Straits Times Index(STI)에는 4개의 부동산 개발 및 투자 회사가 있습니다:
이것들은 잘 알려진 블루칩이며 대부분의 투자자들은 언젠가는 그들 중 일부를 소유하고 있을 수도 있습니다.
많은 싱가포르 투자자들이 부동산이 최고의 투자 중 하나이며 다른 산업의 주식보다 이해하기 쉽다고 믿기 때문에 놀라운 일이 아닙니다.
이제 그것들을 모아서 어느 것이 가장 좋은 부동산 블루칩 주식인지 알아보기 위해 몇 가지 빠른 비교를 해 보겠습니다.
Capitaland는 가장 많은 자산을 보유하고 있으며 거의 마지막에 있는 UOL의 4배입니다.
| 회사 | 총 자산 |
| 캐피탈랜드 | 823억 싱가포르 달러 |
| 홍콩 랜드 | 606억 싱가포르 달러 |
| 도시 개발 | 232억 싱가포르 달러 |
| UOL | 207억 싱가포르 달러 |
Capitaland는 2020년 9월 30일 현재 자산 포트폴리오의 가치가 S$1,333억이라고 보고했으며 이는 대차대조표에 기록된 S$823억보다 높습니다. Capitaland는 자산 가치 대신 누적 수익으로 회계처리되는 조인트 벤처 및 투자 제휴사에 의해 소유된 자산을 보유하고 있기 때문입니다.
City Development는 합작 투자로 상당한 자산을 보유하고 있으며 자산 가치가 대차 대조표에서 제안하는 것보다 높을 수 있다고 생각합니다.
홍콩랜드와 UOL은 상대적으로 합작투자가 적다. 그들은 또한 보유 자산에 REIT가 없습니다. Capitaland는 많은 REIT를 분사했으며 City Dev는 CDL HTrust와 IREIT의 일부 지분을 보유하고 있습니다.
Capitaland는 자산 가치 기준으로 중국에서 가장 많은 자산(41%)을 보유하고 있습니다. 싱가포르는 전체 관리 자산(AUM – 합작 투자 자산 포함)의 33%로 두 번째로 큰 비중을 차지하고 있습니다. Capitaland가 100% 소유한 일부 소중한 자산은 우한의 Raffles City Chongqing 및 CapitaMall Westgate입니다.
City Development는 지역별 부동산 가치를 보고하지 않으며 "비유동 자산"을 프록시로 사용해야 합니다. 회사는 미국(12%) 및 영국(19%)을 포함한 아시아 이외의 상당한 자산을 보유하고 있습니다. 대부분의 자산은 싱가포르에 있으며 비유동 자산의 34%에 해당합니다. Republic Plaza와 Fuji Xerox Tower는 싱가포르에서 두 개의 눈에 띄는 건물입니다.
홍콩랜드는 이름에서 알 수 있듯 홍콩과 마카오에 자산의 69%를 보유하고 있다. 이것은 꽤 집중되어 있습니다. 가장 상징적인 자산은 홍콩의 센트럴 MTR 역 바로 위에 있는 익스체인지 스퀘어입니다.
UOL은 싱가포르에 "비유동 자산"의 86%가 집중되어 있습니다! 싱가포르 랜드 타워와 마리나 스퀘어는 현지에서 잘 알려진 건물입니다.
요약하자면 다음은 지역별 가장 높은 자산 가치입니다.
| 회사 | 지역별 최고 노출 |
| UOL | 싱가포르의 89% |
| 홍콩 랜드 | 홍콩 및 마카오의 69% |
| 캐피탈랜드 | 41% 중국 |
| 도시 개발 | 싱가포르의 34% |
4개 중 도시개발이 가장 다양함을 알 수 있다. 그렇긴 하지만 UOL과 Hongkong Land는 각각 싱가포르 또는 홍콩 부동산을 매수하고 싶다면 좋은 선택이 될 것입니다.
Capitaland의 경우 세 가지 가장 큰 수익 기여 부동산 유형은 주거(33%), 소매(29%) 및 숙박(25%)입니다.
City Development는 세그먼트를 다르게 분류했으며 부동산 유형을 소매, 사무실 및 기타로 분류하지 않았습니다. 수익의 절반을 호텔에서 가져왔습니다. 수익의 3분의 1은 부동산 개발에서 발생했습니다.
홍콩랜드는 투자부동산과 개발부동산 매각으로 동일한 수익 기여도를 보였습니다.
UOL은 부동산 개발(37%)에서 대부분의 수익을 창출했습니다. 즉, 층별 주거 단위를 구매자에게 판매하는 것입니다.
나는 홍콩랜드를 제외한 3개 회사가 부동산 개발에서 수익의 약 1/3을 창출하는 것을 50%로 발견했습니다. 부동산 개발 판매는 건설에 시간이 걸리고 부동산 사이클이 최고점과 최저점을 겪기 때문에 변동성이 큰 경향이 있습니다. 이는 결과적으로 Hongkong Land의 수익이 더 변동될 수 있음을 의미할 수 있습니다.
City Development는 2020년에 Covid-19로 인해 피해를 입었을 호텔 수익의 절반을 가지고 있습니다. 그러나 이것은 또한 잠재적인 회복 플레이일 수도 있습니다.
이러한 부동산 블루칩은 강력한 지원을 받고 있습니다. Capitaland는 싱가포르 국부펀드인 Temasek Holdings가 51%를 소유하고 있습니다. 나머지 세 곳은 재벌과 싱가포르에서 가장 부유한 사람들의 지원을 받습니다.
Kwek Holdings는 City Development의 지분이 49%에 가깝습니다. Kwek Leng Beng은 가장이며 현재 싱가포르에서 8번째로 부자입니다. 2020년 10월 Kwek Leng Peck(Kwek Leng Beng의 사촌)은 일부 비즈니스 운영 방식에 대한 견해의 차이를 이유로 비상임 이사로 City Dev 이사회를 사임했습니다. Kwek Leng Beng에게 권력이 있기 때문에 이것이 City Dev에 영향을 미칠 것이라고 생각하지 않습니다.
Wee Cho Yaw는 UOL의 지분 36.82%를 보유하고 있으며 싱가포르에서 10번째로 부자입니다.
마지막으로 Jardine Strategic (SGX:J37)은 Keswick 가족이 제국을 관리하는 데 사용했던 투자 지주 회사입니다. Jardine Strategic은 홍콩랜드의 지분이 50%가 약간 넘습니다.
| 회사 | 주주 통제 | 소유율 |
| 캐피탈랜드 | 테마섹 홀딩스 | 51% |
| 도시 개발 | Kwek Holdings | 48.55% |
| 홍콩 랜드 | 자딘 전략 | 50.41% |
| UOL | 위 초 요 | 36.82% |
상장된 회사에 실질적인 소유자가 있다는 것은 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있습니다. 경영진이 높은 급여를 지급하여 다른 주주를 이용하거나 주가가 낮을 때 회사를 민영화할 수 있다는 점에서 좋지 않습니다. 그렇긴 하지만 이 4개 회사에서 그러한 행동을 보지 못했고 자산 가치를 높이고 주주에게 일관된 배당금을 제공하는 더 나은 편에 있는 경향이 있습니다.
마지막으로 규모를 가늠하는 데 도움이 될 것으로 생각되는 재무 지표를 표로 작성했습니다.
<표>홍콩랜드는 PBR 0.26으로 사상 최저 수준이다. 이는 다른 3개 종목에 비해 2배 이상 낮은 수치다. 최근 5년간 평균 PBR 0.43과 비교하면 상당히 저렴하다. 배당수익률도 5.2%로 가장 높다. 나는 그것이 세계가 도시에서 시위대에 의해 파괴를 목격 한 홍콩에서의 과도한 노출 때문이라고 생각합니다. 이것은 홍콩 랜드에 큰 부담이 되며 여기에 이 문제에 대한 두 가지 대조적인 견해가 있습니다. 찬성 및 반대 – 싼 주식을 사기 전에 반드시 읽어보십시오.
두 번째로 저렴한 것은 City Dev이며 호텔에 대한 노출이 많기 때문입니다. 코로나19로 인한 여행 중단으로 주가가 크게 하락했다.
UOL은 평균 P/B에 가장 근접하게 거래되고 있으며 상당히 가격이 책정되어 있음을 시사합니다.
성공적인 백신이 개발되었다는 소식이 알려진 11월에 큰 폭으로 상승한 이후 부동산 주식은 이전만큼 싸게 보이지 않습니다. Capitaland, City Dev, Hongkong Land 및 UOL은 11월에 각각 22%, 23%, 9% 및 18% 상승했습니다.
부동산 주식은 항상 투자자들 사이에서 가장 좋아하는 주식이며 나는 그들 사이에서 빠른 비교를 수행했습니다.
첫째, 11월 이전만큼 저렴하지 않으며 UOL은 현재 공정한 가격으로 거래되고 있습니다. Hongkong Land and City Development만이 약간의 장점을 제공했습니다.
그러나 문제가 없는 것은 아닙니다. 홍콩랜드는 시위대가 거리를 휘젓고 도시의 평화를 파괴한 홍콩에 자산의 대부분을 보유하고 있습니다. 코로나19가 진정된 후 시위가 다시 돌아올지 확신이 서지 않습니다.
반면에 City Development는 호텔의 사업 부족과 씨름해야 했습니다. 하지만 코로나19는 일시적인 현상이고 앞으로는 사업이 재개돼야 한다는 점에서 더 긍정적이다.
4개 종목 중 하나를 선택하라고 하면 City Dev를 선택하겠습니다.