Fannie Mae로 더 잘 알려진 Federal National Mortgage Association(연방 모기지 협회)은 최근 모기지 자격 요건을 개정하여 대출 자격을 결정할 때 첫 주택 구입자의 임대료 지불 이력을 고려할 수 있도록 했습니다. 이것이 중요한 이유와 이것이 귀하에게 의미하는 바는 다음과 같습니다.

Fannie Mae가 주택 융자에 중요한 이유

Fannie Mae는 은행, 신용 조합 및 기타 모기지 발행인이 예비 주택 소유자에게 대출할 자금을 확보할 수 있도록 지원하는 연방 후원 기업입니다. 금융기관으로부터 모기지론을 구매하고, 금융기관은 그 현금을 사용하여 새로운 대출을 발행합니다. Fannie Mae는 대출을 포트폴리오의 일부로 유지하거나 주식과 마찬가지로 투자 교환을 통해 공개적으로 거래되는 금융 상품인 모기지 담보부 증권(MBS)으로 묶습니다.

차용인이 상환할 수 없는 대출을 받을 가능성을 최소화하고 MBS 상품의 기준 품질을 설정하기 위해 Fannie Mae와 정부 규제 기관인 FHFA(Federal Housing Finance Agency)는 Fannie Mae가 구매할 대출에 대한 최소 요건을 설정했습니다.

대출 기관은 Fannie Mae에게 대출을 판매할 수 있다는 확신을 좋아하기 때문에 많은 상업적으로 이용 가능한 모기지가 Fannie의 최소 대출 요건을 준수(또는 초과)합니다. 이러한 모기지는 적격 대출로 알려져 있으며, 역사적으로 신청자는 대출을 받기 위해 다음 요건을 충족해야 했습니다.

• FICO ^® 점수 ^☉ 620 이상.
• 소득 대비 부채 비율(DTI)은 최대 45%(현금 보유액이 많은 경우 50%)입니다. DTI는 예상 모기지 상환액을 포함하여 부채 상환에 사용된 월별 세전 소득의 백분율입니다.
• 대출 금액의 3% 이상을 계약금으로 지불할 수 있는 능력
• 주택을 구입하는 카운티에 대한 Fannie Mae 또는 Freddie Mac의 연간 적합 대출 한도에 해당하는 대출 금액. 그 한도는 매년 재설정됩니다. 대부분의 국가에서 2021년 최대 대출 금액은 $548,250입니다. 미국에서 가장 비싼 주택 시장에서 한도는 $822,375입니다.

새로운 대출 기준이 처음 구매자를 돕는 방법

신용 사용 경험이 제한적인 차용인은 대출 요건, 특히 최소 신용 점수를 충족하기 어려울 수 있습니다.

Fannie Mae가 2021년 9월에 시행한 새로운 가이드라인에 따라, 적격 대출 신청서를 제출하는 차용인은 대출 기관에 은행 계좌에 대한 액세스 권한을 부여하여 Fannie Mae의 자동화된 Desktop Underwriter 시스템이 다른 신청 정보와 함께 임대료 지불 내역을 고려할 수 있습니다.

정시 임대료 지불은 차용인 신뢰도의 지표로 간주되며 차용인 자격에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반면 연체 또는 누락된 임대료는 신청자의 대출 자격을 저해할 수 없습니다.

대출 신청에 임대료 지불 내역을 포함하면 모기지 자격이 되는 것과 거부되는 것의 차이를 의미할 수 있습니다. Fannie Mae는 모기지 신청의 대표적인 샘플을 분석한 결과 최근 3년 동안 모기지 신청의 17%가 모기지 신청에 새 지침에 따라 임대료 지불 내역을 고려했다면 Desktop Underwriter 도구에 의해 실격 처리되었을 것입니다.

이 옵션을 이용하려면 신청자는 다음을 수행해야 합니다.

• 주거처 역할을 할 주택을 처음으로 구입하는 사람이 되십시오.
• 평균적인 FICO를 유지 ^® 620점 이상(자세한 내용은 아래 참조).
• 12개월 이상 동안 최소 $300의 월세를 납부했습니다.
• 최근 12개월 동안의 임대료를 기록할 수 있는 은행 계좌가 있어야 합니다.

공동 차용자를 위한 수정된 신용 점수 계산

Fannie Mae는 임대료 지불 내역을 고려하는 것 외에도 모기지 자격을 결정하기 위해 여러 신청자의 신용 점수를 처리하는 방식을 조정했습니다. Fannie Mae는 대출 기관이 신청자당 2~3개의 신용 점수를 받을 것을 요구합니다. 두 가지 점수를 사용할 경우 둘 중 낮은 점수를 각 지원자의 대표 신용 점수로 사용합니다.; 3개의 점수를 사용하는 경우 중간 점수가 대표 점수가 됩니다.

이전에는 두 명의 차용인이 적합한 모기지를 공동으로 신청할 경우 대출 자격을 결정하는 데 대표 신용 점수 중 낮은 점수가 사용되었습니다.

개정된 규정에 따라 평균 공동 지원자의 대표 신용 점수의 620 이상입니다. 이는 대표 신용 점수가 620 미만인 신청자(이는 신용 기록이 제한적이거나 불규칙적임을 나타낼 수 있음)가 공동 신청자의 점수가 평균을 낼 만큼 충분히 높으면 여전히 차용인 자격을 가질 수 있음을 의미합니다. (단, 이 경우 낮은 대표점수를 이용하여 대출수수료 및 금리를 정합니다.)

이 수정된 계산은 임대료 지불 내역에 대한 크레딧을 받을 수 있는 기능과 함께 크레딧 이력이 제한된 사람들을 위한 주택 융자 기회를 확대하기 위한 것입니다.

모기지 자격을 얻을 수 있는 기회를 높이는 방법

모기지 신청을 계획하고 있고 특히 신용 기록이 제한되어 있는 경우 모기지 신청서를 제출하기 전에 다음을 포함하여 신용 프로필을 개선하기 위한 조치를 취하는 것을 고려하십시오.

• 신용 점수와 신용 보고서를 자주 확인하고 위험 요소를 설명하여 신용 구축에 집중하십시오.
• 연체된 부채 계정을 현재 상태로 유지하고 신용 카드 부채를 상환하고 대출을 받을 때까지 새로운 신용 계정을 개설하지 마십시오. 지불 내역은 신용 점수를 구성하는 가장 중요한 단일 요소이기 때문에 모든 부채를 제시간에 갚으십시오.
• 무료 Experian Boost™ 사용에 대해 생각해 보세요 ^† Experian 신용 보고서에 휴대폰, 공과금 및 스트리밍 서비스 요금 지불 이력을 추가합니다. 꾸준한 정시 지불 기록은 FICO ^® 를 증가시킬 수 있습니다. Experian 신용 데이터를 사용하여 계산된 점수입니다.

임대료가 신용 점수에 도움이 될 수 있음

집주인, 부동산 관리자 또는 제3자 집세 징수 서비스가 집세 지불을 보고하는 경우 신용 점수에 영향을 줄 수 있습니다. 세입자의 지불금이 보고되는 경우는 거의 없지만 신용 점수에 도움이 된다고 생각되면 집주인에게 지불금을 보고하도록 요청할 수 있습니다.

신용 보고서에 있는 경우 임대료 지불은 FICO ^® 의 최신 버전을 사용하여 계산된 신용 점수에 영향을 미칠 수 있습니다. 점수(FICO ^® 9점 이상) 및 VantageScore ^® 의 모든 버전 신용 점수. 가장 널리 사용되는 FICO ^® 버전 점수, FICO ^® 점수 8은 신용 보고서의 임대료 지불을 고려할 수 없으며 FICO ^® 의 "클래식" 버전도 고려할 수 없습니다. 대부분의 모기지 신청을 처리하는 데 사용되는 점수입니다.

새로운 FICO ^® 의 대출 기관 채택 점수 버전이 확장되고 임대료 지불이 신용 조사 기관에 보다 널리 보고되면 임대료 지불 내역이 결국 모기지 신청을 평가하는 데 사용되는 신용 점수에 "베이킹(baked in)"될 수 있습니다. 그때까지 새로운 Fannie Mae 신청 절차는 많은 임차인이 꾸준한 임대료 지불 이력으로부터 혜택을 받을 수 있는 최고의 기회입니다.