2009년 말 한 주요 기관 투자자의 붐비는 회의실에서 한 투자자는 글로벌 부동산 개발 회사의 소유주에게 왜 그토록 많은 돈을 분명히 실패한 개발 프로젝트에 투자했는지 물었습니다. 답은 다음과 같습니다. 할 수 있기 때문에 .
이 일화는 견제와 균형, 이해 관계의 조정뿐만 아니라 시장 모멘텀에 대한 이해(또는 이 경우 잘못된 해석)에 대한 많은 질문을 제기합니다. 과거 실적, 시장 역학 및 위험을 분석하고 향후 시장/제품을 목표로 하고 기대수익률 및 금리, 민간 부동산 부채 시장, 기술적 영향을 분석합니다. 2020년에 잠재적인 상업용 부동산 투자를 보는 방법과 일반적인 시장 오해를 피하는 방법에 대한 몇 가지 지침을 투자자에게 제공합니다.
2009년 글로벌 금융 위기 이후 대부분의 기관 투자자들은 부동산 노출을 크게 줄였습니다. 그러나 독특한 자산 클래스로서의 상업용 부동산은 기관 투자 포트폴리오에서 전례 없는 수준의 할당 수준으로 2014년 72%에서 2019년 96%로 증가하는 부동산에 적극적으로 투자하는 기관과 함께 그 이후로 눈에 띄게 부활했습니다.
이러한 추세는 주요 시장 참여자의 부동산 배분의 꾸준한 증가와 시장 참여자의 상대적인 증가에 반영되었습니다.
모든 기관의 부동산에 대한 적극적인 투자
이러한 추세는 주로 위험 관리, 전략적 자산 배분 및 금융 위기 여파로 인한 다각화 노력에 대한 강화된 초점에 의해 주도되었습니다. 중앙 은행의 QE 정책으로 인한 상당한 유동성 주입과 부동산에 대한 레버리지 욕구 증가를 촉진하는 여러 금리 인하가 시장 성과에 상당한 도움이 되었습니다.
2005년부터 2018년까지의 상대 성과 분석으로 판단하면, 이러한 요소(QE 및 금리 인하)는 특히 부동산이 2010년에서 2018년 사이의 9년 중 3년에서 성과 순위를 주도하고 3개에서 2위 또는 3위를 차지하기 때문에 수혜를 입었습니다. 다른 경우.
2005-2018년 자산군 실적
이것이 현재까지의 지형입니다. 여기서 우리를 어디로 데려가나요?
2019년 주식 시장은 뛰어난 성과를 보여 기관 투자자가 강력한 부동산 배분을 유지하기가 다소 어려웠습니다. 또한 시장의 일부 구석에서 시장 피로의 징후가 나타납니다. 인플레이션 및 금리 상승 압력이 아니라 경제 성장에 잠재적으로 부정적인 영향을 미치는 지정학적 위험 및 따라서 가장 (상관된) 하위 자산에 대한 수요에 의해 주도됩니다. 수업.
최근 코로나바이러스는 계속 성장하는 도시가 조용해지고, 검역소로 끝나는 분주한 거리 생활, 붐비는 쇼핑몰이 텅 비고, 계속 증가하는 관광 산업이 멈춤으로써 우리가 알고 있는 세계화된 삶을 멈추게 했습니다. 항공, 급변하는 소비재(FMCG) 등과 같은 부동산 산업은 그로 인한 수요 격차를 느낄 것입니다. 이것은 아마도 정부와 중앙 은행의 개입에 의해 완충될 것입니다. 그러나 전체 범위는 프로젝트가 지연되거나 자금이 고갈되거나 투자자 초점이 이동함에 따라 6-12개월의 업계 전형적인 시간 지연으로만 볼 수 있습니다. 자, 아직 끝나지 않았습니다.
현재의 위기는 공급망 재배치(새로운 물류 센터 및 생산 시설), 분산된 회사 본부(위험 완화 조치로 두 번째 본사 또는 백업 위치로 사용되는 새 사무실 건물) 또는 추가 의료 시설과 같은 기회를 제공할 것입니다. 미래의 위기에 대비합니다. 그러니 계속 지켜봐 주시고 2021년 초중반에 시장을 재평가해 봅시다.
현재 사이클 전반에 걸쳐 포트폴리오 다각화의 필요성에 의해 주도된 선진국 시장(예:미국, 영국, 독일, 프랑스, 일본, 호주)에는 엄청난 기회가 제공되었습니다. 유럽과 미국 중앙은행의 금리정책. 아시아, 특히 중국, 어느 정도 인도와 동남아시아에서도 상당한 자본 유입이 있었습니다.
강력한 GDP 성장 기대치에 따라 프랑스, 스페인, 독일, 호주, 한국 및 싱가포르의 부동산 시장은 가까운 장래에 투자 초점으로 남을 것으로 예상됩니다. 이는 홍콩에도 적용되며 최근 사건에 대한 몇 가지 주의 사항이 있습니다.
미국, 영국 및 기타 소규모 유럽 국가의 시장은 장기 GDP 패턴과 동일한 수준의 성과를 보일 것으로 예상되므로 다소 신중한 투자자 수요가 나타날 것으로 예상됩니다.
중국 부동산 시장은 정부 주도의 투자 활동이 신중한 민간 자본 심리로 인한 예상 자금 조달 격차를 대체하지 않는 한, GDP 성장률이 정체기에 접어들면서 투자 활동이 둔화될 가능성이 높습니다.
모든 부동산 상품 유형이 여전히 매력적일 것으로 예상되지만 개별 투자자의 선호도는 위험 선호도, 현재 포트폴리오 구조, 지역/주택 편향, 사용 가능한 투자 및 자산 관리 기술에 따라 계속 달라질 것입니다.
일반적으로 "동일한 거래에 너무 많은 돈을 들이는" 추세는 계속해서 낮은 제품 가용성, 가격 인상 및 관련 cap rate 축소를 초래할 것으로 예상됩니다.
건설 토지의 부족으로 인해 특히 대도시 지역에서 브라운필드 부지의 용도 변경 및 기존 자산의 보수가 증가할 것으로 예상됩니다. NYC Hudson Yard 재개발과 같은 최근 몇 년 동안의 메가 프로젝트는 이러한 가정을 뒷받침합니다.
2020년 이후의 부동산 수익률 기대치는 계속해서 매력적입니다.
부채를 위한 상업용 부동산 시장은 현재 주기 동안 상당한 구조적 변화를 경험했으며, 가장 두드러진 것은 비 전통적인 대출 기관의 등장과 부채 펀드를 위한 회오리 바람입니다.
가파른 하락:부채 펀드를 위해 조성된 총 자본은 기록적인 2017년 이후 작년에 급격히 감소했습니다.
처음에는 2009년 금융 위기 이후 상업 은행의 대출 활동 감소에 대한 갭 필러로 생각되었지만 오늘날 부채 펀드는 기관 투자자에게 흥미로운 소득 창출 투자 기회를 제공합니다. 기본 담보와 적용되는 LTV 비율에 대한 지속적인 신중함을 고려할 때, 투자자의 하방 위험은 펀드 수단을 통한 지분 투자 또는 직접 투자의 경우보다 훨씬 낮은 경향이 있습니다. 경우에 따라 전체 자본 구조에 자금을 제공함으로써 특정 자산에 대한 투자자의 내부 위험/수익 분산을 허용합니다.
전문화된 가격 책정, 부채 관리 및 부동산 기술이 필요하다는 점을 감안할 때 기관 투자자와 패밀리 오피스는 주로 펀드 수단 및/또는 전문 자산 관리자(예:펀드 사이드카)를 위한 전용 위임을 통해 부채 노출을 추구합니다.
상업용 부동산에 대한 이자율은 대부분의 선진국 시장에서 경쟁력을 유지하고 있습니다. 주요 동인은 최근 과거와 마찬가지로 최저 수준의 중앙 은행 금리입니다. 10년 만기 연준이 1.5-1.75% 범위에서 단단히 고정되어 있는 반면, 유로존의 기준 금리는 마이너스 영역(현재 -0.50%)에 굳건히 머물러 있으며 후자에 대한 전망은 거의 변화하지 않습니다.
풍부한 부채 제공자(보험자 또는 부채 펀드와 같은 전통적 및 비전통적)는 대출 기관의 마진에 추가적인 압력을 가하며 특정 시장의 경제적, 정치적 위험 증가에 대한 가격 차별화는 그대로 유지된다는 경고와 함께. 이에 따라 유럽의 대출 마진 구도는 현재 100bps(프랑스/독일), 175bps(이탈리아), 170bps(영국)입니다. 그 결과 상당히 매력적이고 수익을 높이는 금융 요율을 얻게 됩니다.
그러나 일부 유럽 하위 시장에서 이미 밸류에이션이 하늘 높이 치솟고 있는 상황에서 현실적인 밸류에이션과 실사 절차는 사이클이 바뀔 때 거래가 과도하게 연장되는 것을 방지하는 데 중요합니다.
대출 기관 간의 경쟁이 치열해짐에도 불구하고 LTV 비율(60-70%)과 부채 약정이 안정적으로 유지되면서 언더라이팅은 여전히 신중합니다.
미국의 대출 마진은 보다 신중한 GDP 성장 기대치를 반영하며 약 150-200bps입니다. 기본 이자율이 1.5-1.75%인 경우 평균 자금 조달 이자율은 약 3-3.75%이며 유럽과 유사한 LTV 기대치를 갖게 됩니다.
시장 수요와 모든 종류의 부동산 투자에 사용할 수 있는 순전한 유동성에 힘입어 세계 건설 시장은 뜨겁습니다.
주요 글로벌 부동산 컨설팅 업체 중 하나인 Turner &Townsend에서 발행한 가장 최근의 건설 비용 조사에 따르면 35개 시장이 웜/핫/과열된 것으로 간주되며 23개는 더 가열되고 5개는 냉각됩니다. 건설 가격 인상은 주로 북미에서 관찰 가능하며, 샌프란시스코 시장의 기술 산업 주도 건설이 2019년과 2020년 사이에 전년 대비(y/y) 6%의 가격 인상으로 선두를 달리고 있으며 밴쿠버(+ 5%) 및 인디애나폴리스(+4%). 암스테르담(+9% y/y)과 프랑크푸르트(+4% y/y)는 유럽에서 가장 큰 비용 증가를 보였습니다.
앞으로 북미의 샌프란시스코와 휴스턴, 유럽의 암스테르담, 프랑크푸르트, 파리, 중국의 상하이, 중동의 리야드와 무스카트, 탄자니아의 다르에스살람, 호주의 브리즈번과 퍼스가 건설 비용 증가의 가장 큰 가능성.
현재 사이클 동안 투자 가능한 상업용 부동산 시장은 크게 확장되었습니다. 이는 주로 창고 및 데이터 센터의 형태로 기술 산업의 오프라인 요구 사항에 의해 주도되었습니다. 부동산 및 기반 시설 시장 모두에서 또 다른 주요 동인은 의미 있는 자본을 흡수하기에 불충분한 단일 로트 크기로 이전에 분열된 산업의 기관 투자자의 시장 진입이었습니다. 예를 들면 학생 숙소, 병원, 은퇴 주택이 있습니다. 이들 중 일부는 일부 시장에서 투자 가능한 영역의 일부도 아니었지만 규제 완화와 정부 기능을 전문화할 필요성으로 인해 사용 가능하게 되었습니다.
상당수의 선진 시장과 가장 중요한 신흥 시장이 직면한 예산 문제를 감안할 때 이러한 추세는 성장할 것으로 예상됩니다. 이러한 자산 범주 중 일부에서 일정하고 상대적으로 안정적인 소득 흐름은 특히 연기금과 같이 소득 수익률에 중점을 둔 투자자에게 포트폴리오의 매력을 높입니다.
그러나 "자산이 더 전문화될수록 유동성이 떨어집니다"라는 오래된 경험 법칙을 염두에 두고 잠재적인 대체 용도, 시장성 및 계약상의 단점 보호에 특별한 주의를 기울여야 합니다.
부동산 분야의 최근 개발은 일반적으로 PropTech라고 하는 광범위한 기술 기반 혁신이 특징입니다. 2019년에만 160억 달러의 총 VC PropTech 투자로 디지털화, 특히 PropTech는 앞으로 부동산 산업에 지대한 영향을 미칠 것입니다.
따라서 유럽 시장 참가자의 87%는 PwC의 2020 Emerging Trends in Real Estate에 따라 향후 3-5년 동안 PropTech 지출이 증가할 것으로 예상합니다.
향후 3-5년 동안의 PropTech 투자/사용
상업용 부동산 산업에 영향을 미치는 주요 동향
지난 10년 동안 상업용 부동산 산업은 시장 매력의 측면에서 메인 스트리트로 이동했으며 대부분의 경우 전체 포트폴리오 성과와 관련하여 투자자의 다각화 및 수익률 향상 기대치를 충족했습니다.
그러나 이미 하늘 높이 치솟은 가격과 중대한 지정학적 및 거시경제적 도전을 앞두고 있는 상황에서 향후 10년은 상당한 도전을 제공할 것입니다. 따라서 상당수의 시장 참가자는 폭풍우가 몰아치는 상황에서 포트폴리오와 자산을 관리하는 데 필요한 자체 역량을 살펴보아야 합니다.
장기간의 "제도적 신뢰 구축"을 감안할 때 2009년 이후로 누가 그들의 교훈을 배웠는지 확인하거나 Warren Buffett의 말을 인용하기 위해서는 격렬한 시장 낙진이 필요할 수 있습니다. "물이 빠지면 누가 알몸으로 수영했는지 알 수 있습니다."
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