집을 사세요.
대여하세요.
임차인이 비용을 지불합니다.
아마도 책에서 가장 오래된 사이드 허슬 중 하나일 것입니다. 그렇죠?
제대로 하면 임대 부동산을 소유하는 것이 매력적인 장기 소득 및 부를 쌓는 전략이 될 수 있습니다. 그러나 잘못하면 두통과 부채의 원인이 될 수 있습니다.
Side Hustle Nation 독자들과 청취자들이 (나처럼) 많은 관심을 갖고 있다는 것을 알고 있는 Side Hustle입니다.
이를 위해 부동산 투자 관련 질문을 직접 수집하고 Side Hustle Nation Facebook 커뮤니티에서 더 많은 정보를 수집했습니다.
라인의 다른 쪽 끝에는 원격 부동산 투자자이자 Roofstock의 소매 이사인 Zach Evanish가 있습니다. .
Roofstock은 임대 부동산을 쉽게 쇼핑, 비교 및 구매할 수 있도록 설계된 시장입니다. (Zach는 Roofstock 직원 #3이며 플랫폼을 통해 11개의 임대 부동산을 구입했습니다.)
"직접 소유권이 있는 저에게는 더 많은 통제권이 있습니다. REIT를 통해 구매할 때 일반적으로 주택 바구니를 구매합니다.”라고 Zach가 설명했습니다.
Zach는 단독 주택의 위치와 부동산 가치를 높이고 임대료 인상 등을 할 수 있는 방법을 정확히 알고 있기 때문에 단독 주택을 구입하는 것을 선호합니다.
적어도 현재로서는 저를 포함하여 많은 투자자들이 REIT를 통해 구매하는 것을 선호합니다. 그들은 그것을 손쉬운 투자라고 생각하기 때문입니다.
같은 배에 있다면 기금 마련 살펴볼 가치가 있습니다.
그러나 Zach는 제대로 구입하고 좋은 파트너가 있다면 단독 주택은 여전히 거의 수동적인 투자가 될 수 있다고 말했습니다. 그는 11개의 단독 주택을 관리하는 데 일주일에 한 시간만 보냅니다.
Zach가 구매할 부동산을 찾을 때 사용하는 몇 가지 기본 기준이 있습니다.
전반적으로 Zach는 "현재 현금 흐름에 집중하지 않고 장기적으로 구축하고 있습니다."라고 말했습니다. 그가 처음에 부동산에서 손익분기점을 넘을 수 있다면 그것으로 충분합니다.
Zach는 장기적인 성장과 임대료 상승의 가능성을 살펴보고 우수한 부동산을 사는 데 우선순위를 둡니다.
자산 관리자로 일하는 것의 이점이 현금 흐름에 대한 부담보다 더 큽니까? (이러한 서비스는 일반적으로 월세의 8-10%를 청구합니다.)
Zach는 자산 관리자의 비용을 살펴보고 자산 관리에 사용할 시간을 어떻게 사용할 수 있는지 비교했습니다. 그는 관리자가 아니라 투자자를 원했습니다.
그러나 그는 훌륭한 자산 관리자와 나쁜 자산 관리자 사이에는 차이가 있다고 말합니다. 그렇기 때문에 Roofstock은 해당 지역을 알고 다른 주 소유주와 함께 일하는 데 익숙한 고급 부동산 관리자를 찾는 데 많은 시간을 할애합니다.
Zach는 훌륭한 자산 관리자가 있다면 15%를 지불하는 것조차 큰 거래라고 말했습니다.
Zach는 Roofstock에서 투자자 마인드를 가진 자산 관리자를 찾고 있기 때문에 비즈니스 운영 방식을 이해한다고 말했습니다. 수리로 이익을 얻지 못하는 자산 관리자와 협력하는 것도 중요합니다. 그렇게 하면 문제의 첫 징후가 보일 때 수리공을 부르지 않고 해결책을 찾으려고 노력할 것입니다.
또한 계약서에 건물이 점유된 경우에만 수수료를 징수한다고 명시할 수 있습니다. 이렇게 하면 해당 부동산에 세입자를 유치하려는 동기가 증가하고 세입자를 유지하기 위해 최선을 다할 것입니다.
Zach는 Roofstock에 등록된 부동산의 70-80%가 세입자와 함께 제공된다고 설명했습니다. 부동산 관리자가 이미 세입자를 조사하고 임대차 계약을 검토했습니다.
Zach와 임차인의 관계는 매우 제한적입니다. 그는 새 세입자를 선택할 때 부동산 관리자와 협력하지만 그들과 직접적인 상호 작용은 없습니다.
(세입자라는 개념이 전혀 마음에 들지 않는다면 이 독특한 원시 땅 뒤집기 사이드 허슬을 고려할 수 있습니다.)
단기 임대는 최근 몇 년 동안 Airbnb의 등장으로 많은 관심을 받았습니다. 다른 사람. Zach는 아직 자신의 부동산에서 휴가용 임대 주택을 찾아보지 않았습니다.
에어비앤비에서 돈을 버는 능력은 특정 지역의 여행자 수요에 크게 좌우됩니다.
관련: 임대 차익 거래:부동산 소유 없이 $200,000의 이익
Zach는 "평균적으로 사람들은 25-30%의 다운을 적용하고 있습니다."라고 말했습니다.
기존 대출 기관이 임대 부동산에 대해 요구하는 최소 금액은 20% 다운입니다. 분명히, 더 많이 넣을수록 현금 흐름이 높아집니다.
대부분의 투자자는 20%를 다운하여 레버리지를 극대화하는 경향이 있으며, 현재의 금리로 매력적인 장기 고정 금리를 얻을 수 있습니다.
Zach가 전에 저지른 실수는 우리가 너무 작은 방이 있는 집을 사거나 좋은 크기의 마당이 없는 것입니다. 그는 집으로 이사할 것인지 스스로에게 물어보는 것이 중요하다고 말했습니다 단순히 대여로 보지 않고 구매하는 것입니다.
Zach의 팁은 신뢰할 수 있는 제3자 공급업체에게 집을 검사하고 보고서를 철저히 살펴보는 것입니다.
구입하기 전에 부동산을 검사했다면 예상치 못한 큰 수리비를 받지 않을 것입니다. Zach는 잠재적인 수리 및 유지 관리를 위해 매월 얼마를 따로 떼어 놓아야 하는지를 부동산의 나이를 기준으로 추측합니다. 그는 예상치 못한 수리에 대비하기 위해 일반적으로 $200-$300를 자신의 집 계좌에 넣습니다.
계정이 몇 천 달러에 달하고 수리에 그 돈이 필요하지 않을 것 같으면 다른 집을 구입하는 데 사용할 것입니다.
"저는 단독 주택이 더 유동적이기 때문에 더 좋아합니다. 여러 출구 전략이 있습니다."라고 Zach가 말했습니다. 단독 주택은 투자자에게 판매하기가 더 쉬우며, 투자자가 가치를 인정하면 소유자가 거주하는 구매자에게 판매할 수 있습니다.
다가구 주택은 실제로 투자자에게만 팔 수 있습니다. 또한 이자율과 밀접한 상관관계가 있는 캡 이자율의 변동이 있습니다. 금리가 낮으면 다가구 부동산은 더 낮은 상한율로 거래됩니다.
Zach는 국외 투자를 하는 사람들이 플랫폼에서 가장 큰 성공을 거두었다고 말했습니다. Zach는 캘리포니아에 거주하며 플로리다, 조지아 및 오하이오에 투자 부동산을 보유하고 있습니다.
그는 캘리포니아에서는 비용이 많이 들고 좋은 ROI를 얻기가 더 어렵기 때문에 더 나은 투자 기회가 있는 지역을 찾습니다.
집을 찾고 있는 지역이 익숙하지 않은 경우 해당 지역을 조사하는 것이 중요합니다.
루프스톡은 1-5성급 동네 평가를 받았기 때문에 해당 지역을 보지 않고도 투자의 위험성을 알 수 있습니다. 하지만 사는 곳에서 멀리 떨어져 직접 볼 수 없는 경우에는 철저한 실사를 하는 것이 중요합니다.
루프스톡은 환불 보장을 제공하지만, 그런 경우는 거의 없습니다.
Zach는 투자자가 마감 직전에 냉담했던 한 가지 사례를 기억했습니다. 그는 거래를 성사시키려 했지만 취득 비용으로 인해 저축이 거의 0이 될 것이라는 사실을 깨달았습니다.
예상치 못한 비용과 같은 문제가 발생하면 재정적으로 어려움을 겪을 것입니다. 그래서 그는 (현명하게) 거래를 철회했습니다.
Zach는 이러한 방식으로 광고되는 세미나 및 코스를 멀리할 것을 권장합니다. 그는 당신의 돈이 보수적인 부동산에 대한 투자와 경험을 통한 학습으로 계약금으로 사용하는 것이 더 낫다고 말했습니다.
교육 자료가 필요하면 Roofstock 웨비나를 확인하고 커뮤니티에 참여하고 언제든지 해당 팀에 연락하십시오.
(팟캐스트의 재미있는 "돈이 없는" 예는 Austin Miller의 자유 주택에 대한 토론이었습니다.)
Zach는 자신의 재산 중 하나가 비어 있을 때 침입하여 많은 물건을 도난당하는 사건이 있었습니다. 그는 보험 회사에서 지불하도록 가까스로 가까스로 보험 회사를 왔다갔다 하는 데 6-9개월이 걸렸습니다.
여기에서 경험적 규칙은 실사를 수행하고 보장 문서를 철저히 읽는 것입니다.
보험료가 저렴한 경우 부동산이 비어 있을 때 손실을 보상하지 못할 수도 있습니다. 귀하의 부동산이 장기간 비어 있는 경우 귀하를 보호하기 위해 임대료 보장 상실 및 공실 보장을 요청할 수도 있습니다.
“저는 약 50채의 집을 찾고 있습니다.”라고 Zach는 말했습니다. "내 수동 소득 목표는 월 $25,000입니다."
그는 "Roofstock에서 우리의 장기적인 목표는 데이터베이스 접근 방식으로 수동 소득을 구축하고 부동산을 통해 장기적 부를 구축할 수 있는 한 많은 사람들을 돕는 것입니다."라고 덧붙였습니다.
“구매하기 전에 계획하십시오. 단기 및 장기 목표를 설정하세요.”