올 여름 주택 구입자들에게는 힘든 일이 될 것입니다. 주택 시장이 1년 넘게 침체에 빠졌고, 코로나바이러스 전염병이 물러가고 있음에도 주택 구입 문제는 여전히 남아 있습니다.
과제 1:집값이 하늘 높이 치솟습니다. 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 5월 전국 평균 기존 주택 가격은 $350,300로 1년 전보다 23.6% 상승했습니다.
과제 2:목록 공급이 부족합니다. 소유권 보험 회사인 First American에 따르면 이번 봄에 10,000채 중 115채만이 판매되었으며 이는 기록상 가장 낮은 점유율입니다.
요약:과도한 구매자가 제한된 수의 값비싼 주택을 놓고 경쟁하고 있습니다. 그러나 30년 모기지 이자율이 여전히 3% 미만이므로 전략적으로 접근한다면 지금이 주택을 사기에 여전히 좋은 시기가 될 수 있습니다.
이번 여름에 집을 구하는 중이라면 이 전술이 도움이 될 것입니다.
모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)의 경제학자이자 산업 분석가인 Joel Kan은 오늘날 시장에서 주택을 제안할 준비를 하려면 모기지 사전 승인을 받아야 한다고 말합니다.
모기지 사전 승인은 신용 보고서, 소득, 부채 및 금융 계정에 대한 예비 검토를 기반으로 주택 융자를 받을 자격이 있음을 확인하는 대출 기관의 서면 진술입니다. 주택에 대한 제안을 제출할 때 사전 승인 서신을 포함하면 판매자가 귀하가 진지하고 적격한 구매자임을 보여줍니다.
하지만 모기지 대출 기관에 따라 요율이 다르기 때문에 최소 3곳의 대출 기관에 둘러보고 모기지 사전 승인을 신청하는 것이 좋습니다.
대출이 거부된 경우 이유를 찾은 다음 문제를 해결하기 위한 조치를 취하십시오. 신용 카드 부채를 상환하여 불량 신용을 복구하거나 사전 승인을 받기 위해 계약금을 강화해야 할 수도 있습니다.
집들이 선반에서 날아가고 있습니다. 질로우(Zillow) 데이터에 따르면 5월 주택은 판매자가 제안을 수락하기 전까지 평균 6일 동안 시장에 나왔다. Kan은 즉시 사전 승인 편지를 받아야 할 가능성이 높기 때문에 야간과 주말에 근무할 수 있는 대출 담당자와 협력하는 것이 특히 중요하다고 말합니다.
또한 테네시주 내슈빌에 있는 RE/MAX Advantage의 부동산 중개인인 Jeff Checko는 시장의 다른 중개인과 좋은 관계를 맺고 있는 중개인을 찾는 것이 중요하다고 말합니다.
그는 “주택은 시장에 나오기도 전에 계약이 진행되고 있다”고 말했다. "목록이 게시되기 전에 목록에 대한 소식을 들을 수 있는 에이전트가 필요합니다."
매사추세츠주 마블헤드에 있는 부동산 중개인인 Dana Bull은 장래 중개인을 만날 때 시장에 나가기 전에 중개인이 목록을 찾기 위해 무엇을 하는지 물어볼 것을 제안합니다. 예를 들어 Bull은 해당 지역의 상담원이 구매자 요구 사항 및 향후 목록에 대한 정보를 공유하는 Facebook 그룹에 속해 있습니다.
레드핀(Redfin)에 따르면 사상 처음으로 5월 미국 주택의 절반 이상이 호가 이상으로 팔렸다. 평균 주택이 시세보다 2.2% 높은 가격에 판매되었습니다.
조지아주 스와니의 부동산 중개인인 Jennifer Baxter는 해당 지역으로 이사하는 플러시 바이어들과의 경쟁에 직면해 있기 때문에 구매자들이 요구가보다 훨씬 높은 가격을 제시하도록 강요받고 있다고 말합니다.
"여기로 이전하는 많은 구매자는 기본적으로 모노폴리 머니를 사용하는 대도시의 현금 구매자입니다. 집이 예전에 비해 매우 저렴하기 때문입니다."라고 그녀는 말합니다.
따라서 Baxter는 구매자에게 가장 좋은 접근 방식은 적절한 주택에 대한 요구 가격 이상으로 제공할 여지를 확보할 수 있도록 귀하의 예산 상한보다 낮은 가격으로 나열된 부동산을 구매하는 것이라고 말합니다.
그러나 단점은 정가 이상으로 판매된 주택에 대한 계약이 감정가 격차(당신의 제안보다 낮은 감정가)에 직면할 가능성이 더 높다는 것입니다. 낮은 평가를 어떻게 처리할지에 대한 게임 계획을 세우는 것이 중요합니다. 예를 들어, 잠재적으로 계약금을 줄여 차액을 충당할 현금을 마련할 수 있습니다.
보다 균형 잡힌 시장에서 부동산 계약에는 판매가 완료되기 전에 충족되어야 하는 조건을 제시하고 문제가 발생할 경우 구매자가 자리를 비울 수 있도록 하는 이른바 비상 사태가 포함되는 것이 일반적입니다.
예를 들어, 주택 검사 우발 상황을 통해 구매자는 부동산 검사 중에 문제가 발견되면 판매자에게 수리를 요청할 수 있습니다. 긴급 자금 조달로 인해 구매자가 해당 부동산을 폐쇄해야 하기 전에 구매자의 모기지 승인을 받아야 합니다.
그러나 많은 판매자가 지금 제안으로 넘쳐나고 있기 때문에 구매자는 우발 상황을 요구할 여지가 적습니다. 결과적으로 판매자는 우발 상황을 면제하는 소위 "클린" 제안을 선호한다고 Baxter는 말합니다.
그러나 일부 우발 상황은 구매자가 다른 우발 상황보다 포기하는 것이 더 위험합니다. 예를 들어 주택 조사에 대한 권리를 포기하면 주택을 있는 그대로 구매하는 데 사실상 동의하는 것입니다.
여전히 자신을 보호하면서 주택 조사를 면제하는 한 가지 방법은 제안을 하기 전에 판매자가 집에 심각한 문제가 없는지 확인하도록 허용하는 사전 제안 조사를 수행하는 것입니다. 검사 비용을 선불로 지불해야 합니다. 검사 비용은 일반적으로 $300에서 $400입니다. 그러나 검사 비용을 통해 주요 결함이 있는 주택 구매를 방지하는 데 필요한 정보를 얻을 수 있습니다.
이러한 제한된 공급으로 인해 제안이 수락되기 전에 많은 주택에 입찰해야 할 수도 있습니다. Redfin 보고서에 따르면 5월에 주택 구매자 10명 중 7명이 입찰 전쟁에 직면했습니다. 따라서 몇 번의 거부로 가정 검색이 무산되지 않도록 하십시오.
Baxter는 "집을 잃는다는 것은 답답하지만 지금 우리가 처한 시장은 바로 그런 시장입니다."라고 말합니다.
밝은 곳? Realtor.com의 수석 이코노미스트인 Danielle Hale는 구매자가 선택할 수 있는 주택이 더 많아지기 시작했다고 말합니다. 질로우(Zillow) 연구에 따르면 미국의 5월 판매 주택 수는 4월보다 3.9% 증가했다. 2020년 7월 이후 처음으로 월간 증가율입니다.
한편 신규 주택 건설이 활발해지고 있다. 인구 조사국 데이터에 따르면 5월 미국 주택 착공(건설업자가 특정 달에 건설을 시작한 신규 주택 수)은 4월보다 3.6% 증가했으며 주택 건설업자는 1,681,000건의 신규 주택을 추가했습니다.
결론:여전히 셀러 마켓이기는 하지만 앞으로 몇 달 동안 입찰할 주택을 더 많이 선택해야 합니다.
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