나는 인생에서 특별한 일을 하는 사람들에 초점을 맞춘 이 새로운 인터뷰 시리즈를 좋아합니다. 이 모든 이야기는 믿을 수 없을 정도로 동기를 부여했으며 더 많이 공유하고 싶습니다! 과거 인터뷰에는 이 28세의 노인이 225만 달러로 은퇴한 방법, 이 부부가 204,971.31달러의 부채를 갚은 방법, 이 부부가 11,500달러의 RV를 구입하고 50개 주 전체를 여행하고 번성하는 사업을 구축한 방법이 포함됩니다.
오늘의 게시물을 위해 저는 성공적인 부동산 투자자이자 부동산 관리자이자 집주인인 29세의 Elizabeth Colegrove를 인터뷰했습니다.
그녀는 현재 8개의 임대 부동산을 소유하고 있으며 속도가 느려질 기미를 보이지 않습니다.
독자인 당신에게 Elizabeth Colegrove에게 어떤 질문을 해야 하는지 물었습니다. 그래서 아래는 임대 부동산 소유와 장거리 집주인에 대한 귀하의 질문(그리고 내 질문 중 일부)입니다. 다음 인터뷰를 위해 질문을 제출할 수 있도록 Facebook에서 저를 팔로우하고 있는지 확인하세요.
오늘의 인터뷰에서 Elizabeth는 부동산 제국을 정확히 어떻게 건설했는지, 각각을 마련하는 과정, 임대에서 찾는 것, 부동산 자산을 장거리로 관리하는 방법 등을 보여줍니다. 그녀의 블로그 Reluctant Landlord에서 팔로우할 수 있습니다.
관련:
남편과 나는 고등학교 1학년 때 만났고 그는 2학년이었습니다. 우리는 16살에 데이트를 시작했습니다. 22살과 23살에 대학을 졸업하고 결혼할 때까지 데이트를 반복했습니다. 남편의 꿈은 미해군 전투기 조종사가 되는 것이었습니다. 제 꿈은 미국 기업에서 일하는 것이었습니다.
불행하게도 내가 빨리 배운 것 중 하나는 경영학 학위를 가진 해군 아내로서 직업을 유지하는 것이 기껏해야 힘든 일이었다는 것입니다. 나는 남편이 주둔하고 있는 작은 마을에서 학사와 함께 학교를 그만두고 고용되는 데 끔찍한 시간을 보냈습니다. 다른 곳에서는 놀라운 직업 전망이 수없이 많았습니다.
저는 기회와 미래를 개선하기 위해 첫 근무지에서 석사 학위를 받았습니다. 석사 과정을 졸업했을 때 제조업 경력을 계속할 수 없다는 것을 깨닫고 기업 부동산 사업을 시작했습니다.
남부 텍사스 한가운데에 있는 첫 근무지에서 남편이 20년 동안 우리가 살던 곳을 다른 사람에게 맡기고 군대를 떠났을 때 재정적 독립을 원한다는 것을 깨달았습니다. . 선택권을 갖고 싶다는 열망이 있을 것으로 예상되며, 재정적으로 우리에게 도움이 되는 장소일 뿐이기 때문에 어떤 장소에 얽매이고 싶지 않았습니다.
나는 우리가 둥지 계란이나 현금 흐름(또는 둘 다)을 만들어야 한다는 것을 알고 있었기 때문에 주식을 시도했지만 실제로는 내 것이 아니었습니다. 나는 항상 부동산을 사랑했으며 2011년 10월에 첫 집을 구입한 후 이것이 내 물건이라는 것을 매우 빨리 깨달았습니다. 동시에 직업 이상을 갖는 것이 어렵다는 것을 깨닫고 각 근무지에 가지고 갈 수 있는 휴대용 경력을 쌓기 위해 노력했습니다. 나머지는 역사입니다.
우리는 두 가지 뚜렷한 방법으로 제국을 건설했습니다. 첫 번째 방법은 집에서 사는 것이었습니다. 모기지 상황에 따라 다운된 돈이 거의 또는 전혀 없이 집을 구입할 수 있습니다. 사람들이 시작하는 가장 일반적인 대출 유형은 USDA이고/VA는 0%, FHA는 3.5%, 일반 대출은 5%입니다.
우리는 버지니아 비치에서 시작하여 경제적으로 합리적인 집을 샀습니다. 각각의 새로운 근무지에서 우리는 초보 집을 구입했습니다. 근무지에 정착하고 일자리를 찾은 후 근무지에서 "업그레이드"할 것입니다.
두 번째 방법은 한 가지 수입으로 생활하고 모든 경력 발전 급여 인상을 취하고 그 수입을 투자하는 것입니다. 우리는 4채의 집을 순수 임대로 샀습니다. 이 집들은 우리에게 15-25% 다운 비용이 들었으므로 검소한 생활과 수입 증가를 통해 자금을 조달할 수 있었습니다.
잠시 후, 우리가 어떤 방식으로 구매하기로 결정하든지 여전히 돈이 필요했습니다. 그래서 우리가 성공할 수 있는 유일한 방법은 아주 검소하게 사는 것뿐이었습니다. 검소하게 생활함으로써 우리는 투자를 시작한 140,000명을 저축할 수 있었습니다.
2015년 10월에 저는 이 소득 보고서를 제 모든 번호와 함께 발행했습니다. 매달 다르니 참고하세요. HVAC 시스템이나 온수기를 교체한 달은 비용이 들지 않는 달과 달랐습니다.
안타깝게도 1031로 3채의 주택을 판매하고 3채를 더 구입하여 포트폴리오를 대대적으로 점검하는 중이므로 더 최신 정보가 없습니다. 포트폴리오 수정이 완료되면 게시하겠습니다. 업데이트된 아이디어.
저희는 모기지론에 대한 이해와 저축을 통해 많은 집을 구입할 수 있었습니다. 모기지를 이해하고 개인 상황에 가장 적합한 것이 무엇인지 이해하는 것이 중요합니다.
많은 사람들이 살게 될 집에 20%의 다운을 놓는다는 것을 압니다. 그러나 당신이 낮은 지불금을 원할 때 그것은 좋습니다. 제국을 건설하려는 경우 이는 올바른 조치가 아닙니다. 현실은 20%가 올바르게 사용된다면 두 채의 집을 살 수 있다는 것입니다. 개인 자산에는 5%, 임대 자산에는 15% 이상을 적립할 수 있습니다(4개 미만의 자산이 있는 경우).
반면에 첫 집에 20%만 사용하면 임대 비용으로 15%를 더 절약할 때까지 멈춥니다. 부동산에 15% 미만을 담을 수 없으며, 그러한 계약금으로 집을 구입하면 22% 미만으로 재융자를 현금화할 수 없습니다. 팔거나 집값이 오르지 않는 한 돈을 꺼낼 수 없습니다. 이것은 저비용 지역의 첫 주택 소유자를 위한 USDA와 같은 특별 프로그램에 대해서도 마찬가지입니다. 따라서 돈이 있더라도 미래를 위해 저축하기 위해 이러한 프로그램에 참여하는 것이 합리적일 수 있습니다.
저처럼 모기지 산업을 알고 계시더라도. 현실은 성장하려면 집에 돈을 내려야 할 것입니다. 따라서 계약금을 감당하기 위해 검소하게 생활하고 소득 기반을 늘리는 법을 배웠습니다.
초기에는 가능한 모든 승진을 하는 것이었습니다. 이제 가구 및 기업 임대에 손을 대고 있습니다.
남편이 해군에서 현역으로 복무하기 때문에 현지인이 없기 때문에 말 그대로 여기저기 투자합니다.
로컬은 현재 주문 세트에서 지정한 대로만 지정됩니다.
예를 들어, 우리는 캘리포니아에서 5채의 집을 샀고 1500마일 떨어진 워싱턴으로 이사할 때까지 현지인이었습니다. 숫자가 핵심이기 때문에 이해가 되는 곳이라면 어디든지 찾아보겠습니다. 예를 들어, 지난 주에 친구가 나에게 부동산을 보냈을 때 한 지역을 보기 위해 캔자스로 날아갔습니다. 우리는 지난 15개월 동안 워싱턴 주 아나코르테스에서 살았지만 임대료가 너무 비싸서 아직 아무것도 사지 않았습니다.
현실은 우리가 너무 많이 움직이기 때문에 지역적이라는 것이 없습니다. 숫자가 개인 자산과 임대 모두에 효과가 있는지 여부에 관한 것입니다. 우리는 15개월 투어를 위해 샀고 숫자가 이해되지 않았기 때문에 3년 투어를 위해 배에서 살았습니다.
나는 모든 것이 숫자에 관한 것이라고 몇 번 언급했습니다. 현실은 모든 투자자가 다른 "숫자"를 가질 것입니다. 우리는 현금 반환 시 현금을 살펴보고 인구 통계가 우리의 자기 관리 목표에 부합한다고 생각합니다. 이것은 일반적으로 우리가 새로운 이웃에서 찾는 특정한 것들로 귀결됩니다.
기술은 정말 놀랍고 스스로 관리하면서 빠르게 성장할 수 있었던 이유였습니다. 솔직히 말해서 실제 도보를 통해 피해를 입는 것 외에는 현장에 있을 필요가 없습니다.
잠금 상자를 통해 열쇠를 교환했거나 숙소에 숨겨둔 적도 있습니다. 나는 내 집을 온라인으로 나열하고, 임대료를 징수하고, 모든 수리를 원격으로 설정합니다. 테넌트 관리는 그 자체로 전체 기사이지만 현실은 훌륭한 시스템으로 거의 모든 것을 할 수 있다는 것입니다.
원격으로 하기 어려운 한 가지는 손상에 접근하기 위해 자산을 실제로 둘러보는 것입니다.
따라서 나는 집으로 날아가거나 친구에게 도움을 요청합니다. 개인적으로 1년에 한 번 정도 부동산에 눈을 돌려야 한다고 생각합니다. 교체할 필요가 없는 것을 교체하는 것을 방지하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 누군가가 카펫을 교체해야 한다고 해서 거의 4,000달러에 카펫을 교체했습니다. 현실은 하나의 검은색 선이 있었고 더 오래되었다는 것입니다. 따라서 결국 교체해야 하지만 4년 더 지속되었습니다! 따라서 자산을 보기 위해 비행기를 타는 것은 자산 관리자가 있든 자체 관리하든 상관없이 돈을 잘 쓰는 것입니다.
당사에 맞는 모든 근무지(및 기타 지역)에서 구매하기 때문에 장거리 관리가 가능한 고객을 확보하는 것이 중요합니다. 따라서 우리는 젊은 전문가를 목표로 하고 있지만 같은 유형의 주택에서 살고 싶지만 어떤 이유로 살 수 없는 전문가를 목표로 합니다. 너무 일시적이어서 편안함을 느끼지 못하거나 공매도나 압류로 인해 신용이 완벽하지 않습니다.
일반적으로 우리의 집은 일반적으로 지역의 가장 높은 곳에 있습니다.
새 제품인 경향이 있으며, 마진은 적지만 비용을 최소화할 수 있다는 생각으로 구입합니다. 또한 가격에 가치를 더하지 않는 것은 포함하지 않습니다. 예를 들어, 사람들은 추가 침실이나 평방 피트에 대해 더 많은 비용을 지불하지만 조경, 해충 구제 또는 세탁기 및 건조기에 대해서는 비용을 지불하지 않습니다. 따라서 이러한 품목은 제공하지 않습니다.
우리가 하는 또 다른 일은 집주인으로서 책임지지 않는 불필요한 지출이 없도록 하는 것입니다. 우리가 어렵게 배운 교훈은 임대차 계약이나 주법에 없는 경우 허용된다는 것입니다. 따라서 수년에 걸쳐 우리는 매우 상세한 20 페이지 임대를 구축했습니다.
많은 사람들이 이렇게 하면 세입자를 찾기가 어려울 것이라고 걱정하지만 우리는 몇 년 전만 해도 세입자 표시가 없었습니다. 일단 그들과 이야기를 나눈 후 나는 그들이 매달 계속되는 렌탈을 원한다는 것을 깨달았고 우리 시장은 매우 계절적이기 때문에 그렇게 하지 않습니다. 따라서 차후의 문제를 예방할 수 있으므로 좋은 일이었습니다. 때때로 우리는 임대에서 물건을 변경해야하지만 하루가 끝나면. 임대 기간 동안 문제가 되기 전에 양 당사자에게 물러날 수 있는 기회를 주는 것에 대해 매우 감사합니다.
솔직히 두 번이나 누군가를 막고 우리의 입장을 견지했을 때, 그들은 우리가 임대 계약에 이러한 조항을 가지고 있음에 가장 감사한 세입자였습니다. 그러므로 우리가 타협에 이르지 못한다면 우리는 그들이 우리 집으로 넘어가게 하는 것을 기쁘게 생각합니다.
우리가 배워야 했던 고통스러운 교훈은 그들이 떠나기 전까지 완벽한 임차인은 없다는 것입니다.
임차 기간 동안 최고의 세입자 중 일부는 떠날 때 최악의 상태였습니다. 임대 기간 동안 절대적으로 끔찍했던 사람들은 우리가 지속적으로 우리의 경계를 지키고 거부할 것이라고 말했기 때문에 이사할 때 최고였습니다.
"묻는 것은 해롭지 않다"는 믿음이 만연한 것이 현실입니다. 내가 수년 동안 힘들게 배운 교훈은 한 번 1인치를 주면 갑자기 1마일을 가져가는 것입니다.
예를 들어, 나는 그녀의 임차 기간 동안 장기 군인 세입자가 있었는데 대부분 훌륭했습니다. 그녀는 저를 멘토링했고 저는 그녀를 정말 존경했습니다. 그래서 임신을 해서 집을 보여주지 않는 것처럼 용돈을 주었습니다. 우리가 그녀를 불편하게 했기 때문에 청소부 아줌마가 와서 집 청소를 하기 위해 돈을 지불했습니다. 내가 관리한 30명의 세입자 중 그녀는 최악이었고 용돈을 준 유일한 사람이었습니다(그녀는 완벽한 세입자였기 때문에).
내가 빨리 배운 것은 모든 사람이 훌륭한 세입자가 될 수도 있고 형편없는 세입자가 될 수도 있다는 것입니다. 그것은 당신이 집주인 모든 방법이었습니다. 일단 20페이지짜리 임대 계약서를 작성하고 집주인으로서 지출한 비용이 아니라면 NO라고 말하는 법을 배웠습니다. 상황은 실제로 집주인이 아니라 훨씬 쉬워졌습니다. 사람들은 내가 그들을 돕기 위해 허리를 굽힐 때보다 경계와 규칙이 있을 때 나를 훨씬 더 존경했습니다!
솔직히, 우리 성공의 열쇠는 희생과 생활 수준 이하로 살고자 하는 의지였습니다. 친구들이 모두 비행 학교에서 이별할 때, 우리는 친구와 함께 집을 공유하며 결혼 첫 해를 보내고 있었습니다. MBA를 취득하고 싶었을 때 학자금 대출을 받는 대신 풀타임으로 일하면서 현금을 지불하기 위해 TUSH OFF를 일하고 13개월 만에 끝내면서 빚 없이 졸업했습니다.
많은 수면과 가족의 시간이 희생되었습니다.
일단 우리는 직업과 수입을 얻었지만 계속해서 희생했습니다. Hanford로 처음 이사할 때 큰 집을 사는 대신에, 우리는 작은 스타터 집을 사다가 나중에 직장이 생기면 이사했습니다. 빌리는 대신 구매함으로써 많은 돈을 절약할 수 있었지만 더 큰 집을 살 여유가 없었습니다. 우리는 데이트 밤에 나누어 식사를하고 필요한 직업적인 옷을 사기 위해 포인트를 사용했습니다. 나는 임대료를 스스로 관리하여 연간 $25,000 이상을 절약합니다.
결국 우리가 여기까지 올 수 있었던 유일한 방법은 필요한 자금을 확보하기 위해 막대한 재정적 희생을 당한 것뿐입니다.
벨이 울릴 때 전화를 받습니다.
임대 부동산을 소유하는 것은 내가 해본 일 중 가장 유연하고 보람 있는 일입니다. 남편과 같은 휴가를 보낼 수 있는 유연한 일정을 가질 수 있게 되었습니다. 나는 친구들과 어울리고 가장 친한 친구의 결혼식에 참석하기 위해 3주 동안 유럽으로 휴가를 갈 수 있었습니다. 저는 항상 친구를 만나 점심을 먹을 수 있고, 누군가가 베이비 시터가 필요하거나 하루 종일 공항까지 차를 몰고 갈 때 진정으로 "현장에서 조니"가 될 수 있습니다.
반면에 저는 근무 중이 아닙니다. 유지 관리 전화든 집에 관심이 있는 세입자든 항상 전화를 받아야 합니다. Muphy 법은 항상 내가 바쁠 때만 문제가 발생한다고 했습니다. 남편의 30주년 생일 파티 직전에 피지에서 일한 적이 있는데, 퇴원할 때 계획을 세워야 합니다.
결국 나는 그것을 1분도 바꾸지 않을 것입니다. 내 친구 중 누구도 내가 항상 할 수 있지만 내 전화를 확인하거나 응답해야 할 수도 있다는 것을 귀찮게 하지 않았습니다. 휴가를 얼마나 쓸까 고민하기 보다는 그냥 가져갑니다. 내가 일하는 시간에 대한 통제력 부족은 열린 모든 놀라운 기회를 고려할 때 아무 것도 아닙니다. 나는 내가 하는 일을 진정으로 사랑하며 무엇과도 바꾸지 않을 것입니다!
부동산을 구입하는 가장 쉬운 방법은 그 안에 살 집을 구입하는 것입니다. 현실은 모든 사람이 아메리칸 드림(일명 주택 소유)을 감당할 수 있도록 하는 미국 세금 및 모기지 법률이 시행되고 있다는 것입니다.
어떤 사람들에게는 빌리는 대신 구매함으로써 진정으로 많은 돈을 절약할 수 있습니다. 또한 VA, FHA, USDA 및 일반 5% 대출과 같은 수많은 대출이 있으며, 모두 저렴한 주택 구입 방법을 제공합니다.
아이디어가 계속 간지럽다면 모든 각도에서 완전히 조사하십시오. 항상 하고 싶었던 것 중 하나는 우리 동네에서 값싼 집을 사고 휴가철 임대를 하는 것이었습니다. 몇 번을 살펴보니 이해가 되지 않았습니다. 작년에 우리는 아아 순간을 보냈고 나는 더 큰 집에서 그것을 알아 냈습니다. 올해 나는 싼 집을 어디에서 찾을 수 있는지에 대해 아하 순간을 보냈습니다. 불행히도, 싼 집은 이제 가격이 책정되었습니다.
그래서 휴가 렌탈에 더 빨리 들어가지 않았다고 자책합니다.
그래도 어떤 사업이든 AHA의 순간이 항상 있다는 것을 기억하십시오. 저는 배우는 순간이 너무 많아서 다른 사람들이 제 실수로부터 배울 수 있도록 Reluctantlandlord를 시작했습니다. 내가 나 자신에게 가르쳐야 했던 가장 큰 것은 내 AHA 순간이 곁길로 가거나 앞으로 나아가지 못하게 하는 것입니다. 현실은 당신이 모든 것을 칠 수 없다는 것입니다.
모든 방법을 100% 추구할 수는 없습니다.
내 목표는 80%입니다.
초기에는 휴가 기간을 놓쳤지만 올해는 큰 타격을 입었고 직장을 그만뒀을 때 많은 돈과 시간을 버는 데 도움이 되었습니다.
부동산은 매우 개인적인 사업입니다. SUPER 성공적인 사람들은 자신의 한계를 핵심 포인트로 전환하여 자신을 투자자로 만드는 것입니다.
예를 들어, 우리에게 여기저기 움직이는 것은 부정적인 일이었고 이제는 내 투자 계획의 기둥이 되었습니다. 그것이 나를 놀라운 장거리 투자자로 만드는 것입니다. 내 MBA는 모기지와 부실 자산, 압류, 그리고 마침내 자기 관리의 모든 내부 요점을 이해하는 데 탁월했습니다.
당신이 나를 모방했다면 당신은 같은 스트레스 요인과 강점을 가지고 있지 않기 때문에 아마 당신의 얼굴에 넘어질 것입니다. 내가 다른 전략을 복제할 수 없는 것처럼. 예를 들어, 내 친구는 멀티플렉스에 투자하는 Bay Area에서 놀라운 일을 했습니다.
그러므로 시중에 나와 있는 모든 놀라운 책을 읽고 배우고 자신에게 맞는 것을 적용하십시오!
자신의 강점과 약점에 맞는 전략을 세우는 것이 중요하다는 것을 기억하십시오.
엘리자베스에게 어떤 질문이 있습니까? 임대 부동산 소유에 관심이 있으십니까?