투자자는 자본화 비율을 사용하여 투자 부동산의 예상 수익을 비교합니다. 간단한 공식은 예상되는 순 임대료를 자산 가치로 나누어 자산이 달성할 수 있는 수익률을 계산합니다. 투자자는 일반적으로 투자 부동산을 구매할 때 자본화 또는 "캡" 비율을 비교합니다. 예를 들어, 투자자는 cap rate가 12%인 부동산이 cap rate가 9%인 부동산보다 적어도 단기적으로는 더 수익성이 있다고 생각할 수 있습니다.
부동산의 연간 총수입을 계산합니다. 대부분의 투자 부동산의 경우 총 수입이 임대료이지만 일부 부동산은 동전 주입식 세탁기와 같은 다른 출처에서 현금을 창출합니다. 예를 들어 아파트 임대료가 월 $1,200이므로 예상 총수입은 연간 $14,400입니다.
재산과 관련된 예상 연간 비용을 합산하십시오. 모든 임대 유닛에는 운영비가 있습니다. 여기에는 재산세, 위험 보험, 유지 관리 비용 및 재산 관리 비용이 포함됩니다. 예를 들어, 임대 단위에 대해 연간 유지 보수 비용 $850, 세금 $750, 보험 $800를 지불한다고 가정합니다. 연간 총 경비는 $2,400입니다.
총 연간 수입에서 연간 비용을 뺍니다. 이것은 당신에게 재산의 순이익을 제공합니다. 예를 들어 연간 수입이 $14,400이고 지출이 $2,400인 경우 임대 단위의 순수입은 $12,000입니다.
순이익을 부동산의 원래 구매 가격으로 나눕니다. $150,000에 아파트를 샀다고 가정해 봅시다. $12,000의 순이익을 $150,000 구매 가격으로 나누면 0.06이 됩니다.
순이익을 구매 가격으로 나눈 결과를 백분율로 변환한 소수점 이하 자릿수입니다. 이 예에서 cap rate .06은 cap rate 6%와 같습니다.
투자자들은 또한 시간이 지남에 따라 투자 자산이 제공하는 수익을 추적하기 위해 캡 요율을 사용합니다. 예를 들어 투자부동산의 가치는 오르지만 임대료는 그대로라면 cap rate는 낮아질 것이다. 그 시점에서 투자자는 부동산을 팔고 그 수익을 다른 곳에 투자하기 위해 투자를 계속할지 여부를 결정할 수 있습니다.
캡 레이트는 투자자가 현금으로 구매할 때 얻을 수 있는 예상 수익을 나타냅니다. 금융 및 부동산 중개 수수료와 같은 부동산 투자와 관련된 사업 비용은 고려하지 않습니다. 이러한 변수는 실제 수익에 영향을 미치기 때문에 투자자는 부동산 투자 결정을 내릴 때 추가 계산을 고려합니다.