낮은 이자율 환경에서도 모기지 선불은 현금보다 나은 수익률로 '보증된' 채권 수익과 동일하며 잠재적으로 낮은 세계에서 위험 조정 기준으로도 매력적입니다. 주식 수익률. 그러나 주의해야 할 점은 모기지 선불금을 하면 장기적 혜택이 있을 수 있지만 매우 장기적인 혜택일 뿐이라는 점입니다. 누적 대출이자 및 대출 기간을 줄이기 위해 모기지론을 선불하는 것은 10~20년 동안 느껴지지 않을 수 있기 때문입니다. 그 후.
그러나 모기지 선불의 "혜택"을 보다 즉시 누리기 위한 한 가지 대안은 모기지 재조정을 요청하는 것입니다. 모기지를 재조정함으로써(원래 기간 동안 대출 잔액을 재상각함으로써) 차용인은 더 낮은 미래 모기지 의무의 형태로 즉각적인 구제를 누립니다. 물론 원래 모기지 지불은 여전히 할 수 있습니다. 그러나 적어도 차용인은 원하는 경우 더 적은 금액을 지불할 수 있는 옵션이 있습니다. 이는 실업에서 의료 사건 또는 단기 장애에 이르기까지 가정에 재정적 충격이 있는 경우 특히 도움이 될 수 있습니다.
그러나 불행히도 오늘날의 모기지 환경에서는 재조정이 쉽지 않습니다. 대부분의 대출 기관은 재조정이 요청될 때마다 작지만 사소하지 않은 처리 수수료를 부과합니다. 그리고 그것은 실제로 수동으로 요청한 다음 대출 서비스 기관과 모기지가 시작 이후 재판매된 경우 투자자가 수동으로 승인해야 합니다. 또한 모든 유형의 모기지론이 처음부터 적격한 것은 아닙니다.
그러나 문제가 발생합니다. 모기지 재조정이 더 쉬울 뿐만 아니라 자동으로 선불을 하는 차용인이 미래 모기지 의무 감소의 혜택을 즉시 받을 수 있게 된다면 어떨까요? 자동 재조정을 통해 모기지 선지급은 더 이상 장기적(그러나 매우 무형적인) 혜택을 제공하지 않습니다. 그것은 또한 감소된 모기지 의무의 형태로 즉각적으로 실질적인 구제를 제공합니다. 이는 차례로 가계의 재정적 유연성을 향상시키고 부도 위험을 줄이고(모기지 지불 의무가 더 작고 유지하기 쉽기 때문에) 또한 대출 기관의 손실 노출을 줄임으로써 전체 모기지 시장의 안정성을 향상시킬 수 있습니다. 차용인에게 더 많은 자본을 제공하여 채무 불이행에 대해 압류를 당해야 하는 대출 기관의 위험을 줄입니다.
사실, 아이러니하게도 자동 재조정에 대한 잠재적인 긍정적인 인센티브가 너무 커서 가장 큰 문제는 가계가 모기지론을 미리 상환함으로써 "집은 부자가 되고 현금은 가난한 사람"이 되는 경향이 될 수 있습니다. 그러나 많은 소비자들이 다음을 제외하고 어떤 수단으로든 저축하는 데 어려움을 겪고 있음을 감안할 때 주택 자산, 리버스 모기지 이용 가능성, 아마도 이것이 결국 그렇게 나쁜 결과는 아닐 것입니까?
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 창립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전에 대한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
오늘날 대부분의 모기지는 차용인이 벌금 없이 원금을 선납할 수 있도록 합니다. 많은 경우, 이는 차용인에게 융통성을 부여하여 융자금을 재융자할 수 있도록 해주기 때문에 가치가 있습니다. 이는 기술적으로 주택에 대해 새로운 모기지를 꺼내고 수익금을 사용하여 "오래된" 모기지 전액을 선불로 지불하는 것입니다. 그러나 다른 경우에 목표는 단순히 사용 가능한 추가 현금을 취하는 것입니다. 직장에서의 보너스, 일시금 상속 또는 단순히 추가 "13 모기지 페이먼트'를 매년 지불하고, 향후 대출이자 금액을 줄이기 위해 대출 잔액의 일부를 미리 지불해야 합니다.
그러나 사실상 모든 모기지에는 여전히 고정 지불 의무가 있습니다. 즉, 계정 잔액을 줄이기 위해 선불로 지불하더라도 모기지 지불액은 변경되지 않습니다. 대신, 추가 원금을 지불함으로써 나머지 잔액이 더 빨리 상환됩니다. 부분적으로는 차용인이 선불로 원금 자체를 축소하고 차용인이 감소를 감안할 때 누적 이자 지불에서만큼 많이 발생하지 않기 때문입니다. 대출 원금으로.
이 시나리오의 중요한 과제는 있는 지불한 누적 대출 이자의 상당한 감소와 차용인은 궁극적으로 5년 간의 모기지 상환을 피하게 됩니다. 이러한 혜택은 거의 20년 후까지 경험되지 않습니다. 그러나 유동성 손실(모기지 선불 상환에 사용되는 현금)은 가시적이며 즉시 느껴집니다!
행동 금융에 대한 연구에서 사람들이 먼 미래에만 발생하는 달러(저축 포함)의 가치를 불균형적으로 할인한다는 사실을 감안할 때 이것은 특히 우려됩니다. "쌍곡선 할인"이라고 불리는 장기 이익이 있는 대안보다 단기 유동성과 즉각적인 현금을 선호한다는 인식은 때때로 매우 "비합리적인" 결정을 내릴 수 있음을 의미합니다. 특히 먼 미래에 유일한 혜택이 발생할 경우, 그 혜택을 축소할 가능성이 가장 큽니다.
따라서 모기지 선불을 선택하는 소비자가 거의 없다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 그 혜택은 10~20년 후에야 비로소 느껴지기 때문에 장기적으로 매우 유리한 재정적 영향을 미칠 수 있다 하더라도 전략에 대해 매우 흥분하기 어렵습니다!
다행히도 모기지 선지급에 대한 대안이 있습니다. 모기지 잔여 기간을 "단순히" 단축하고 이자를 절약하는 것 외에 다른 방법이 있습니다. 대신 대출 기관은 남은 기간 동안 새 모기지 잔액을 "재상각"할 수도 있습니다.
모기지 "재조정"이라고도 하는 이 전략의 이점은 원래 기간 동안 새 계정 잔액을 늘리면 월별 모기지 지불 의무가 감소된다는 것입니다. .
물론 현실은 모기지론을 재조정한 후에도 원래 차용인이 여전히 원래 모기지 지불을 계속합니다. 재상환은 모기지 지불 의무만 줄입니다. (위의 예에서 $264/월); 그 시점에서 단순히 추가 선불이 될 더 높은 지불을 선택하는 것은 여전히 허용됩니다. 그리고 대출의 원금 잔액(일시금 선납 후)과 원래 이자율이 동일하다는 점을 감안할 때 차용인이 원래 상환을 계속하는 경우 대출은 재조정이 발생하지 않은 것처럼 조기에 상환됩니다. 대출이자에 대한 관련 전액 절감
그럼에도 불구하고 생활이나 재정적 상황이 바뀌고 차용인이 일정 기간 동안 더 낮은 대출 상환금을 지불해야 하는 경우 모기지 재조정의 장점이 있습니다! 다시 말해, 대출을 선불로 상환한 후 대출을 재개하면 차용인이 선불로 인한 이자를 모두 절약할 수 있으며 및 필요할 경우 더 큰 가계 현금 흐름 유연성을 제공합니다(요구). 모기지 지불액이 더 낮음).
불행히도 모기지 재조정의 가장 큰 주의 사항 중 하나는 수동 프로세스라는 것입니다. 즉, 선불 결제가 발생하면 자동으로 발생하지 않습니다. 대신 특정 요청이 있어야만 발생합니다.
또한 모기지 재상각 요청이 이루어지면 은행에서 단지 재조정을 처리하기 위해 종종 $150 - $250 또는 그 이상의 수수료를 부과하는 어려운 달러 비용이 발생합니다.
게다가 오늘날의 시장에는 많은 실질적인 한계가 있습니다. 예를 들어, 모든 모기지 대출 유형이 재조정 대상이 아닙니다. 적합하는 Freddie Mac 및 Fannie Mae 대출은 일반적으로 재조정할 수 있지만 FHA 또는 VA 대출은 불가능하며 점보 대출을 재조정할 수 있는지 여부는 대출 기관에 달려 있습니다. 그리고 허용되는 경우에도 재전송 프로세스 자체에서 대출 서비스 제공자가 재전송을 허용하도록 승인해야 합니다. 모기지가 투자자에게 재판매된 경우 대출 기관도 투자자의 승인을 받아야 합니다.
이러한 관리상의 번거로움을 감안할 때 많은 대출 기관은 특정 최소 금액 을 요구합니다. 재조정을 요청하기 위한 선불; 예를 들어, 대출 기관은 선불금이 대출 잔액의 10% 이상인 경우가 아니면 재조정이 허용되지 않는다고 규정할 수 있습니다.
이러한 제약 조건을 고려할 때 실제로 모기지 상환 요청이 매우 드물다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. WSJ는 거의 2,500만 백만 Chase와 Bank of America에서 보유하고 있는 모기지 중 0.02%만이 매년 재조정됩니다. 다시 말하지만, 이것은 필요할 수도 있고 필요하지 않을 수도 있는 추가 유연성을 위해 상당한 비용이 들며, 모든 대출이 적격한 것은 아니며, 추가 서류 작업이 수반되는 수동 프로세스라는 단순한 사실을 고려할 때 현재 시장에서 완전히 놀라운 것은 아닙니다. 신호는 많은 차용인의 속도를 늦추기에 충분합니다.
그러나 오늘날의 환경에서 재구성하는 데 드는 이러한 실제적인 도전과 비용에도 불구하고 질문이 생깁니다. 모기지 재상각이 더 쉬워진다면 소비자 행동이 더 나은 방향으로 바뀔 수 있을까요? 예를 들어, 재변환이 자동 인 경우 대신 선불 결제가 발생할 때마다?
물론, 앞에서 언급한 바와 같이 자동 재조정은 총 비용이 동일하기 때문에(대출이 여전히 조기에 상환되기 때문에) 원래 모기지 상환을 계속할 수 있고 계속하기로 선택한 모든 차용인에게 재정적으로 문제가 됩니다. 그리고 표면상으로, 차용인이 이미 모기지 및 지불 추가가 충분했습니다. 선불로 결제하세요!
그러나 재무 계획의 관점에서 유연성 및 행동적 인센티브 자동 재시전은 매우 강력할 수 있습니다. 결국 자동 재시전을 통해 이제 즉각적인 선불로 인한 가계 혜택:월 모기지 의무는 그 이후로 매달 줄어듭니다. 예를 들어 4%의 모기지론과 25년 동안 $311,790의 잔여 계정 잔액이 있는 경우, $1,000를 선납할 때마다 $5.28의 월 모기지 의무가 줄어듭니다.(특히, $1,000 선불은 모기지 시나리오에 따라 이자율과 대출 잔여 기간에 따라 달라집니다.)
모기지 선납금의 자동 재조정은 미래의 모기지 의무를 줄여 저축을 지원합니다!트윗하려면 클릭
다시 말해, 여전히 할 수 있지만 원래 모기지 상환액을 지불하면 자동 재조정 기능을 통해 필요한 지불. 물론 주의할 점은 가계의 현금 흐름을 확보하면 가족이 더 쉽게 느리게 한다는 것입니다. 미래의 모기지 지불액(정의에 따라 재구성하면 모기지 의무가 줄어들기 때문입니다). 그러나 반면에 재조정은 차용인이 현재 대출금을 및 지불할 때만 발생합니다. 우선 추가 선불금을 지불해야 하므로 정의상 이미 가구가 지출하고 있는 더 적은 금액 선불 및 재조정이 가능하도록 하는 것입니다. 사실, 그것이 핵심입니다. 기존 모기지 의무 이상으로 소비를 더 줄일 수 있는 가계는 앞으로 더 큰 모기지 융통성으로 보상을 받습니다. /엠> 그것은).
또한, 하이퍼볼릭 할인에 대한 연구를 고려할 때 대부분인 것으로 보이는 유동성을 중시하는 가계의 경우 월별 모기지 의무를 줄이면 현금 준비금의 필요성과 필요한 비상 저축 규모도 줄어듭니다. 이는 또 다른 간접적인 재정적 이점을 제공합니다. 비상 준비금을 현금으로 0%로 유지하고 모기지를 4%로 유지하는 것은 기술적으로 부정적 차익 거래의 한 형태이기 때문입니다. 이중 비용(모기지에 대한 4% 지불, 및 현금으로 된 비상 준비금의 포기된 기회 비용).
또한 모기지 상환 후 현금 흐름 유연성이 향상되면 미래의 직업 이동성이 향상되고 가계의 전반적인 재정 안정성이 향상될 수 있습니다. 예를 들어, 낮은 미래 모기지 페이먼트는 차용인에게 직업이나 직업을 변경할 수 있는 더 많은 유연성을 제공합니다(이는 두 단계를 나아가기 위해 한 소득 단계 후퇴가 필요할 수 있음). 장애는 파산의 주요 원인이므로 월별 모기지 의무를 더 쉽게 줄일 수 있으므로 모기지 채무 불이행 위험을 처음부터 줄일 수 있습니다.
대출 기관의 관점에서 자동 전환을 허용하는 것도 매력적입니다. 왜냐하면 (미래의 모기지 상환 의무를 줄이기 위해) 모기지 선불 상환에 대한 인센티브를 변경하면 대출 잔액이 줄어들고 차용인의 주택 자산이 늘어나 대출 기관이 불이행 시 재정적 손실.
물론, 재무 계획의 관점에서 볼 때 한 가지 분명한 경고는 집에 "너무 많이" 투자하는 소비자가 집은 부자가 되고 현금은 가난해질 수 있다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 모기지 선불은 (다른 채권에 비해) 상대적으로 매력적인 수익률로 "보장된" 채권 수익률과 동일하며, 주식에 대해 잠재적으로 낮은 수익률(높은 밸류에이션) 환경에서 주식에 비해 훨씬 매력적입니다. 또한 현실은 주택 자산에 부를 집중시키는 것이 궁극적으로 실제로 모기지론을 미리 지불하는 것 자체의 문제가 아니라 애초에 개인의 순자산에 비해 집을 너무 많이 사는 문제라는 것입니다. . 다시 말해서, "너무 많은 자산"이 집에 묶여 있는 것을 원하지 않는다면, 해결책은 모기지 선불을 피하는 것이 아니라 처음부터 집을 많이 사지 않는 것입니다! 그리고 다행스럽게도 리버스 모기지는 필요한 경우 나중에 자본을 회수할 수 있는 잠재적인 비상 수단입니다.
그러나 결론은 단순히 모기지 선불금의 현재 구조가 사람들이 최소 모기지 의무 이상으로 자본을 구축하도록 하는 끔찍한 유인이라는 점을 인식하는 것입니다. 왜냐하면 유일한 '혜택'은 아주 먼 미래에 있기 때문입니다. 재조정을 쉽게 하거나 모기지 재조정 프로세스를 자동으로 만드는 것은 신중한 저축 행동을 장려하는 강력한 피드백 메커니즘인 모기지 상환 의무를 즉시 줄이는 형태로 즉각적인 보상을 제공하기 때문에 훨씬 더 나은 인센티브입니다. 그리고 자동 재조정은 모기지 대출 기관의 손실 노출을 줄이고, 가계 현금 흐름 의무를 줄이며, 유휴 비상 저축의 필요성을 줄이고, 소비자에게 인적 자본 변경(즉, 일시적인 필요가 있는 직업 또는 경력 변경)을 할 수 있는 더 많은 유연성을 제공하는 추가 이점이 있습니다. 소득 감소), 예상치 못한 재해(예:의료 사건, 실업 또는 장애)에 대비하여 가계를 더욱 튼튼하게 만듭니다.
그래서 어떻게 생각하세요? 고객에게 모기지를 다시 갚으라고 조언한 적이 있습니까? 자동 리캐스팅이 소비자가 더 적게 쓰고 더 많이 저축할 수 있는 귀중한 인센티브가 될 것이라고 생각하십니까? 아니면 "너무 잘" 작동하여 사람들이 효과적으로 저축하도록 유도하지만 그 과정에서 너무 "집은 부자이고 현금은 가난한" 상태가 되지 않을까 걱정하십니까? 아래 댓글로 여러분의 생각을 공유해주세요!