1월 30일, 주택 및 도시 개발부(HUD)는 모기지 레터 2013-01을 발행했으며, 2013년 4월 1일부터 리버스 모기지 차용인은 HECM 표준 리버스 모기지에서 고정 금리를 받을 수 없다고 발표했습니다. 대신 대출 한도가 더 작은 HECM Saver 대출만 고정 금리 옵션으로 제공됩니다. 미래에 HECM 표준 역 모기지를 사용하여 일시불을 빌리려는 사람들은 지금 월 소득 또는 신용 한도 지불 옵션에서 해야 하는 것처럼 조정 가능한 이자율 구조를 선택해야 합니다.
이러한 변화는 리버스 모기지 산업에 중대한 영향을 미치지만, 최근 몇 년 동안 고정 금리 구조로 구축된 리버스 모기지 비율이 크게 증가하고 있다는 점을 감안할 때 계획 관점에서 볼 때 영향은 더 제한적일 가능성이 높습니다. 최근에야 더 저렴한 HECM Saver 대출이 가능해지면서 고객을 위한 역 모기지를 고려하기 시작했습니다(고정 금리 구조로 여전히 가능). 또한 최근 몇 년 동안 Journal of Financial Planning 및 The Kitces Report에서 강조된 것을 포함하여 많은 역 모기지 전략은 월 소득 또는 신용 한도 지불 옵션을 기반으로 하므로 어쨌든 조정 가능한 이자율 대출 구조가 필요합니다.
아마도 HUD 변경의 가장 큰 아이러니는 보고된 추론입니다. 집에서 최대한의 자산을 추출한 고정 이자율 차용인의 채무 불이행 증가가 충분하지 않다는 것을 발견하고 이후 재산세 납부에 실패하기 시작했습니다. 그리고 주택 소유자의 보험 지불, 역 모기지 불이행을 유발합니다. 다시 말해, HUD는 소비자가 개인의 전체 재정 계획의 일부로 조정되는 소득원으로 역모기지에 더 일찍 참여하는 대신 소비자가 최후 수단의 소득 솔루션으로 역 모기지를 사용할 때 매우 문제가 있음을 발견했습니다. 소비자와 재무 설계자 모두에게 더 유용한 지침이 될 것입니다!
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 설립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전에 대한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
HUD의 모기지 레터 2013-01에서 발표된 역 모기지 변경 사항은 다소 갑자기 나타났습니다. 가이던스가 1월 30일에 막 발표됐지만 시행일은 4월 1일이고, 현시점에서 예비 차용인은 고정금리 HECM Standard 모기지를 받기까지 한 달도 채 남지 않았습니다(기술적으로 차용인은 신청서를 제출해야 하며, 필요한 역 모기지 상담 프로그램을 이수하고 마감일까지 케이스 번호를 받은 후 대출은 늦어도 7월 1일까지 마감될 수 있습니다. 4월이 되면 다양한 지불 옵션(일시금, 월 소득 또는 신용 한도)이 있는 HECM Standard 리버스 모기지가 조정 가능한 이자율 구조로만 제공됩니다. 4월 1일 이후 고정 이자율로 차용하려는 사람들은 HECM Saver 역 모기지를 사용해야 합니다. 다시 말해, 변경의 진정한 순 효과는 고정 금리 옵션을 사용하여 대출을 원하는 사람들이 더 이상 대출을 받을 수 없다는 것입니다. 대출은 대신 HECM Saver 원금 대출 한도를 준수해야 하기 때문입니다. 더 높은 HECM 표준 금액 중
특히, HECM 고정금리 옵션은 차용인이 예정된 대출금 전액(최대한도까지)을 선불 일시불로 인출하는 경우에만 사용할 수 있습니다. 결과적으로 신용 한도 또는 평생 월 소득 역 모기지 지불 옵션을 사용할 계획인 차용인은 이미 변동 금리 대출을 사용해야 합니다. 그럼에도 불구하고 고정 이자율 구조는 최근 몇 년 동안 점점 더 보편화되었으며 HUD는 최근 WSJ 기사에서 리버스 모기지론의 약 70%가 현재 고정 이자율 유형이라고 보고했습니다. 그러나 고정금리 역모기지가 여전히 유효하다는 점을 감안할 때 업계는 총 대출 건수에 영향을 미치지 않을 것으로 예상합니다. HECM Saver에서 사용할 수 있는 더 낮은 대출 한도(HECM 표준 대출 한도보다 약 10% - 15% 낮음)를 고려할 때 대출 금액이 다소 낮을 수 있습니다.
고정 이자율 일시불 모기지가 HECM 프로그램에 따라 계속 제공된다는 점을 감안할 때(Saver가 표준 대출 조건이 아님에도 불구하고) 변경 이유는 무엇입니까?
근본적인 문제는 최근 몇 년 동안 프로그램의 인기가 높아지고 베이비 붐 세대의 퇴직자가 증가함에 따라 리버스 모기지 수가 증가함에 따라 리버스 모기지 채무 불이행도 함께 증가했다는 것입니다. 물론 리버스 모기지론의 핵심은 대출에 대한 지불이 없고 이자가 단순히 잔액에 복리되어 미래에 주택의 순수익에서 상환된다는 것입니다. 역 모기지 지불 자체; 그러나 역 모기지 대출을 유지하기 위해 차용인이 재산세와 주택 소유자 보험을 적시에 납부하도록 요구합니다. 세금 및 보험료가 납부되지 않으면 대출이 부도될 수 있습니다.
출처:Reverse Review, "스포트라이트:고정 요율에 작별"
그리고 위의 그래픽에서 알 수 있듯이 세금 및 보험(T&I)으로 인한 기본 이자율은 ARM 구조보다 HECM 고정 이자율 대출의 경우 훨씬 더 나쁩니다. 차이점은 ARM 대출 풀에는 절대 최대 금액을 미리 차입하지 않은 많은 신용 한도 및 월 소득 차용자가 포함되어 있으므로 역방향에 대해 향후 추가 자금을 인출할 수 있는 능력이 있을 가능성이 있다는 것입니다. 계속되는 세금 및 보험 의무를 지불하기 위한 모기지. 대조적으로, 고정 이자율 대출은 전적으로 선불 일시금일 뿐만 아니라 일반적으로 다음이 필요합니다. 차용인은 최대 대출 금액을 인출합니다. 이 옵션이 매력적이라고 생각하는 차용인은 더 절망적인 재정적 곤경에 처할 수 있으며 다른 리소스를 사용할 가능성도 낮습니다. 결과적으로 일시불이 소진되고 리버스 모기지(Reverse Mortgage)에 대한 잔여 자원이나 차입 능력이 더 이상 없으면 세금과 보험을 더 이상 지불할 수 없고 채무 불이행이 증가하기 시작합니다.
다시 말해, 소비자들은 심각한 재정적 어려움에 처했을 때 대출금이 고갈되어 결국 부도에 빠질 때 고정금리 일시불 역 모기지를 최후의 수단으로 사용할 가능성이 특히 높은 것 같습니다. 역 모기지는 근본적인 재정 상황이나 지출 문제를 해결하기에는 너무 적거나, 너무 늦거나, 둘 다 있는 것으로 판명되었습니다. 고정 이자율 HECM Saver 대출에서도 이는 잠재적으로 사실일 수 있지만, HUD 및 FHA의 경우 최소한 다음과 같은 결과를 얻을 수 있습니다. 입니다. 채무 불이행이 발생하면 최소한 대출이 물에 잠길 위험이 줄어들어 역 모기지론을 지원하는 상호 모기지 보험 기금의 건전성을 더 잘 보존할 수 있습니다.
역설적이게도 HUD가 역모기지에 대해 보고 있는 결과는 소비자가 역모기지를 마지막으로 기다리며 의존하기보다 시간이 지남에 따라 더 광범위한 소득/지출 계획의 일부로 조정된 역모기지를 더 일찍 사전에 사용했다면 더 나은 위치에 있을 수 있음을 암시합니다. 계획 상황이 너무 지나쳤을 때 리조트; 다시 말해서, 은퇴 후 자산을 소진할 위험에 전혀 노출되어 있지 않은 사람들의 경우, 역 모기지는 더 늦기 전에 계획의 일부가 되어야 합니다.
그리고 실제로 Journal of Financial Planning의 최근 연구에서도 비슷한 결론을 지지했습니다. 예를 들어 Barry Sacks와 Stephen Sacks의 "Reversing the Conventional Wisdom:Using Home Equity to Supplement Retirement income"은 조기 퇴직 비용에 대해 역 모기지 한도를 사용한 다음 나중에 퇴직 계좌를 활용하면 지속 가능한 퇴직 소득을 높일 수 있다는 것을 발견했습니다. 유사하게, 그들은 역 모기지 신용 한도를 사용하여 시장 침체기에 체계적으로 활용하고 그 이후에 교체함으로써 평생 퇴직 소득을 향상시킬 수 있음을 발견했습니다. "Standby Reverse Mortgages:A Risk Management Tool for Retirement Distributions"라는 제목의 Salter, Pfeiffer 및 Evensky의 이후 연구에서는 역 모기지 신용 한도를 "대기"로 사용하여 시장 침체기 동안 지출을 관리했습니다. 회복 후) 퇴직 소득 지속 가능성에 대해 유사한 개선 사항을 발견했습니다. 그리고 특히 역 모기지 신용 한도의 일시적 사용은 변동 금리 역 모기지 이자율에 덜 민감합니다. 그 이유는 대출이 수십 년 동안 역모기지 복합제가 아닌 제한된 기간 동안만 유지되기 때문입니다.
이전 연구는 조정 가능한 역 모기지 구조에 초점을 맞추었지만 Kitces 보고서의 2011년 11월호 분석에서는 특히 이미 은퇴 후 모기지를 보유하려는 고객에게 고정 금리 역 모기지 사용의 이점이 있음을 발견했습니다. 대출 비용보다 더 큰 수익을 위해 포트폴리오를 계속 투자할 수 있는 기회를 위해 우선 은퇴 시 모기지를 보유하는 것이 유리한 만큼 역 모기지를 사용하면 전략이 훨씬 더 효과적입니다. 결국, 투자자의 목표가 모기지를 유지함으로써 자신의 대차대조표에 일정 수준의 고유 레버리지를 유지하는 것이라면 전통적인 모기지론은 시간이 지남에 따라 자체적으로 상각하고 차감한다는 사실을 수행하는 데 덜 효율적입니다. 반대로, 전략의 투자 위험이 부담스러운 사람들의 경우 리버스 모기지는 상환 요구 사항을 없애고 은퇴자가 평생 모기지를 유지하면서 포트폴리오도 계속 투자할 수 있도록 합니다.
그러나 이러한 모든 전략의 결론은 매우 간단합니다. 역 모기지는 최후의 수단이 아니라 지속적인 은퇴 계획의 일부로 완료될 때 훨씬 더 잘 작동할 수 있습니다. 그리고 고정 이자율 HECM 표준의 손실이 반드시 큰 문제는 아닐 수도 있습니다. 최근 연구 전략의 대부분은 어쨌든 조정 이자율 신용 한도의 사용을 가정하기 때문입니다. 고정금리 일시불 전략을 활용하려는 사람들에게 희소식은 HECM Saver 대출 옵션이 계속 제공된다는 것입니다. HECM 표준 대출에 대해 존재하는 선불 2% 모기지 보험료를 피할 수 있습니다. 그러나 HECM Saver에 대한 대출 한도가 낮아짐에 따라 은퇴 중 어느 시점에서든 리버스 모기지를 사용할 의도가 있는 경우 가용 대출 금액이 너무 작아서 대출을 받을 수 없게 되기 전에 구현해야 한다는 점을 인식하는 것이 그 어느 때보다 중요할 것입니다. 고객의 퇴직 계획을 저장합니다.