임대 부동산 사업을 시작하는 방법을 배우는 데 관심이 있으십니까? 오늘 저는 Making Sense of Cents의 독자인 Nikki가 단 30,000달러로 부동산 임대 사업을 시작한 방법에 대한 훌륭한 게스트 포스트를 가지고 왔습니다. 그녀는 현재 28개의 임대 유닛을 소유하고 있습니다!
은퇴를 위한 저축은 얼마나 일찍 생각하기 시작합니까? 지금은 관심이 없을 수도 있지만 생각하지 않고 저축을 시작할 수 있는 방법이 있습니다. 이제 그것이 어떻게 의미가 있습니까?
부동산 투자를 통해.
그것이 바로 남편과 내가 한 일입니다! 
임대 부동산 1채를 구입하기 위해 30,000달러의 소액 투자로 시작했고 10년도 채 되지 않아 그 투자금을 28채로 늘렸습니다!
이 모든 것은 우리가 조기 은퇴하고 계속해서 수동 소득을 창출하는 데 도움이 되기 위한 것입니다!
이제 처음부터 시작하겠습니다...
저와 남편은 2009년에 결혼했습니다. 이제 대부분의 신혼부부들은 결혼 초창기에 접어든 것은 말할 것도 없고 결혼식을 위해 돈을 들이고 나서 바로 집을 구입하지 않습니다. 시작은 20대지만 우리는 주택 소유로 도약할 준비가 되어 있었습니다!
운이 좋게도 적은 금액이라도 계약금으로 저축을 시작할 수 있었습니다. 기억할 수 있다면 2009년에 우리는 여전히 대공황의 여파를 느끼고 있었습니다.
이 불행한 시기는 주택 거품의 결과였습니다. 주택 가격은 10년 초반에 폭등하여 저금리로 주택 구입자들을 끌어들였습니다.
이러한 추세를 지속할 수 없어 시장이 붕괴된 직후 많은 차용인이 은행의 자비에 따라 대출을 받을 수 없게 되었습니다.
내가 이것을 설명하는 이유는 우리가 24세의 나이에 1,900제곱피트의 멋진 집을 구입할 수 있는 방법을 충분히 설명하기 위함입니다.
누군가가 대출을 연체해야 하는 대가를 치르게 된 것은 싫지만 압류된 집을 구할 수 있었습니다. 압류는 내가 설명한 대로입니다. 차용인이 지불을 중단한 대출 잔액을 회수하는 은행의 방식입니다.
결과적으로 구매 가격이 내려갔고 우리는 첫 집을 빨리 샀습니다.
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집은 오래되었지만 우리가 해결할 수 있는 것은 없었습니다. 남편이 편리하다고 덧붙일 수 있습니까? 어렸을 때 아버지 옆에서 일한 그는 DIY 작업을 처리하는 방법을 완전히 알고 있었습니다!
향후 2년 동안 우리는 집, 페인트, 새 바닥, 욕실과 주방을 업데이트하고 멋진 야외 오락 공간을 설치하는 등 일부 개조 공사를 했습니다.
내 남편도 다른 압류를 집어 들고 그것을 고칠 가망이 있었던 것은 우리가 벽난로에 마지막 돌을 놓는 순간이었을 것입니다!
그래서 판매하기로 결정했습니다!
이제 우리는 경기 침체에서 벗어났고 집에서 좋은 견인력을 얻을 수 있었습니다.
리노베이션을 완료하고 공정한 시장 가치에 상장하여 $70,000의 수익을 내고 집을 팔았습니다!!
첫 번째 플립은 성공적이었습니다!
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집을 뒤집어서 그런 이익을 얻으면 바퀴가 머리를 돌리기 시작하고 제 남편이 하던 대로 돌기 시작합니다. 제 남편은 매우 손재주가 있을 뿐만 아니라 제 처남도 매우 편리합니다.
그들은 이야기를 나누었고 사업 계획이 수립되었습니다!
집을 뒤집는 것은 이점이 있지만 그와 관련된 높은 양도소득세가 있습니다. 뒤집고 팔기 보다는 뒤집고 렌탈하게 되었습니다!
주택 시장에 대한 광범위한 조사를 거친 후 그들은 이중 주택에 도착했습니다. 그곳은 집이 반으로 나뉘고 두 가족이 사용하는 곳입니다.
우리는 70,000달러 판매에서 30,000달러를 받고 이중 주택의 절반을 구입하여 임대했습니다. 지리적으로 30,000달러에 물건을 사는 것은 거의 불가능하다고 생각할 수 있습니다. 나도 중부 펜실베니아에 살았다면 가능하다고 생각하지 않았을 것입니다. 그러나 충분히 오래 연구하고 눈을 뜨고 있으면 잠재력을 찾을 수 있습니다.
이 집에는 실제로 이미 활성 세입자가 있었기 때문에 세입자를 찾는 데 문제가 없었습니다.
저렴한 가격으로 물건을 구입하는 것은 분명히 단점이 있습니다. 유지 보수 문제가 많았습니다. 남편과 형부가 가지고 있는 기술로 유지 보수 비용을 절약할 수 있었습니다. 처음에 이 요소를 고려하고 싶을 것입니다. 비용이 추가됩니다. 스스로 일을 할 수 있다면 많은 돈을 절약할 수 있습니다. 하지만 당신의 시간은 얼마나 가치가 있습니까?
이 이야기를 더 진행하기 전에 사업 계획이 개발되자마자 다음 행동 과정은 LLC를 만드는 것이었음을 지적하는 것이 중요합니다.
LLC 또는 유한 책임 회사는 귀하의 비즈니스를 운영하기 위해 설립된 법인입니다. 그것은 당신 자신의 법적 책임을 제한하며 그 책임은 이 새로운 법적 구조에 속합니다. 따라서 이름 유한책임 회사.
부동산에는 담보가 필요하고 새로 개발한 회사 아래로 첫 번째 임대를 옮기고 나서 내 개인 담보가 소용이 없었기 때문에 이것이 중요합니다.
첫 번째 렌탈이 원활하고 원활하게 진행되고 있다는 것은 완전히 렌탈되고 매월 지불이 들어오는 것을 의미하므로 다른 렌탈을 고려할 때였습니다.
한 번의 렌탈로 수천 달러가 들어오는 것이 아니었기 때문에 우리는 수 톤의 현금을 던지기에 적합하지 않았습니다.
가장 좋은 대안은 초기 임대 부동산에 대한 신용 한도를 가져오는 것이었습니다.
많은 정의와 두문자어를 던지고 있는 것처럼 보이지만 우리가 취한 단계를 완전히 투명하게 하고 싶습니다.
HELOC(Home Equity Line Of Credit)는 귀하의 주택이 담보하는 신용 한도를 제공합니다.
첫 번째 라인을 구축하려고 했을 때 집 가치의 약 90%를 확보할 수 있었습니다. 집의 가치가 $30,000이면 $27,000의 대출을 받을 수 있습니다. 요금이 변경되어 지금은 그렇게 높은 가치로 제공되지는 않지만 현금 흐름이 부족한 경우 여전히 고려해야 할 사항입니다.
면책 조항입니다. 이것이 우리에게 효과적이었습니다! 신용 한도에 따라 더 많은 부채가 발생해야 하기 때문에 모든 접근 방식에 맞는 방법이 아닐 수 있습니다. 그러나 연속적으로 오리가 있고 신용이 좋은 경우 이 옵션은 신용 카드 부채를 쌓거나 개인 대출을 받는 것보다 확실히 실현 가능하고 더 나을 수 있습니다! 우리가 이 일을 하기 위해 필요한 모든 것을 할 것이라는 것을 충분히 알고 있었기 때문에 우리는 기꺼이 이 위험을 감수했습니다!
이 방법으로 더 많은 단독 주택이 포트폴리오에 추가되었습니다.
이 모든 것은 압류였으며 HELOC와 함께 구입했으며 돼지들이 서로를 지지하고 있습니다.
다시 한 번 치명적인 문제가 발생할 경우 전체 포트폴리오를 잃을 수 있는 위험이 있음을 알 수 있습니다.
이러한 집들은 각각 많은 수리가 필요했습니다. 초기에 남편과 처남은 이러한 임대 작업에 여러 시간을 보냈습니다.
다행히도 그들은 둘 다 학교 교사이기 때문에 괜찮은 여름 일자리를 얻을 수 있었습니다. 첫 번째 렌탈에서 계속되는 유지 관리 문제로 인해 그들은 그것을 판매할 때가 되었음을 알았습니다.
임대 부동산을 판매할 때 고려해야 할 두 가지 사항이 있습니다.
결정은 어려운 결정입니다. 당신은 집에 사는 누군가를 옮기고 싶지 않습니다. 따라서 이러한 결정을 내릴 때 먼저 그들이 법을 준수하고, 적시에 지불하며, 귀하의 자리를 적절하게 관리하고 있는지 확인하기를 원합니다. 이들은 정기적으로 모니터링해야 합니다. 여기가 바로 당신의 집입니다.
첫 번째 임대의 판매는 신용 한도를 지불한 후 이익 없이 진행되었습니다. 그러나 그것은 우리의 발을 젖게 하고 업계를 이해할 수 있는 좋은 방법이었습니다.
이상적인 월 수익을 설정하는 것이 중요합니다.
모든 유지 관리 및 수리를 우리 스스로 할 수 있었기 때문에 장치당 월 $200의 수익이 달성 가능한 목표였습니다. 이것은 예기치 않은 문제가 발생하거나 세입자가 지불을 놓치거나 보험이 만기되었거나 세금을 납부해야 하는 경우 숨을 쉴 수 있는 공간을 허용했습니다.
현재 임대로 월 200달러의 수익을 확보한 후 우리는 다중 유닛을 찾는 것이 비즈니스를 확장하는 좋은 방법이 될 것이라고 결정했습니다.
첫 다세대 주택을 구입하면 공식적으로 사업을 하는 것처럼 느껴지며 공식적으로 집주인이 됩니다. 전에는 그렇지 않았다는 것이 아니라 지금은 더 큰 시간으로 느껴졌습니다! 나는 마치 우리가 아파트나 연립 주택의 대규모 커뮤니티를 사는 것처럼 다중 유닛을 말하지만 단순히 그렇지 않습니다. 우리는 그렇게 큰 규모로 구매할 준비가 되어 있지 않았고 운이 좋으면 2~3개, 4개를 임대했습니다.
재산 관리는 중요한 요소이지만 재산의 유지 관리만으로 구성되는 것은 아닙니다.
자산을 효율적으로 운영할 때 고려해야 할 8가지 사항이 있습니다.
각 재산에 대해 적절한 장부를 유지하기를 원할 것입니다. 여기에는 월 임대료 지불에 대한 송장 발행 자산과 그들이 담당하는 모든 유틸리티가 포함됩니다. 현금과 신용 카드 명세서를 조정하고 월별 손익 명세서를 검토하고 싶을 것입니다. 또한 분기별 및 연간 세금에 대한 지불 일정이 있는지 확인하고 싶을 것입니다.
이것이 마음에 들지 않거나 단순히 관리 작업의 팬이 아닌 경우 회계 담당자를 아웃소싱할 수 있습니다. 그러나 그것은 다시 귀하의 수익에 대해 적용되어야 합니다.
참고- 일부 공과금은 유치할 수 있습니다. 즉, 공과금을 지불하지 않으면 집이 압류될 수 있습니다. 더 나은 이해를 얻으려면 해당 지역의 법률을 읽고 싶을 것입니다. 내 제안은 유틸리티를 선불로 지불하고 세입자에게 요금을 청구하는 것입니다. 그런 식으로 당신은 당신이 덮여 있다는 것을 알 수 있습니다.
자신의 집을 구입한 적이 있다면 대출을 확보하는 데 비용이 얼마나 많이 드는지 알 것입니다.
폐쇄부터 대출 조건 확인까지.
15년 대출을 하시겠습니까? 20? 30? 언제 재융자를 하는 것이 좋은가요?
원금 비용과 이자 지급액을 계산하는 것은 모두 게임의 일부입니다. 강력한 은행 관계를 구축하고 싶을 것입니다. 당신이 의지할 수 있고 당신이 필요로 하는 모든 것을 도와줄 은행입니다.
부동산을 임대할 때 임차인이 임대 계약서에 서명하도록 해야 합니다.
이 계약은 세입자와 부동산 소유자 모두에 대한 기대치를 철저하고 자세하게 설명해야 합니다. 여기서 내 제안은 유지에 변호사를 두는 것입니다. 부동산 업계에 정통한 사람이 계약의 언어를 작성하고 검토할 수 있습니다.
참고- 이미 점유 중인 집을 구입하는 경우 세입자가 새 계약서에 서명하기를 원할 것입니다. 또한 잠재적인 임대료 인상에 대해 충분히 인지하고 있는지 확인해야 합니다. 새 세입자는 처음에 임대 계약서에 서명할 자격이 있을 뿐만 아니라 이전 계약서 만료 시에도 새 계약서에 서명해야 합니다. 조건과 요율에 필요한 변경을 하고 이를 임차인에게 완전히 전달해야 합니다. 더 자주 그들은 생활 수준 증가에 따라 서명할 것입니다. 그러나 거부할 수 있는 사람들을 만나게 될 것입니다. 그런 다음 퇴거 절차와 새 세입자 찾기에 직면하게 됩니다. 이는 업계에서 그다지 유쾌하지 않은 측면입니다.
세입자를 찾는 것은 사업에서 가장 어려운 부분 중 하나일 수 있습니다. 다시 말하지만, 좋은 임차인을 찾는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 잠재적 세입자와 전화기가 연결되지 않을 수 있지만 누가 귀하의 집에 가장 적합할지 결정해야 합니다.
신용 조회를 요청하고 지불 내역 또는 이전 부동산 소유자의 추천을 요청할 수 있습니다. 임대를 보여주면서 잠재적인 임차인을 알아가는 데 시간을 더 많이 할애할수록 더 좋습니다. 이것은 실제로 그들이 잘 맞는지 알 수있는 기회를 제공합니다.
마케팅 노트- Facebook Market Place에 공석을 등록하면 엄청난 청중이 생긴다는 사실을 알게 되었습니다. 그리고 마당에 있는 당신의 전화번호가 적힌 구식 간판이 잘 어울리는 것 같습니다!
24시간 이내에 신속하게 새 목록을 볼 수 있는 훌륭한 부동산 중개인이 있으면 이상적입니다!
다른 투자자보다 먼저 입장할 수 있다면 먼저 제안을 받을 수 있습니다! 일부 속성에는 몇 가지 우발 사항이 있으며 투자자가 허용되기 전에 처음 구매자만 볼 수 있습니다. 당신은 이것을 알고 있고 당신의 시청 가능성이 무엇인지 알고 싶을 것입니다.
참고- 부동산 중개인 없이 구입할 기회가 있다면 고려해 볼 수 있습니다. 비용 절감!
난방 및 냉방을 담당하는 계약자가 있어야 합니다. 우리의 경험에서 나온 모든 유지 관리 문제에 따르면 이것은 가장 큰 문제 영역 중 하나입니다. 난방에 관한 전화는 항시 받습니다.
에어컨이 꼭 필요한 것은 아니지만 섭씨 15도의 날씨에는 난방이 필수입니다!
그러므로 전화를 받을 때 신뢰할 수 있는 사람이 있는지 확인하십시오. 후회하지 않을거야!
참고- 소기업 계약자는 공정하고 합리적인 가격으로 함께 일할 수 있다는 점이 놀랍습니다.
남편과 형수 모두 스스로 배관 공사를 하는 데 문제가 없습니다. 혼자 하기로 선택한 경우 모든 작업을 올바르게 수행하고 코드를 작성해야 합니다. 그렇지 않으면 연락처 목록에 좋은 배관공이 필요할 것입니다.
참고-방수는 때때로 편리하게 사용되는 도구입니다. 이것은 그들이 겪은 대부분의 배관 막힘에 도움이 됩니다. 배수구 청소 비용을 몇 백 달러 절약할 수 있습니다.
훌륭한 HVAC 기술자 및 배관공과 함께 좋은 전기 기술자가 필요할 것입니다. 전문가가 아닌 이상 이것을 아웃소싱하는 것이 좋습니다. 전기 문제가 발생하고 싶지 않다면 코딩 작업이 핵심입니다!
임대료 설정을 결정할 때 몇 가지 요소를 고려해야 합니다. 사전에 부동산 시장을 이해하기 위해 항상 연구를 수행하십시오.
귀하의 비즈니스를 위해 실행 가능한 목표를 설정하는 것의 중요성을 다시 한 번 말씀드리고 싶습니다.
우리의 목표는 퇴직 인센티브를 만드는 것입니다. 따라서 지금까지 얻은 모든 이익은 회사에 귀속되었습니다. 더 많은 구매력을 허용합니다.
최근 몇 년 동안 모든 30년 모기지가 15년으로 재융자되었습니다.
빠른 수익, 적은 이자!
대출금이 상환되면 귀하의 이익이 크게 증가할 것입니다. 우리는 운 좋게도 적시에 부동산을 계속 구매할 수 있었습니다. 더 많은 픽서 어퍼 스타일 주택을 구입하는 우리의 방법은 우리를 잘 해왔습니다.
오해하지 마십시오. 모든 것이 항상 완벽했던 것은 아닙니다. 여느 사업과 마찬가지로 힘든 시기를 맞이하게 될 것입니다.
세입자 간의 회전율은 일반적입니다. 생계를 유지하기 위해 개인 자금을 사용해야 하는 경우가 있었습니다.
그리고 내가 말했듯이, 모든 돈은 사업체에 유지되었으므로 우리는 매달 개인적인 이익을 얻는 것이 아니라 단지 사업을 성장시키고 장기적으로 이익을 거두기 위한 것입니다.
즉각적인 보상 없이 오랜 시간 일한 것을 생각하면 삼키기 힘든 알약이 될 수 있습니다.
이 글을 쓰는 시점에서 우리는 28개의 유닛을 가지고 있습니다.
아시다시피 집값은 상승했으며 가까운 장래에 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 이를 통해 우리는 비즈니스에서 약간의 발전을 이룰 수 있습니다.
현재 사업 계획은 단독 주택을 모두 매각하는 것입니다. 이것은 함께 일할 수 있는 건강한 이익을 창출해야 합니다. 그 이익으로 우리는 큰 임대 단지를 구입할 것입니다.
더 이상 소규모 듀플렉스 또는 4개 유닛 임대가 아닌 대규모 임대 능력을 갖춘 실제 단지입니다.
이 모험의 시작과 우리가 얼마나 멀리 왔는지를 회상하게 되어 기쁩니다.
대여 사업을 시작하는 것은 많은 현금으로 시작하지 않는다면 천천히 진행될 수 있지만 가능합니다.
귀하의 지역에서 판매되는 제품을 확인하고 상담할 전문가 목록을 수집하십시오. 앉아서 매일 확인할 수있는 사업 계획을 작성하십시오. 사명을 분명히 하고 실행 가능한 목표를 설정하십시오. 모든 비용을 고려한 후 귀하의 소득 잠재력과 얼마를 벌고 싶은지 결정하십시오. 예상치 못한 비용이 발생할 경우를 대비하여 비상 계획을 마련해 두십시오.
그리고 당신도 할 수 있다는 것을 기억하십시오! 기업가가 되는 것은 노력과 인내로 가득 찬 흥미진진한 여정이지만 개인적으로 한 가지 여정은 가치가 있다고 생각합니다!
저자 약력:개인의 변화에 초점을 맞춘 블로그인 Pumpkin to Polished의 설립자. 소규모 비즈니스와 기업가 정신에 열정을 가진 저는 개인적 성취를 찾기 위한 여정에서 배운 것을 이야기하기 위해 Pumpkin to Polished를 만들었습니다. 나만의 소규모 비즈니스를 만들기 위해 홈 디자인의 비밀을 파헤칩니다. 나는 독자들이 당신이 사랑하는 삶을 가질 수 있다는 것을 이해하기를 바랍니다! 시작만 하면 됩니다!렌탈 사업을 시작하고 싶지만 모든 지출을 추적하는 방법을 모르십니까? 우리는 당신을 덮었습니다! 여기에서 무료 추적 스프레드시트를 가져오세요!
임대 부동산 소유에 관심이 있으십니까? 왜 또는 왜 안되나요?