REIT 관리자에게는 바쁜 한 해였습니다. 한편으로 그들은 Covid-19의 영향을 관리해야했고 다른 한편으로는 소수의 REIT가 더 많은 부동산을 인수하고 단위 소유자로부터 자금을 조달했습니다.
이 기간 동안 확장하려는 이유는 무엇입니까?
답변을 드리기 전에 최근의 권리 문제에 대해 알려드리겠습니다.
2020년 2월 12일 , Prime US REIT는 미국에서 Park Tower를 인수하기 위해 1억 달러를 조달하기 위한 사모 모집을 발표했습니다.
배치 가격은 미화 0.957달러였으며 모금하려는 최소 금액인 미화 1억 달러 이상인 1억 2,000만 달러를 모금하는 데 성공했습니다.
Mapletree Industrial Trust(MIT)는 2020년 6월 23일에 미국 내 14개 데이터 센터의 나머지 지분을 인수하기 위한 기금을 마련하기 위한 사모 모집을 발표했습니다. MIT는 인수 이전에 지분 40%를 보유하고 있었고 나머지 60%는 인수할 예정이었습니다. 후원자, Mapletree Investment Pte Ltd.
그것은 순전히 사적 배치였으며 권리 문제는 제공되지 않았습니다. 다음과 같이 거래:
게재위치가 820% 초과 신청되었습니다.
IREIT는 Tikehau Capital과의 40:60 합작 투자로 스페인에 4개의 부동산을 보유하고 있습니다. IREIT는 옵션을 행사하고 합작 투자의 지분 60%를 인수하기로 결정했습니다. 이 인수 자금을 조달하기 위해 IREIT는 2020년 9월 18일에 권리 발행을 발표했습니다. :
포기할 수 있는 권리 문제로, 유닛 보유자가 구독을 원하지 않을 경우 권리 유닛을 현금으로 판매할 수 있었습니다.
문제는 166.2% 초과 구독이었으며 기어링은 39%에서 35%로 감소했습니다.
2020년 9월 18일 , Lippo Malls REIT는 West Jakarta에 있는 Lippo Mall Puri를 인수하기 위해 유닛 소유자들로부터 S$2억 8천만을 조달한다고 발표했습니다.
이 권리 문제의 일환으로 유통되는 기존 단위보다 더 많은 단위가 생성될 것이라는 점을 고려하면 희석이 엄청났습니다.
권리 문제는 여전히 진행 중입니다.
Frasers Centrepoint Trust(FCT)는 2020년 9월 28일에 권리 문제를 발표했습니다. 6개 교외 쇼핑몰의 나머지 지분을 인수하기 위해 자금을 조달합니다. 이전에 여기에 대해 썼습니다.
FCT는 S$1,327.3m를 조달했으며 S$1,017.7m는 인수에 사용되었습니다. 부채를 줄이는 데 2억 7,750만 싱가포르 달러가 사용되었습니다.
주식 기금 모금은 두 부분으로 완료되었습니다:
사모 및 우대 모집은 각각 280% 및 142% 초과 신청되었습니다.
2020년 10월 19일 , Mapletree Logistics Trust(MLT)는 중국에서 22개, 말레이시아에서 1개, 베트남에서 1개의 부동산을 인수했다고 발표했습니다. 이 24개 속성에 대한 자세한 내용은 MLT 프레젠테이션에서 찾을 수 있습니다.
총 취득 비용은 S$6억 5천만에 달했으며 부분적으로 사모 및 우대 제공을 통해 자금이 조달됩니다.
사모 및 우대 모집은 각각 550% 및 178% 초과 신청되었습니다.
2020년 11월 2일에 ARA LOGOS Logistics 호주에서 부동산 5개와 펀드 2개를 인수하기 위해 5천만 싱가포르 달러를 조달하기 위한 사모 모집을 발표했습니다. 그러나 나머지 S$5천만을 모으기 위한 우대 제안은 아직 발표되지 않았습니다.
비공개 배치 세부 정보는 7.2% 할인된 S$0.5525로 책정되었습니다.
Ascendas REIT는 2020년 11월 10일에 3개의 사무실 부동산과 데이터 센터 포트폴리오의 인수를 발표했습니다. . 두 개의 미국 사무실 속성에 대한 자세한 내용은 Ascendas REIT의 프레젠테이션에서 확인할 수 있습니다. 작성 당시 호주의 데이터 센터 및 사무실 단위에 대한 세부 정보는 없었지만 인수 내역은 다음과 같습니다.
마찬가지로 Ascendas REIT는 사모 및 우대 제공의 두 부분으로 자금을 조달하기로 결정했습니다.
CapitaRChina Trust(CRCT)는 Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Singapore-Hangzhou Science and Technology Park Phase I 및 II 및 Rock Square를 인수하기 위한 권리 문제를 발표했습니다.
인수 자금은
이 글을 쓰는 시점에 사모가 마감되었으며 300% 초과 신청되었습니다.
REITs가 단위 보유자로부터 자금을 조달하는 3가지 원동력이 합쳐진 것이라고 생각합니다.
#1 최악의 경우 확장이 더 저렴합니다. .
모든 위기에는 기회가 있습니다. 코로나19가 전 세계를 혼란에 빠뜨리고 있는 상황에서 부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 어떤 경우에는 가격의 문제가 아닐 수도 있습니다. 일부 부동산은 위험한 시기에만 판매될 수 있으며 이를 살 기회를 잡아야 합니다.>
#2 더 많은 부채 여유를 만드세요. 무슨 일이 일어날지 모릅니다.
싱가포르 금융당국은 S-REITs의 부채비율을 일시적으로 50%로 높였습니다. 이는 REIT가 임차인에 대한 임대 지원을 연장해야 하는 등 정부 조치의 영향을 받았기 때문에 필요한 경우 REIT가 차입할 수 있는 공간을 제공하기 위한 것입니다. 전례가 없는 일이고 언제까지 계속될지는 아무도 모릅니다. REIT 관리자는 부채에만 의존하고 싶지 않을 것이며 일부는 자산 보유자로부터 자금을 조달하여 더 많은 자산을 획득하기로 선택했으며, 이는 동시에 기어 비율을 낮출 것입니다.
#3 그칠 줄 모르는 수요가 있습니다.
위의 예에서 대부분의 REIT는 사모 및 우대 제공을 통해 자금 조달을 선택했습니다. 전자는 일반적으로 공인 투자자 그룹에게 제공되고 후자는 모든 단위 보유자에게 제공됩니다. 사실, 대부분의 자금은 사모를 통해 조달되었으며 부유한 투자자들은 이번 팬데믹 기간에도 리츠에 대한 열망이 크다는 것을 보여주었습니다.
약간의 할인(IREIT 및 Lippo Malls REIT 제외)은 거의 모든 경우에 제안이 초과 구독되었기 때문에 투자자를 단념시키지 않았습니다.
다른 REIT가 사모 및 권리에 대한 초과 구독을 달성한 것을 볼 때 REIT 관리자는 권리 문제를 하고 싶어할 것입니다. 지금까지 잇달아 초과 구독을 달성하며 수요가 높다는 것을 증명했다. 팬데믹은 투자자의 기분을 약화시키거나 재무 능력에 영향을 미치지 않았습니다.
지금까지 7개 업체가 권리행사를 진행했고 조만간 더 많은 리츠가 투자자들을 불러모을 것으로 보인다. 수요는 여전히 높으며 다른 REIT 관리자는 모멘텀을 타고 싶어할 것입니다.
사실, 그들이 앉아서 아무것도 하지 않는다면 어리석게 보일 것입니다. 지갑을 준비하세요. 권리 문제가 대량으로 발생하고 있습니다.