공매도는 주택 소유자가 주택을 담보로 대출받은 금액보다 낮은 가격에 집을 파는 것입니다. 이러한 방식으로 판매자는 주택 담보 대출을 상환할 만큼 충분한 금액을 판매에서 받지 못하며 차액을 어떻게든 메꿔야 합니다.
단기 판매로 주택 판매를 고려하고 있다면 여기에서 프로세스와 그것이 좋은 생각인지 알아야 할 모든 것이 있습니다.
대부분의 경우 공매도는 일반적인 주택 매매처럼 작동합니다. 판매자는 부동산 중개인에게 연락하여 집을 시장에 내놓고 싶다고 알리고 잠재적 구매자가 제안을 시작할 때까지 기다립니다.
그러나 전통적인 주택 판매 시나리오와 달리 판매자는 부동산 중개인에게 공매도임을 알리고 승인을 위해 모기지 대출 기관에 제안을 제출해야 합니다. 주택 소유자는 주택 담보 대출에 대해 빚진 것보다 낮은 가격에 집을 팔려고 하기 때문에 대출 기관이 거래에 참여해야 합니다.
대출 기관에 제안서를 제출하는 것 외에도 주택 소유자는 공매도에 참여하는 이유를 설명하는 문서도 제출해야 합니다. 특히 주택 소유자는 더 이상 모기지 상환을 할 수 없으며 공매도가 주택 소유자와 대출 기관 모두에게 최상의 솔루션임을 증명해야 합니다.
필요한 서류는 대출 기관에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 일반적으로 급여 명세서, W-2 양식, 세금 신고서, 은행 거래 명세서 등과 같은 소득 문서를 제공해야 합니다. 또한 월별 모기지 상환액을 완납할 수 없는 이유를 설명하기 위해 어려움 서신이나 진술서를 제공해야 할 수도 있습니다.
요청과 문서를 제출하면 대출 기관은 해당 제안이 만족스러운지 판단하기 위해 주택 감정을 명령할 수 있습니다. 그렇다고 해서 대출 기관이 주택의 시장 가치보다 낮은 제안을 거부할 것이라는 의미는 아닙니다.
실제로 대출 기관은 차용인과 대출 기관 모두에게 비용과 시간이 많이 소요되는 압류 절차를 피하기 위해 종종 시장 가치보다 낮은 공매도 제안을 기꺼이 승인합니다.
공매도와 압류 모두 더 이상 감당할 수 없는 모기지론에서 벗어나게 되지만, 그렇게 하면 결과가 따르게 되지만 몇 가지 근본적인 면에서 다릅니다. 시작하려면 프로세스를 시작하는 사람이 다릅니다. 공매도는 주택 소유자가 모기지에서 벗어나 압류를 피하기 위해 시작합니다. 이것은 일반적으로 지불을 놓치고 집 가치보다 더 많은 빚을 지고 있을 때 발생합니다.
반면에 차압은 차용인이 모기지 대출을 불이행했을 때 대출 기관이 시작하는 법적 절차입니다. 주택의 가치에 관계없이 대출 기관은 주택을 압류하여 부동산을 통제하고 매각함으로써 빚진 금액을 회수합니다.
공매도와 압류를 저울질하는 상황이라면 각각의 장점과 단점을 모두 이해하는 것이 중요합니다.
지불이 지연되고 압류를 방지하기 위해 사전에 원하는 경우 공매도 과정에서 기대할 수 있는 사항은 다음과 같습니다.
장점
단점
공매도 과정을 피하고 싶다면 압류 대신에 차압을 거치는 장단점은 다음과 같습니다.
장점
단점
공매도가 작동하려면 대출 기관과 주택 소유자가 모두 절차에 참여해야 하며 잠재 구매자의 제안을 수락할 수 있어야 합니다. 다음은 두 가지 관점에서 고려해야 할 사항입니다.
대출 기관이 대출에 대한 지불금을 받지 못하는 기간이 길수록 더 많은 돈을 잃게 됩니다. 압류 절차는 완료하는 데 몇 개월, 심지어 1년 이상 걸릴 수 있으며, 이로 인해 대출 기관에 수천 달러의 이자가 발생할 수 있습니다.
월 지불액을 놓치는 것 외에도 주택 압류는 값비싼 법적 절차입니다. 따라서 공매도를 통해 대출 기관이 더 많은 돈을 회수할 수 있다면 재정적으로 합리적입니다.
공매도를 고려하는 주된 이유는 압류가 임박하고 공매도가 최악의 시나리오에서 당신을 구할 수 있는 경우입니다.
공매도는 여전히 이상적이지는 않지만 압류보다 신용 점수에 영향을 덜 미치고 판매가 완료된 후 나머지 잔액을 지불할지 여부를 협상할 수 있는 더 많은 레버리지를 제공합니다.
구매자의 관점에서 공매도는 더 적은 수의 구매자를 끌어들이고 따라서 경쟁을 줄이는 경향이 있기 때문에 제안을 통해 조금 더 많은 레버리지를 얻을 수 있는 방법일 수 있습니다. 또한 구매자가 살고 싶은 지역에서 주택을 구입할 수 있지만 그렇지 않은 경우보다 낮은 가격을 지불할 수 있음을 의미할 수도 있습니다.
공매도를 사는 것은 부동산이 비어 있지 않기 때문에 압류를 사는 것보다 덜 위험하고 판매자가 제안을 극대화하기를 원하기 때문에 집을 파괴할 가능성이 낮을 수 있습니다.
구매자와 판매자 모두 공매도와 함께 약간의 위험을 감수하며 프로세스가 시작되기 전에 그들이 무엇인지 이해하는 것이 중요합니다.
판매자를 위한 공매도의 가장 큰 위험은 구매자를 찾지 못하거나 은행이나 모기지 대출 기관의 승인을 받지 못할 수 있다는 것입니다. 이 경우 압류를 피할 수 없을 수도 있습니다.
상황에 따라 대출 기관은 구매자의 제안이 너무 낮거나 재정 상황에 따라 공매도를 진행할 자격이 없기 때문에 구매자의 제안을 승인하지 않을 수 있습니다.
또 다른 주요 위험은 대출 기관이 미지급 모기지 잔액에 대해 귀하를 고소할 수 있다는 것입니다. 이는 어려운 상황을 더욱 어렵게 만들 수 있습니다. 그리고 빚을 탕감받을 수 있다 하더라도 결국 세금을 내야 할 수도 있습니다.
마지막으로 공매도는 압류만큼 신용을 손상시키지는 않지만 신용 보고서에 계속 표시되어 신용 점수에 영향을 미칩니다. 이러한 감소로 인해 앞으로 대출 승인을 받기가 어려울 수 있습니다.
판매자의 모기지 대출 기관이 판매를 승인해야 하기 때문에 절차가 전통적인 주택 구매보다 더 오래 걸리며 경우에 따라 최대 4개월까지 걸립니다. 구매자가 집에 빨리 들어가야 하는 상황에 있는 경우 공매도가 기다릴 가치가 없다고 생각할 수 있습니다.
또한 공매도는 해당 지역의 다른 부동산에 비해 구매자의 비용을 절약할 수 있지만 해당 부동산은 "있는 그대로" 구매되므로 값비싼 수리 비용을 구매자가 부담해야 할 수 있습니다.
공매도 주택 가격은 협상 가능하지만 전통적인 구매의 판매 가격과 같은 방식은 아닙니다. 판매자로서 귀하는 해당 부동산을 처분할 동기가 부여될 수 있지만 모기지 대출 기관은 궁극적으로 제안을 수락할지 여부를 결정해야 합니다.
집에서 협상 가능한 항목에는 무엇보다도 가격과 마감 비용이 포함될 수 있습니다. 공매도 구매자는 다음을 수행해야 합니다.
또한 매도인과 매수인 모두 공매도 경험이 있는 부동산 중개사를 이용하는 것도 고려해야 한다. 때때로 부동산 시장 동향은 시간이 지남에 따라 주택 가치를 떨어뜨릴 수 있으므로 경험 많은 중개인이 적절한 가격에 대한 기대치를 관리하는 데 도움이 될 수 있습니다.
지불 내역은 신용 기록에서 가장 중요한 요소이며 모기지 상환금을 연체하면 신용 점수에 즉각적이고 심각한 영향을 미칩니다.
"공매도"라는 용어는 신용 보고서에 나타나지 않지만 모기지 대출에 대한 거래선에는 원래 빚진 것보다 적은 금액으로 모기지 부채에 대한 "협상 합의"가 포함됩니다. 계정이 그런 식으로 보고될 때마다 신용 기록과 신용 점수에 영향을 미칩니다.
이 부정적인 항목은 모기지의 원래 연체일로부터 7년 동안 신용 보고서에 남아 있습니다. 지불이 지연되지 않은 경우 공매도는 결제 또는 지불된 것으로 보고된 날짜로부터 7년 동안 신용 보고서에 남아 있습니다.
공매도는 다른 유형의 결제 부채보다 더 큰 영향을 미친다는 점에 유의하는 것도 중요합니다. 신용 점수에 미치는 영향은 전체 신용 기록에 따라 다릅니다. 모든 옵션을 이해하는 데 도움을 줄 수 있는 전문가의 지도를 구하려면 National Foundation for Credit Counseling이 좋은 리소스입니다.
당신이 공매도 과정을 겪고 있는 집주인이라면 집을 닫는 동안과 집을 닫은 후에도 신용 점수를 계속 모니터링하는 것이 중요합니다. 공매도 피해를 막지 못할 수도 있지만, 기타 잠재적인 부정적인 아이템과 사기로 인한 추가 피해는 막을 수 있습니다.
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