대출 기관은 월 총 소득에서 부채 상환에 사용되는 부분인 이상적인 DTI(부채 대비 소득 비율)에 대해 서로 다른 정의를 내렸지만 모두 DTI가 낮을수록 더 좋고 DTI가 너무 높으면 대출 신청에 지장을 줄 수 있다는 데 동의합니다. .
대출 기관은 DTI를 사용하여 추가 부채를 감당하면서도 모든 지불액, 특히 대출 제공을 고려 중인 지불액을 따라갈 수 있는 능력을 측정합니다. DTI 비율과 대출 기관에 미치는 영향을 알면 어떤 유형의 대출을 받을 수 있는지 이해하는 데 도움이 됩니다.
DTI 비율을 계산하려면 매월 반복되는 부채 상환액(신용카드, 학자금 대출, 모기지, 자동차 대출 및 기타 대출 상환금 포함)을 더하고 합계를 총 월 소득(세금, 원천징수 공제 전 매월 버는 금액)으로 나눕니다. 및 비용).
다음은 월별 부채 의무의 예입니다.
| 부채 | 월별 지불 |
|---|---|
| 모기지(재산세 및 주택 소유자 보험 포함) | $1,150 |
| 학자금 대출 | $380 |
| 신용카드 1번(최소 결제) | $170 |
| 신용카드 2번(최소 결제) | $120 |
| 자동차 대출 | $480 |
| 총계 | $2,300 |
위에 나열된 총 월 부채가 $2,300이고 총 월 소득이 $5,200인 경우 DTI 비율은 $2,300을 $5,200 또는 0.44로 나눈 값입니다. DTI는 일반적으로 백분율로 표시되므로 100을 곱하면 44%가 됩니다.
대부분의 대출 기관은 신용도를 측정하기 위해 신용 점수와 함께 백엔드 DTI라고도 하는 이 수치를 사용합니다.
대출 신청을 고려하는 모기지 대출 기관은 프런트 엔드 DTI로 알려진 세 번째 측정을 고려할 수 있습니다. 이것은 총 소득에서 주택 비용으로 들어가는 부분입니다(임대료 또는 모기지 지불, 재산세, 주택 소유자 보험, 콘도 또는 주택 소유자 협회 수수료 등). 위의 예를 다시 살펴보면 주택 비용이 $1,150이고 총 월 소득이 $5,200인 경우 프런트 엔드 DTI는 $1,150을 $5,200 또는 22%로 나눈 값입니다.
모든 대출 기관이 요구하는 "완벽한" DTI 비율은 없지만 대출 기관은 DTI가 낮을수록 좋다는 데 동의하는 경향이 있습니다. 발행하는 대출의 규모와 유형에 따라 대출 기관은 대출 승인을 위해 DTI가 얼마나 낮아야 하는지에 대한 자체 한도를 설정합니다.
귀하의 DTI 비율은 모기지 승인 프로세스의 주요 요소입니다. 모기지 유형에는 여러 가지가 있으며 각각 고유한 DTI 요구 사항이 있습니다. DTI 비율을 알면 자신에게 가장 적합한 비율을 좁히는 데 도움이 될 수 있습니다.
기존 주택 융자 또는 모기지론은 정부의 지원을 받지 않고 은행, 신용 조합 또는 모기지 대출 기관에서 차용인에게 직접 제공되는 대출 유형입니다. 기존 대출은 거의 모든 단독 주택 모기지를 구매하고 주식처럼 거래되는 증권으로 포장하는 정부 후원 기업인 Fannie Mae 및 Freddie Mac의 구매 요건을 충족하기 때문에 적격 대출이라고도 합니다. 많은 대출 기관이 36% 이하의 DTI 비율을 선호하지만 이러한 대출은 차용인에게 43% 미만의 백엔드 DTI 비율을 요구합니다. 높은 신용 점수와 충분한 자산 또는 기타 수입원(총칭하여 "보상 요소")을 가진 차용인의 경우, 적격 대출에 대한 최대 DTI는 50%까지 올라갈 수 있습니다.
비전통적 주택 융자 또는 모기지론은 연방 주택 협회(FHA) 또는 재향 군인 관리국(VA)과 같은 정부 기관에서 지원하는 융자입니다. 비정규 모기지 신청을 평가할 때 대출 기관은 FHA 지침에 따라 프런트엔드 및 백엔드 DTI 비율을 모두 고려할 수 있습니다.
FHA 지침은 31% 이하의 프런트 엔드 DTI 비율 또는 43% 이하의 백엔드 DTI 비율을 요구하지만 특정 상황에서는 더 높은 DTI를 허용합니다. 예를 들어, 백엔드 DTI가 50% 이상인 신청자는 신용 점수가 580점 이상이고 현금 준비금 또는 추가 수입원에 대한 접근을 문서로 증명할 수 있는 경우 FHA 대출을 받을 자격이 있습니다.
모기지 대출 기관은 거의 항상 DTI 비율에 관심을 갖지만 다른 유형의 대출 발행인은 그렇지 않을 수 있습니다. 신용 점수가 대출 기준을 충족할 만큼 충분히 높은 경우 개인 대출 및 자동차 대출 제공업체는 대출 신청을 승인하기 위해 고용 및 소득 증빙만 요구할 수 있습니다.
귀하의 신용 점수가 대출 기관의 임계값 미만이고 다른 부채에 대해 질문하고 백엔드 DTI 비율을 계산하는 경우 최소 DTI 요건이 모기지 대출 기관에서 요구하는 것보다 더 엄격할 수 있습니다.
DTI 비율은 신용 점수에 영향을 주지 않습니다:FICO ® 와 같은 신용 점수 시스템 점수 ☉ 및 VantageScore ® 국가 신용 조사 기관(Experian, TransUnion 및 Equifax)의 신용 보고서에 수집된 신용 사용 및 상환 이력을 사용하여 신용 점수를 계산합니다. 국은 소득을 추적하지 않기 때문에 신용 평가 소프트웨어는 DTI 비율을 계산하거나 점수에 반영할 수 없습니다.
물론 부채는 DTI 비율과 신용 점수에 영향을 미칩니다. 신용 점수에 영향을 미치는 부채 관련 요인은 다음과 같습니다.
소득 대비 부채 비율을 개선한다는 것은 이를 낮추는 것을 의미하며, 이를 위해서는 월별 부채 감소와 소득 증가라는 두 가지 조합이 필요합니다.
방정식의 부채 감소 측면에서 귀하의 선택권은 제한될 수 있습니다. 장기 학자금 대출이나 모기지 상환금은 쉽게 바꿀 수 있는 것이 아닐 수 있습니다. 그러나 신용 카드 부채가 있는 경우 잔액을 상환하면 최소 월 지불액이 줄어들고 DTI 비율이 낮아집니다. 개인 융자나 자동차 융자가 있는 경우 융자를 받기 전에 융자를 갚을 때까지 기다리면 신청서에 더 낮은 DTI 비율이 반영됩니다.
수입과 관련하여 더 나은 급여를 협상하거나 더 나은 급여를 받는 직업으로 거래하는 것은 말처럼 쉽습니다(가능하다면 DTI의 형태로 영감을 받을 필요 없이 이미 그렇게 했을 것입니다). 당신이 인상을 받을 자격이 있다고 느끼고 그 이유를 문서화할 수 있다면 물어보는 것도 나쁘지 않습니다. 그렇지 않으면 추가 수입을 얻을 수 있는 "부업"을 추구하는 것이 좋습니다.
대출 기관은 부채 대 소득 비율을 추가 대출 상환을 처리할 수 있는 능력을 측정하는 중요한 지표로 간주합니다. 자신의 DTI 비율을 계산하면 다양한 대출에 대한 자격을 이해하고 그에 따라 대출 신청 절차를 안내할 수 있습니다.