 수 있습니다. 거의 모든 경우에 만기일(due-on-sale) 조항은 대출이 FHA 또는 VA인지에 관계없이 은행이 할 수 있다고 말하지 않는 한 구매자가 판매자의 대출을 인수할 수 없음을 의미합니다.
많은 은행에는 당사자가 가정을 통해 대출을 이전하기 위해 따라야 하는 프로세스를 설명하는 모기지 가정 패키지가 있습니다. 절차는 다를 수 있지만 구매자는 항상 대출 자격이 있어야 합니다. 정부 지원 대출은 일반적으로 기존 대출보다 승인 기준이 더 관대합니다. 예를 들어, FHA 대출 기관은 구매자의 신용 기록에 있는 흠을 간과할 가능성이 더 큽니다. 그러나 모기지 대출 기관은 모기지 가정을 승인하거나 거부할 절대적인 권한을 가지고 있습니다.
은행이 가정에 동의하면 구매자와 판매자 모두에게 모기지 책임을 구매자에게 이전하는 서류에 서명하도록 요청할 것입니다. 이 시점에서 판매자는 대출에 대한 책임이 면제되는지 확인해야 합니다. 릴리스가 없으면 구매자가 나중에 채무를 불이행할 경우 판매자가 여전히 대출에 대한 책임을 질 수 있습니다. 연체 및 대출 불이행은 판매자의 신용 보고서에 나타나며 책임 면제가 발행되지 않은 경우 새로운 모기지 대출을 받으려는 시도를 좌절시킵니다.
