최근 여러분이 사는 동네의 집값이 오르고 있을 가능성이 있습니다. 이상하게도 이는 지난 11월 20개 주요 도시의 주택 가격에 대한 Standard &Poor's Case-Shiller 지수가 하락했을 때만 뉴스에 나왔습니다. 총 0.1%입니다.

연준은 다음과 같은 국가의 전국 종합 주택 가격 지수를 추적합니다.

이것이 당신에게 좋은 소식인가요 아니면 나쁜 소식인가요? 이는 귀하가 집을 소유하고 있는지 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 그렇지 않고 구매를 위해 저축을 하고 있다면 꿈이 점점 멀어져가는 것을 보고 낙담하게 됩니다. 소유하고 계시다면 아마도 이런 소식을 듣고 기뻐하실 것입니다.

물론 모든 사람이 이 노다지를 동등하게 공유하는 것은 아닙니다. 뉴욕 및 샌프란시스코와 같은 대도시 중심지에서는 급격한 증가세를 보이고 있는 반면, 다른 지역에서는 완만하게 증가하거나 전혀 증가하지 않는 경우도 있습니다.

집값이 오르는 이유는 무엇인가요?

그럴듯한 대답은 다음과 같습니다. "자, 이제 시장이 다시 스스로를 따라잡을 때가 왔습니다!" 하지만 현실은 정상이라는 것이 없다는 것입니다. 주택 가격. 가격이 오르면 어떤 사람들은 그것이 인플레이션이라고 불평하며 신규 진입자들을 시장에서 몰아냅니다. 반면에 집값이 떨어지면 모든 난잡함이 풀려 세상이 종말을 맞이하게 됩니다. 속담처럼 항상 모든 사람을 기쁘게 할 수는 없습니다. 정치인들(및 연준)은 대부분의 사람들이 시간이 지남에 따라 주택 가격이 천천히 오르기를 원한다는 사실을 알아냈고, 과거에도 일반적으로 그렇게 했습니다.

우리 모두는 새천년이 시작되면서 우리를 휩쓴 주택 거품과 그에 따른 거품에 대해 알고 있습니다. 위의 차트는 이 두 가지 사건을 명확하게 보여줍니다. 우리는 주택 시장이 폭락한 이유를 알고 있습니다. 월스트리트의 담보-담보-증권 사태가 폭발했기 때문입니다.

그런데 집값은 왜 또 오르는 걸까요? 여러 가지 이유가 제시되었습니다.

낮은 이자율

디플레이션 위협을 막기 위해 연준은 금리를 사상 최저 수준으로 낮췄습니다. 많은 사람들은 낮은 금리가 집값 상승의 원동력이라고 지적합니다. 사실인가요?

데이터는 그렇지 않다고 제안합니다. 금리는 지난 20년 동안 꾸준히 하락해왔고 2009/10년에 급락했지만 주택 시장은 2012년까지 회복되지 않았습니다. 주택 가격이 다소 급등한 데는 다른 이유가 있어야 합니다.

실업률 감소

대불황으로 인해 수많은 일자리가 사라졌고 그로 인한 실업으로 인해 수천 건의 압류와 파산이 발생했습니다. 주택 소유자는 일반적으로 친척과 함께 이사하거나 임대하는 두 가지 대체 주택 전략에 의지했습니다. 미국이 다시 일터로 돌아오면서 사람들은 다시 더 많은 돈을 벌었고 다시 집을 살 여유가 생겼습니다. 데이터는 다음 설명을 뒷받침합니다:

실업률이 증가함에 따라 주택 가격이 다시 회복되고 실업률이 떨어지면서 상승하는 것을 볼 수 있습니다.

인벤토리

미분양 주택의 '그림자 재고 과잉'이 주택 시장을 과잉 공급하고 가격을 영원히 하락시킬 것이라는 암울한 경고에도 불구하고 현실은 판매용 주택 재고가 부족한 것으로 드러났습니다.

기존 주택 매매 재고는 버블 이전 수준으로 돌아온 것으로 보입니다. 우리 중 많은 사람들이 자신의 집을 매물로 내놓고 1~2주 만에 집이 팔렸을 때 황홀했지만, 그 후 구입할 다른 집을 찾는 데 애를 먹었다는 이야기를 들어왔습니다.

자격

기록적인 압류, 공매 및 파산 건수는 임대보다는 주택 소유를 선호하는 기록적인 수의 사람들이 "회생"에 필요한 기간 동안 모기지 시장에서 제외되었음을 의미합니다. 이러한 사람들이 다시 주택 모기지 자격을 얻게 되면서 시장에 다시 진입하고 구매자 수를 늘리고 있습니다. 이 시기에 판매되지 않은 주택의 재고가 줄어들고 이자율이 계속 낮아지고 있습니다.

부족한 재고와 일하는 사람의 증가가 확실히 결합하여 주택 가격을 상승시켰습니다.

무엇을 해야 합니까?

1. 지금은 거래하지 마세요

앞서 지적했듯이, 주택 가격이 하락할 때가 매매하기 가장 좋은 시기입니다. 귀하의 주택에 대한 형평성이 향상되었다는 사실을 알게 되면 기분이 좋을 수도 있습니다. 하지만 지금은 거래하기에 좋은 시기나 이유가 아닙니다. 보상을 받고 싶다면 지금이 저축을 해야 할 때이므로 다음 경기 침체에 주택 가격이 하락할 때 뛰어들 수 있습니다.

2. 다른 주택이 준비되기 전에는 판매하지 마세요

반드시 변경해야 하는 경우 집이 예상보다 빨리 팔릴 수 있으며 마음에 드는 집을 찾는 데 어려움을 겪게 될 수 있다는 점을 명심하세요. 그러므로 가장 좋은 방법은 사고 싶은 장소에 먼저 줄을 서는 것입니다.

3. 가능하다면 사전 자격을 갖추세요

주택 거품의 결과 중 하나는 서류 작업이 두 배로 늘어나고 주택 융자를 받는 번거로움이 늘어난 것 같습니다. 몇몇 친구들이 최근 이러한 어려움에 대해 우리에게 말했습니다. 한 친구는 주택 융자를 준비하는 데 3개월이 걸렸으며 이는 건축업자의 도움을 받아 이루어졌습니다.

4. 꼭 움직일 필요가 없다면 이 모든 것에 주의를 기울이지 마세요

집의 가치가 어떻게 오르고 있는지 들으면 심리학이 자리 잡게 됩니다. 자신이 소유한 물건의 가치가 오른다는 소식을 들으면 기분이 좋습니다. (401(k) 플랜 가치와 동일합니다.) 이는 귀하를 부자와 자부심으로 느끼게 합니다. 하지만 현실은 그 차를 먹을 수도, 입을 수도, 운전할 수도 없다는 것입니다(내 친구 Pammy가 즐겨 말했듯이). 그냥 구덩이 아닌가요? 부자라는 느낌이 들지만 주머니에 현금이 들어가는 것은 아닙니다. 과거에는 이것이 빅 버블 기간 동안 대규모로 일어났던 것처럼 많은 사람들이 밖으로 나가서 집을 재융자하게 만든 이유였습니다. 우리 모두는 그것이 어떻게 되었는지 알고 있습니다.

심리적인 것은 사실이다. 안전한 대응은 이를 인지하고 무시하려고 노력하는 것입니다. 제 아내와 저는 주택 가격 상승에 대한 모든 대화와 언론 보도를 무시합니다. 우리는 이사할 계획이 없으므로 우리 집의 가치는 중요하지 않습니다(물론 탐욕스러운 지역 평가자가 이를 사용하여 우리에게서 더 많은 재산세를 짜내는 경우는 제외).

소비자 부채의 가장 큰 종류는 주택 모기지입니다. 주택 가격이 회복됨에 따라 은행이 주택 담보 신용 한도나 추가 재융자를 제공하면서 정크 메일이 점점 더 많아질 것으로 예상됩니다. 그것이 바로 그 노동자들이 급여를 받는 일입니다. 무시하세요. 그들은 귀하의 이익이 아닌 다른 사람들의 이익을 최우선으로 생각합니다.

반면에 재융자에 대해 고민하고 계시다면 이자율이 바닥을 쳤다는 점을 염두에 두십시오. 앞으로 요금이 인상되면 상황은 더욱 악화될 수 있습니다.