Roberto Chavez는 1년 조금 더 전에 부업을 뒤집으며 원시 땅을 시작했으며 끈기 있게 이미 5자리 숫자의 월 수익을 올렸습니다.
이것은 Side Hustle Show의 에피소드 108에서 LandGeek.com의 Mark Podolsky가 나에게 처음 소개한 비즈니스 모델입니다.
그는 이를 "최고의 수동 소득 모델"이라고 불렀습니다. 이는 세입자, 화장실 및 흰개미와 같은 전통적인 부동산 투자의 "3T"를 피하기 때문입니다.
모델이 작동하는 방식:
3-7년 동안 또는 귀하가 동의한 조건에 따라 매월 지불금을 징수할 때 수동 소득이 발생합니다.
예를 들어, $10,000 소포를 $2,500에 선불로 구매하고 5년 동안 한 달에 $199에 재판매합니다. 이 시나리오에서 수집된 총 지불액은 거의 $12,000가 되며 약 1년 후에 초기 투자에서 손익분기점을 얻게 됩니다.
끈기가 필요한 곳은 초기 판매자 아웃리치입니다. 로베르토가 설명하는 것을 듣게 될 것입니다. 그것이 성공하는 사람들과 그렇지 않은 사람들을 구분하는 요소라고 생각합니다.
Roberto가 1달러에 25센트에 살 소포를 찾는 방법, 제공할 금액을 파악하는 방법, 이러한 거래에 대한 실사, 이익을 위해 재판매하는 방법에 대해 알아보십시오.
참고:Roberto는 실제로 Mark의 학생입니다. Mark에게 우리가 이 에피소드를 녹화 중이라고 말했을 때 그는 Side Hustle Show 청취자에게 자신의 Land Investing Launch Kit(보통 $97)를 무료로 제공했습니다. . 나는 또한 그의 유료 프로그램의 제휴사입니다. $500 할인에 "sidehustle" 코드를 사용하세요.
Roberto가 구입한 토지 필지는 일반적으로 판매 목록에 올라 있지 않습니다. 대신, 그는 매각에 관심이 있을 수 있는 지역과 소유자를 찾은 후 해당 부동산에 대해 원치 않는 제안을 하게 됩니다.
Roberto는 첫 번째 단계는 다른 토지 투자자가 토지를 판매하는 곳을 살펴보는 것이라고 말했습니다. 이러한 영역에 중점을 둡니다.
다음을 포함하여 이를 수행하는 데 도움이 되는 몇 가지 웹사이트가 있습니다.
움직임이 있는 지역(토지 매매하는 사람들)을 찾으면 다음 단계는 카운티에 연락하여 실사를 시작하는 것입니다.
알아두어야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.
일부 카운티는 웹사이트에서 시작할 수 있는 정보를 많이 가지고 있지만 Roberto는 대부분의 경우 연체 세금 목록을 얻는 방법과 비용이 얼마인지 묻는 편지를 보내거나 전화를 걸었다고 말했습니다.
그는 $70-$300 사이의 비용을 지불할 것으로 예상할 수 있으며 일반적으로 작업할 Excel 스프레드시트를 이메일로 받게 될 것이라고 말했습니다.
목록에 있는 "낮은 매달린 과일"은 소유자가 세금을 납부해야 하고 우편 주소가 다른 주에 있는 원시 토지 자산입니다.
"이론은 세금을 내지 않고 재산이 위치한 같은 카운티에 사는 사람보다 그 사람들이 재산을 팔 의향이 있다는 것입니다."라고 Roberto가 설명했습니다.
로베르토는 부동산 목록을 갖고 나면 가격을 책정하여 소유주에게 제안을 보내고 대화를 시작할 수 있습니다.
그는 비슷한 크기의 부동산이 얼마에 팔리는지 살펴보고 그 가격의 4분의 1을 제공합니다. 예를 들어, 해당 카운티에서 5에이커 규모의 부동산이 $10,000에 판매되는 경우 소유자에게 $2,500의 제안을 보냅니다.
Roberto는 이것이 낮은 제안임을 인정합니다. 그는 “무엇보다 대화의 시작점”이라고 말했다. 그는 한 달에 600개 이상의 제안서를 보내고 제안에 대해 논의하고, 반대 제안을 하고, 거래를 성사시키기 위해 대화를 시작하는 데 관심이 있는 사람들로부터 1-3%의 응답률을 받습니다.
그 중에서 로베르토에게 돌아온 사람들의 1-3%는 그가 그들 중 적어도 절반은 문을 닫았다고 말했습니다. 따라서 600자 메일샷의 경우 약 6-10개의 구매가 이루어집니다.
제안 서신의 문구에 관한 한 Roberto는 다음과 같은 기본 개요가 포함된 단면 서신을 보냅니다.
“저는 토지 투자자입니다. 토지 판매에 관심이 있다면 x 에이커의 이 [부동산 ID]에 대해 x 금액을 제안하고 싶습니다.”
로베르토는 그의 제안이 어느 정도 실사를 하느냐에 달려 있다고 지적했습니다.
먼저 정확한 체납세액을 알아냅니다. 금액이 상당하면 제안에서 이를 공제합니다. 때때로 판매자는 이에 대해 이의를 제기하고 공제할 금액에 대해 협상할 수 있습니다.
또한 대화 상대에게 부동산 판매 권한이 있는지 확인합니다. 이는 판매자 또는 카운티를 통해 재산 증서를 보고 수행할 수 있습니다.
그런 다음 Roberto는 건물의 위치를 잘 살펴봅니다. 예를 들어 시내 중심가와 가깝다면 아무데도 없는 부동산보다 약간 더 많은 비용을 지불할 것으로 예상할 수 있으며, 그 부동산에 쉽게 접근할 수 있는지 확인합니다.
기타 확인 사항은 다음과 같습니다.
이 모든 것들은 그가 부동산에 얼마를 지불하고 그것을 뒤집을 때 그것을 시장에 내놓을 것인지를 변경합니다.
나는 그가 사고 있는 부동산을 보러 외출한 적이 있는지 물었고, 그는 그가 구입한 토지의 95%가 눈에 보이지 않는 광경이었다고 말했습니다. 어떤 면에서는 거의 매매 서류와 비슷합니다.
때때로 그는 Craigslist에서 부동산과 가까운 사람을 고용하여 부동산을 판매할 때 도움을 주기 위해 가서 사진을 찍습니다. 하지만 그가 거의 대부분의 구매에 임했습니다.
부동산 소유자가 세금을 내야 하는 경우 빠른 현금 제안이 매력적일 수 있습니다. Roberto는 거래를 성사시키면 3일 이내에 돈을 받을 수 있다고 말합니다.
또한 부동산 웹사이트를 통해 직접 많은 작업을 수행하는 것보다 토지 소유자가 훨씬 빠르고 쉽게 매각할 수 있습니다. "사람들이 더 이상 보유하고 싶지 않은 땅을 없애는 쉽고 빠른 방법입니다."라고 Roberto가 말했습니다.
이것은 이러한 부동산 구획을 구입하기 위해 약간의 선행 자본이 필요한 부업이며 흥미롭게도 일반적으로 빠른 현금 플립을 하지 않습니다.
대부분의 거래는 소유자 운송 계약에 따릅니다. 이는 귀하의 구매자가 향후 3-5년 동안 매월 지불하게 될 것임을 의미합니다. 토지 거래에서 자본을 조달하거나 묶을 때 염두에 두어야 할 사항입니다.
판매용 부동산 마케팅과 관련하여 Roberto는 Lands of America, Land Watch 및 Land Modo와 같은 토지 판매 사이트는 사람들이 이미 부동산을 검색하고 있기 때문에 훌륭하지만 Facebook과 Craigslist를 사용하여 훨씬 더 나은 성공을 거두었다고 말했습니다.
Roberto는 Craigslist에 목록을 올리고 관심 있는 사람들이 그에게 이메일을 보낼 때까지 기다립니다.
Facebook에서 그는 모든 시/군의 구매/판매 그룹을 찾습니다. 그가 부동산을 팔고 찾을 수 있는 한 많은 부동산에 목록을 추가하는 곳입니다. Facebook에서 수익을 창출하는 창의적인 방법이라고 생각했습니다!
판매 사본에서 그는 $250 이하의 낮은 계약금과 $199의 낮은 월 지불금으로 구매자가 토지 소유자가 될 수 있다고 지적합니다. 그것은 일반적으로 문의를 받기 시작하기에 충분히 설득력이 있습니다.
이것이 로베르토가 "비즈니스에서 가장 어려운 부분"이라고 부르는 것입니다. Roberto는 여전히 정규직으로 일하고 있으며 한 달에 600개의 제안을 보내고 이러한 거래의 구매와 판매 균형을 유지하고 있습니다.
그는 최근에 구매 측을 관리하는 데 도움이 되는 가상 비서를 고용하여 인벤토리를 뒤집는 데 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다.
그는 또한 비즈니스의 일부 프로세스를 자동화했습니다. 예를 들어, 그는 GeekPay를 자신이 판매한 토지에 대한 월별 지불금을 징수하는 도구로 추천하여 매달 수표를 쫓지 않아도 되도록 했습니다.
Roberto는 또한 Pipedrive를 사용하여 업무를 정리하기 시작했습니다. Pipedrive는 판매 추적 도구이며 연락을 받지 않은 사람들에게 연락하도록 미리 알림을 설정하고 워크플로를 간소화하는 등 다양한 기능을 제공합니다.
로베르토가 2017년 말에 이 토지 투자 부업을 시작했을 때 그는 몇 가지 현금 던지기를 했습니다. 그들은 그의 사업에 약간의 빠른 이익을 주입했고 그 자본을 다른 토지 구매 자금으로 사용했습니다.
그는 이제 월 수입으로 다른 구매 비용을 충당할 수 있는 수준에 도달했습니다. 그는 아직 현금을 빼지 않고 시스템, 그의 팀, 더 많은 토지에 재투자하고 있습니다.
내가 그에게 최악의 거래가 무엇인지 물었을 때, 로베르토는 "조건에 따라 돈을 두 배로 늘리는" 거래라고 말했습니다. 핵심은 충분히 할인된 가격으로 구매하는 것입니다.
이것이 많은 선행 작업처럼 들리면 그렇습니다. 그러나 토지와 부동산에 조금 더 수동적으로 투자하는 몇 가지 방법이 있습니다.
다음은 고려해야 할 몇 가지 옵션입니다.
자세한 내용은 대체 투자의 전체 목록을 확인하십시오.
Roberto는 이 부업이 미래에 정규직이 되는 것을 볼 수 있습니다. "저는 수동 소득 측면을 좋아합니다."라고 Roberto가 말했습니다.
그는 현재 일주일에 20~30시간을 투자하고 있으며 팀에 더 많은 도움을 주기 위해 노력하고 있습니다.
로베르토와 그의 사업에 대해 더 알고 싶다면 친절하게 개인 이메일을 보내 주셨고 Side Hustle Nation 청취자와 토지 투자에 대해 이야기하게 되어 기쁩니다. rchavezacosta [at] gmail [dot] com으로 연락할 수 있습니다.
Mark "The Land Geek" Podolsky의 Land Investing Launch Kit(보통 $97)의 무료 사본을 받으십시오. . 나는 또한 그의 유료 프로그램의 제휴사입니다. $500 할인에 "sidehustle" 코드를 사용하세요.
참고: Side Hustle Show 청취자/랜드 플리퍼가 체크아웃할 가치가 있는 자신만의 교육 과정을 구성했습니다.
이 에피소드가 마음에 드시면 다음 3가지도 확인하는 것이 좋습니다.
"조치를 취하세요!"