주택담보대출에 대한 건설 대출 금리는 영구 대출 금리와 다르게 계산됩니다. 건설 대출 금리는 고정되어 있지 않고 건설 기간 동안 "변동"하거나 하락하는 반면 영구 대출은 장기 금리를 기준으로 합니다.
건설 대출은 거의 항상 은행 및 신용 조합과 같은 금융 기관에서 자금을 조달합니다. 금융기관은 건설이 일반적으로 12개월 이내에 완료되기 때문에 건설 대출을 단기로 간주합니다. 건설 대출은 건설 중에 많은 일이 잘못 될 수 있고 금융 기관이 반쯤 완성 된 주택에 갇힐 수 있기 때문에 영구 대출보다 위험하다고 간주됩니다. 대출의 단기적 성격과 건설 대출과 관련된 위험 증가는 모두 이자율에 영향을 미칩니다.
주택에 대해 30년 또는 15년 모기지를 받는 것을 할부 상환 대출이라고 합니다. 그것은 단순히 원금의 일부가 이자와 함께 매월 지급된다는 것을 의미합니다. 매월 대출 잔액이 감소하고 대출 기간이 끝나면 대출금이 전액 상환됩니다.
무상각 대출이란 대출 기간 동안 원금을 상환하지 않고 대출 기간이 끝날 때까지 전체 잔액이 유지되는 것을 의미합니다. 이러한 대출은 이자 전용 대출이라고도 합니다. 건설 대출은 이자만 받는 대출입니다.
영구 모기지와 달리 건설 대출 자금은 마감 시 지출되지 않습니다. 일반적으로 금융 기관은 계획, 허가 및 기타 초기 건설 비용을 충당하기 위해 마감 시 대출 잔액의 10%를 지출합니다. 대출 잔액의 나머지는 건설 대출 기금에 배치되고 건설의 각 단계가 완료될 때 차용인에게 지출됩니다.
차용인은 지출된 금액에 대해서만 이자를 지불하면 되며, 이자는 지불하고 원금은 지불하지 않아도 됩니다. 예를 들어 대출 금액이 $200,000이고 금융 기관이 자금의 10%($20,000)만 지출했다면 $20,000에 대한 이자만 지불하게 됩니다. 이자는 매월 말에 청구되며 해당 월의 평균 대출 금액을 기준으로 합니다.
건설 대출 금리는 건설 기간 동안 "변동"됩니다. Float은 우대금리와 같은 특정 지수가 변할 때 금리가 변한다는 것을 의미합니다. 우대금리는 월스트리트저널(Wall Street Journal)에 게시되며 은행이 최고의 고객에게 부과하는 요율을 나타냅니다. 건설 이자율은 일반적으로 우대금리에 2%를 더한 금액으로 설정됩니다. 따라서 우대금리가 2%인 경우 총 4%가 부과됩니다.
우대금리가 2.5%로 인상되면 대출에 부과되는 이율은 대출의 남은 기간 동안 또는 우대금리가 다시 변경될 때까지 4.5%로 인상됩니다.
영구 모기지 기간은 15~30년이므로 영구 모기지 이자율은 장기 국채 이자율과 연결됩니다. 장기 투자를 구매하는 투자자는 장기적으로 보상을 받을 수 있는 이자율을 요구합니다. 이 비율은 금융 시장에서 입찰하여 설정되며 경제 상황에 따라 지난 20년 동안 5%에서 최대 16%까지 다양했습니다.
차용인으로서 고정 이자율 영구 모기지란 금융 시장에서 이자율이 얼마나 변할지에 상관없이 대출 기간 동안 동일한 이자율을 지불한다는 것을 의미합니다.
따라서 건설 대출 이자는 건설 대출의 단기 특성을 반영하는 단기 금리를 기반으로 하고 영구 모기지 금리는 장기 영구 대출을 반영한 장기 금리를 기반으로 함을 알 수 있습니다.