LTV(Loan-to-Value) 비율은 대출 기관이 담보 대출로 얼마나 많은 위험을 감수하는지 결정하는 데 사용하는 숫자입니다. 대출금액과 주택, 자동차 등 대출을 담보하는 자산의 시장가치와의 관계를 측정합니다.
예를 들어 대출 기관이 자산 가치의 절반에 해당하는 대출을 제공하는 경우 LTV는 50%입니다. LTV가 증가함에 따라 차용인이 대출금을 상환하지 못할 경우 대출기관이 직면할 잠재적 손실도 증가하여 더 많은 위험을 초래합니다.
가치 대비 대출 비율은 모든 담보 대출에 적용할 수 있지만 모기지와 함께 가장 일반적으로 사용됩니다. 사실, 몇몇 연방 모기지 프로그램은 자격 기준의 일부로 LTV 한도를 지정합니다.
LTV 비율을 결정하려면 대출 금액을 자산 가치로 나눈 다음 100을 곱하여 백분율을 구하십시오.
LTV =(대출금 ÷ 자산 감정가) × 100
감정가가 $300,000이고 대출 금액이 $250,000인 경우 구매 시점의 LTV 비율은 ($250,000/$300,000) x 100, 즉 83.3%입니다.
즉, LTV 비율은 계약금에 포함되지 않는 자산의 평가 가치 부분입니다. 나머지 구매 가격을 충당하는 대출에 15%를 적으면 LTV는 85%입니다.
대출 기관과 연방 주택 규제 기관은 대출이 발행되는 시점의 LTV 비율을 가장 중요하게 생각하지만 대출 상환 기간 중 언제든지 대출 금액을 부동산 평가 가치로 나누어 LTV를 계산할 수 있습니다. 대출을 상환함에 따라 부채 금액이 줄어들어 LTV가 낮아지는 경향이 있습니다. 자산 가치가 시간이 지남에 따라 증가하면 LTV도 감소합니다. 그러나 부동산 가치가 하락하면(예를 들어, 지역 시장에서 주택 가격이 크게 하락하는 경우) LTV를 높일 수 있습니다.
LTV 비율이 100%보다 크면 차용인은 대출에 대해 "수중"으로 간주됩니다. 즉, 자산의 시장 가치가 대출 잔액보다 적을 때입니다. 100%보다 큰 LTV는 또한 높은 마감 비용이 있는 대출에 상환 기간 초기에 가능합니다.
미국 대출 기관은 일반적으로 상대적으로 위험하다고 판단되는 대출에 더 높은 이자율을 설정하는 "위험 기반 가격 책정"으로 알려진 관행을 따릅니다. 이는 낮은 신용을 가진 차용인이 우수한 신용을 가진 차용인보다 더 많이 청구되도록 하며 LTV에도 적용됩니다.>
높은 이자율이 높은 LTV로 인해 손실을 입을 수 있는 유일한 방법은 아닙니다.
연방 프로그램의 지원을 받지 않는 모기지와 같은 일반 대출로 집을 구입하는 경우 LTV 비율이 80%보다 크면 개인 모기지 보험(PMI)에 가입해야 합니다. 대출금을 상환하지 못할 경우 대출 기관이 손실에 대비합니다. PMI는 일반적으로 매년 대출 금액의 0.5%에서 1% 사이이며 LTV 비율이 78%로 떨어질 때까지 지불해야 합니다. 따라서 대출이 $250,000인 경우 해당 상황이 발생할 때까지 매월 $104에서 $208 사이의 추가 비용을 지불할 것으로 예상할 수 있습니다.
주택 구입을 위해 일반 대출을 이용하는 경우 LTV 비율은 80% 이하가 이상적입니다. LTV 비율이 80%보다 큰 기존 모기지에는 일반적으로 PMI가 필요하며, 이는 모기지 대출 기간 동안 지불해야 하는 금액에 수만 달러를 추가할 수 있습니다.
일부 정부 지원 모기지는 매우 높은 LTV 비율로 벗어날 수 있습니다. 예를 들어, FHA(연방주택청) 대출의 최소 계약금은 3.5%(LTV 비율 96.5%)입니다. 미국 농무부와 재향 군인회를 통한 대출은 계약금이 전혀 필요하지 않습니다(100% LTV). 이러한 대출에는 일반적으로 모기지 보험의 형태가 필요하거나 더 높은 LTV와 관련된 위험을 상쇄하기 위해 마감 비용에 추가 수수료가 포함됩니다.
LTV 비율은 자동차 대출에서 덜 중요한 요소입니다. 더 높은 LTV 비율로 자동차 대출에 더 높은 이자를 지불할 수 있지만 최고의 모기지 대출 조건을 얻는 80% LTV에 필적하는 임계값은 없습니다.
일반적으로 말해서 대출, 특히 모기지 대출에 대한 LTV를 줄이면 대출 기간 동안 총 비용이 낮아집니다. LTV 비율을 결정하는 두 가지 변수, 즉 대출 금액과 자산 가치가 있기 때문에 LTV를 줄이는 방법은 매우 간단합니다.
자동차 대출을 신청하든 모기지 신청을 하든, LTV 비율이 전체 대출 비용에 어떤 영향을 미치는지, LTV를 줄이기 위해 할 수 있는 일, 그렇게 하면 대출 기간 동안 돈을 절약할 수 있는 방법을 이해하는 것이 중요합니다.<브 />