조합 모기지 또는 80-10-10 대출이라고도 하는 피기백 대출은 두 개의 개별 모기지로 구성된 주택 대출입니다. 피기백 모기지(piggyback 모기지)를 사용하면 10%의 계약금으로 부동산을 구입할 수 있지만 기존 모기지에서 20% 미만의 계약금을 냈을 때 필요한 모기지 보험은 지불하지 않아도 됩니다.
피기백 모기지는 새로운 것이 아니지만 2000년대 후반 모기지 대출 위기 이후 인기가 떨어졌습니다. 최근 주택 시장이 강세를 보이면서 다시 컴백하고 있습니다.
피기백 모기지론을 사용하면 주택 가치의 80%에 대해 1차 융자로 알려진 기존 모기지를 얻을 수 있습니다. 그런 다음 주택 가격의 10%를 추가로 충당하기 위해 첫 번째 대출을 "편취"하는 다른 대출 기관으로부터 2차 대출을 확보합니다. 2차 대출은 일반적으로 주택 담보 대출 또는 주택 담보 대출(HELOC)로 주택을 담보로 사용하는 두 가지 형태의 신용입니다.
여전히 주택 구입 가격의 90%를 빌리고 있지만 1차 모기지론의 규모를 줄이는 것은 특정한 이점이 있습니다.
차용인이 일반적으로 피기백 론을 찾는 두 가지 전략적 이유가 있습니다. 개인 모기지 보험(PMI) 비용을 피하기 위한 것과 지역 사회의 다른 주택보다 훨씬 높은 가격에 값비싼 "점보" 모기지 필요를 피하기 위함입니다. 다음은 둘 다에 대한 요약입니다.
주택 구매 가격의 20% 미만으로 계약금을 지불하는 차용인은 일반적으로 주택 가치의 0.5%에서 2% 범위의 비용으로 PMI를 지불해야 차용인이 채무 불이행 시 대출 기관의 손실을 막을 수 있습니다. 대출. 원금 상환으로 차용인의 자기 자본이 주택 시장 가치의 20%까지 오르면 PMI를 없앨 수 있지만 10% 다운된 30년 모기지에서는 12년 정도 걸릴 수 있으며 최대 수천 달러가 추가될 수 있습니다.
10%의 계약금에 추가로 10%의 피기백 론을 사용하면 차용인의 계약금을 최대 20%까지 끌어올 수 있으며 더 많은 저축을 할 필요 없이 PMI 요건을 없앨 수 있습니다. 이자 비용은 물론 2차 대출에도 적용되며 1차 대출보다 높은 이율로 적용됩니다. 하지만 월납입금액은 1차 대출보다 현저히 낮고, 비교적 빨리 갚을 수 있다면 돈을 절약할 수 있습니다. (주택 자산 할부 대출인 경우 미리 상환하면 추가 비용이 발생하는 선불 위약금이 없는지 확인하십시오.)
2차 대출이 HELOC인 경우 총 비용을 예측하기 어려울 수 있습니다. HELOC는 종종 매년 증가할 수 있는 조정 가능한 이자율을 제공합니다. 많은 HELOC의 경우 처음 10년 동안은 이자만 지불하게 되지만 일부는 원금 잔액도 지불할 수 있습니다. 신용 카드와 마찬가지로 매월 원하는 금액을 지불하고 원하는 만큼 빨리(또는 천천히) 부채를 갚을 수 있습니다. 잔액을 비교적 빨리 전액 지불할 수 있다면 PMI에 지출할 금액과 비교하여 여전히 절감 효과를 볼 수 있습니다.
피기백 대출을 통해 PMI를 절약할 수 있는 기회에 대한 아이디어를 얻으려면 신용 점수가 700이고 10%($30,000) 계약금으로 $300,000 주택을 구입한다고 가정해 보겠습니다.
그 차이가 크지 않아 보일 수 있지만 기존 대출(약 9년 반)에 대한 PMI 제거 자격을 갖추는 데 걸리는 시간 동안 피기백 모기지는 거의 $3,000를 절약할 수 있습니다.
점보론은 "적합한 대출 한도"를 초과하는 금액에 대한 모기지로서 궁극적으로 미국에서 대부분의 단독 주택 대출을 구매 및 관리하는 정부 후원 기업인 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 모기지를 구매할 수 있도록 합니다. 2020년에는 미국 대부분의 지역에서 $510,400 이상의 주택에 대한 대출을 의미합니다.
대출 기관은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에게 점보 대출을 판매할 수 없기 때문에 일반적으로 준수 대출보다 높은 신용 점수 요구 사항 및 낮은 DTI(부채 대 소득) 비율을 포함하여 더 엄격한 승인 요구 사항을 부과합니다. 대출 기관은 또한 점보 모기지론에 대해 최대 30%의 계약금을 요구할 수 있습니다.
집값의 처음 $510,400를 융자하고 나머지(계약금을 뺀)를 2차 융자로 충당하기 위해 1차 융자를 사용하는 경우 피기백 융자는 점보 융자 요건을 회피하는 데 도움이 될 수 있습니다.
피기백 모기지가 다시 한 번 인기를 얻고 있지만 결코 쉽게 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 자격을 얻으려면 매우 우수(740-799) 또는 예외적(800-850) FICO 범위의 신용 점수가 필요할 것입니다.
또한 두 대출을 별도로 신청하고 자격을 갖추어야 합니다. (1차 대출 기관에 피기백 대출을 원한다고 말하면 2차 대출을 발행하는 데 유리한 처분을 받을 대출 기관을 추천할 수 있지만 여전히 두 대출 기관의 요구 사항을 모두 충족해야 합니다.)
각 대출에 대해 별도의 마감이 필요하며, 여기에는 잠재적으로 초기 비용, 주택 감정 비용, 법률 비용 등 수반되는 모든 비용이 포함됩니다. PMI가 필요한 점보 대출이나 기존 모기지와 비교하여 피기백 대출이 돈을 절약할 수 있는지 여부를 결정할 때 두 대출(Experian 모기지 계산기가 도움이 될 수 있음)의 총 비용을 파악하는 것이 중요합니다.
상황이 바뀌고 원하는 만큼 빨리 2차 대출을 상환할 수 없는 경우 전통적인 모기지와 PMI를 합한 것보다 시간이 지남에 따라 피기백 대출에 더 많은 돈을 지출하게 될 수 있습니다. 그리고 두 대출 중 어느 쪽이든 상환액을 감당할 수 없다면 집을 잃을 수도 있습니다. 두 대출 기관 모두 귀하가 빚진 것에 대한 담보로 부동산을 요구할 수 있기 때문입니다.
미래의 어느 시점에 주택을 재융자하기로 결정한 경우, 해당 부동산에 대해 2건의 대출을 받으면 새로운 대출 자격을 갖추기가 어려워질 수 있습니다. 재융자를 준비하기 전에 2차 대출을 완전히 갚아야 할 수도 있습니다.
모든 대출 기관에는 고유한 요구 사항이 있으며 다양한 대출 유형에 대한 요구 사항은 다를 수 있지만 피기백 대출에 대한 일반적인 요구 사항은 다음과 같습니다.
모기지론은 상당히 다양한 신용 점수를 가진 차용인에게 제공되지만 피기백 모기지론은 더 독점적입니다. 첫날 주택에 대해 두 개의 대출을 받는 것은 한 번의 대출을 받는 것보다 본질적으로 더 위험하며, 대출 기관은 성공적인 부채 관리의 강력한 역사를 반영하는 높은 신용 점수를 가진 차용인에게 옵션을 유보하는 경향이 있습니다.
일부 대출 기관은 신용 점수가 600점 이상인 경우 피기백 대출 신청을 승인할 수 있지만 신용 점수가 700점 이상이고 740점에 가까울수록 승인을 받을 가능성이 더 큽니다.
피기백 론을 찾는 데 관심이 있고 더 나은 신용 점수가 승인 확률에 도움이 된다고 생각하는 경우 다음 6개월에서 12개월 이내에 신용 점수를 올릴 수 있는 조치를 지금 취할 수 있습니다. 최선을 다하면 피기백 대출을 통해 새 주택을 구입하는 데 드는 비용을 절약할 수 있습니다.