주택 구입을 위해 모기지 대출을 받을 때, 특히 주택을 처음 구입하는 경우 모든 종류의 생소한 용어를 접할 수 있습니다. 이러한 용어 중 하나는 "기준점"일 수 있습니다. 기준점은 이자율의 변화를 나타내며 대출 비용을 높이거나 낮출 가능성이 있는 모기지론의 일반적인 특징입니다. 이 중요한 모기지 요소에 대해 자세히 알아보려면 다음을 따르십시오.
1베이시스 포인트는 1퍼센트 포인트의 100분의 1에 해당합니다. 따라서 100 베이시스 포인트(BPS 또는 "bips"라고도 함)를 합하면 최대 1%가 됩니다.
이 수학이 왜 중요한가요? 모기지 유형에 따라 베이시스 포인트의 변경은 월 상환액과 대출에 대해 지불하게 될 총 이자에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 모기지 이자율이 예를 들어 4%에서 5%로 100bp 상승하면 월 모기지 상환액도 상승할 수 있습니다. 그러나 예를 들어 4%에서 3%로 이자율이 100bp 하락하면 월 모기지 상환액이 차례로 하락할 수 있습니다.
변동 이자율 모기지(ARM) 또는 고정 이자율 모기지(예:30년 동안 4.25%)로 대출 기간 동안 이자율을 동일하게 유지하는 모기지 기준점에 주의를 기울이는 것이 중요합니다.
ARM의 이자율은 모기지와 관련된 재무 지수도 변경될 때 주기적으로 변경됩니다. 대출 이자율이 오르면 일반적으로 월 모기지 상환액이 증가합니다. 이자율이 하락하면 일반적으로 월 모기지 상환액이 감소합니다.
ARM의 이자율은 일반적으로 5년과 같은 일정 기간 동안 고정됩니다. 그러나 해당 기간이 끝난 후 이자율은 12개월마다와 같은 특정 간격으로 인상될 수 있습니다. 이로 인해 모기지 원금과 이자가 증가하여 월 상환액이 늘어날 수 있습니다.
기준점에 대해 아는 것이 중요할 수 있는 몇 가지 시나리오를 살펴보겠습니다.
먼저 고정 금리 모기지론의 기준점을 살펴보겠습니다.
모기지 대출 기관은 4%의 이자율로 $300,000에 30년 고정 모기지를 제공할 수 있다고 말합니다. 그러나 대출 기관은 이자율을 50bp 인하하여 3.5%로 낮출 수 있음을 알게 됩니다.
이 예에서 4% 금리의 모기지 월 지불액은 $1,432.25입니다. 대출 기간 동안 이자 $215,608를 포함하여 총 $515,608를 지불하게 됩니다.
그러나 동일한 대출을 3.5%로 받을 수 있다면 월 상환액은 $1,347.13입니다. 이는 4% 대출보다 월 $85.12 적은 금액입니다. 더 중요한 것은 대출 기간 동안 지불한 총 금액이 4% 대출보다 약 30,000달러 적은 484,968달러라는 것입니다. 이는 4% 대출의 경우 $215,608에서 3.5% 대출의 경우 $184,968로 지불된 이자가 감소했음을 반영합니다.
이제 기준점과 ARM에 대해 알아보겠습니다.
초기 이자율이 3%이고 $300,000에 30년 만기 ARM이 있다고 가정해 보겠습니다. 초기 월 지불액은 $1,264.81입니다. 그러나 5년(60개월)이 지나면 고정 이율이 조정 이율이 됩니다. 이자율이 12개월마다 25bp 또는 0.25%로 상향 조정되고 이율이 12%로 제한되면 월 지불액은 최대 $1,804.70까지 올라갈 수 있습니다. 이는 초기 월 지불액보다 거의 $600 더 높습니다.
이 시나리오에서 30년 동안의 총 지불액은 이자 $260,460를 포함하여 $560,460입니다.
모기지를 받을 때 "기준점"과 "할인점"에 대해 듣게 될 것입니다. 그러나 이러한 점은 동일하지 않습니다.
설명한 바와 같이 베이시스 포인트는 백분율 포인트의 1/100을 나타냅니다. 따라서 100bp는 1%입니다. 대조적으로, 1 할인 포인트는 대출 금액의 1%에 해당합니다. 예를 들어, $200,000 모기지의 포인트는 $2,000입니다. 모기지를 받을 때 할인 포인트를 구입하여 대출 기간 동안 이자율을 낮출 수 있습니다. 이는 장기적으로 월 지불액과 이자 비용을 낮추는 결과를 가져올 수 있습니다.
따라서 $200,000 대출에 대해 하나의 할인 포인트에 대해 $2,000를 지불한다고 가정해 보겠습니다. 4.5%의 이자율로 시작했다면 단일 포인트를 구매하면 일반적으로 이자율이 4.25%로 낮아집니다. 이 경우 월 모기지 지불액은 $1,013.37에서 $983.88로 감소합니다.
베이시스 포인트나 대출 유형에 관계없이 모기지를 구매하기 전에 무료 Experian 신용 보고서와 무료 Experian 신용 점수를 확인해야 합니다. 이 정보로 무장하면 최저 금리를 받을 수 있다는 점에서 유리할 수 있습니다.