집을 소유하는 것은 아메리칸 드림의 일부입니다. 한적한 곳에 있는 통나무집, 흰색 울타리가 있는 교외 케이프 코드, 하늘에 있는 도심 콘도 등 무엇을 원하든 증서를 위한 임대차 거래에는 특별한 것이 있습니다. 그러나 그 전환은 어렵고 비용이 많이 들 수 있습니다. 계약금을 위해 충분한 현금을 모은 다음 모기지 상환금을 따라가는 것은 어렵습니다. 이제 유지 관리 비용은 말할 것도 없고 이제 모든 비용이 부담됩니다!
다행히도 Uncle Sam은 집을 사고, 주택 관련 비용을 절약하고, 면세로 집을 판매하는 데 도움이 되는 몇 가지 세금 트릭을 가지고 있습니다. 그들 중 일부는 복잡하거나 제한적이거나 건너야 하는 골대와 함께 제공되지만 자격이 된다면 문제가 될 만한 가치가 있습니다. 예산이 이미 부족하다면 얻을 수 있는 모든 도움이 필요합니다. 따라서 더 이상 고민하지 않고 주택을 구입하고 주택 소유자로서 번영하는 데 도움이 될 수 있는 13가지 세금 감면을 소개합니다. .
집주인이 되기 전에 계약금을 위해 충분한 반죽을 긁어내야 합니다. IRA 또는 401(k) 계정이 있는 경우 해당 자금을 활용하여 주택 구입에 도움을 받을 수 있습니다. 전통적인 IRA가 있는 저축자는 계정에서 최대 10,000달러를 인출하여 10%의 조기 인출 벌금을 내지 않고 첫 주택을 구입, 건축 또는 재건할 수 있습니다(59½세 미만이더라도). 기혼인 경우, 귀하와 귀하의 배우자는 벌금을 내지 않고 별도의 IRA에서 각각 $10,000를 인출할 수 있습니다. (첫 주택으로 인정받기 위해서는 귀하와 귀하의 배우자가 지난 2년 동안 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.) 그러나 벌금을 면하더라도 인출한 금액에 대해 세금을 내야 합니다.
Roth IRA를 사용하면 기여금을 철회할 수 있습니다. 세금이나 벌금에 직면하지 않고 언제든지 어떤 이유로든. IRS는 이미 컷을 취했습니다. 또한 최대 $10,000의 수입을 인출할 수 있습니다. 59.5세 이전에 조기 인출에 대한 10%의 패널티를 받지 않고 첫 주택 구입을 돕습니다. (배우자도 마찬가지입니다.) 계정을 5년 동안 보유했다면 수입도 면세됩니다.
계약금으로 사용하기 위해 401(k) 계정에서 돈을 인출하려면 플랜에서 대출을 받아야 합니다. 일반적으로 401(k) 플랜에서 세금 및 벌금이 없는 대출을 잔액의 최대 절반까지 사용할 수 있지만 $50,000를 넘지 않습니다. 401(k)에서 빌린 돈은 일반적으로 5년 이내에 (이자 포함) 갚아야 하지만 주택 구입에 사용된 대출의 상환 기간은 연장될 수 있습니다. 그러나 직장을 그만두거나 실직한 경우 다음 세금 보고 기한이 되기 전에 대출금을 상환해야 합니다. 그렇지 않으면 미납 잔액에 대한 세금을 납부해야 하며 아직 55세가 되지 않은 경우 10%의 조기 인출 위약금을 내야 합니다.
(CARES 법에 따라 작년에 코로나바이러스의 영향을 받은 사람들은 2020년 9월 23일까지 401(k) 계획에서 $100,000 또는 계정 잔액의 100% 중 작은 금액까지 더 많이 빌릴 수 있었습니다. 2020년 3월 27일에서 12월 31일 사이에 만기가 된 기존 401(k) 대출을 상환하기 위해 추가 1년이 주어집니다.)
일반적으로 모기지를 받을 때 대출 기관에 "포인트"를 지불해야 합니다. 대부분의 경우 주 거주지를 구입, 건축 또는 크게 개선하기 위해 대출에 지불하는 포인트는 지불한 해에 완전히 공제됩니다. 충족해야 하는 몇 가지 요구 사항이 있습니다. 예를 들어 대출은 주 주택을 담보로 해야 하지만 일반적으로 표준 모기지에 대해 지불한 포인트를 공제하기 위해 기다릴 필요가 없습니다.
반면에 두 번째 집을 구입하는 경우 지불한 연도에 대출 포인트를 공제할 수 없습니다. 그러나 대출 기간 동안 점진적으로 공제할 수 있습니다. 즉, 30년 모기지라면 매년 포인트의 1/30을 공제받을 수 있습니다. 지불한 포인트 $1,000당 연간 $33입니다. 많지는 않지만 버리지는 마십시오.
재융자할 때 일반적으로 새 대출 기간 동안 지불해야 하는 포인트도 공제해야 합니다. 다만, 재융자된 모기지 수익금의 일부를 기본주택의 실질적 개선을 위해 사용하는 경우에는 지급연도에 일정요건을 충족하는 경우 개선과 관련된 포인트의 일부를 공제할 수 있습니다(나머지 포인트는 공제 가능). 대출 기간 동안). 또한 재융자 대출을 갚는 해(예:집을 팔거나 재융자하는 경우)에 아직 공제되지 않은 포인트를 모두 공제할 수 있습니다. 이 달콤한 규칙에는 한 가지 예외가 있습니다. 동일한 대출 기관에서 두 번째로 재융자하는 경우 이전 재융자에서 남은 잔액에 최신 대출에 대해 지불한 포인트를 더한 다음 새 대출 기간 동안 해당 금액을 점진적으로 공제합니다. 고통? 예, 하지만 최소한 번거로움에 대한 보상은 받게 될 것입니다.
마지막으로 한 가지 주의할 점이 있으며, 포인트를 지불한 연도에 공제하든 대출 기간 동안 포인트를 공제하든 적용됩니다. 공제를 청구하려면 항목을 분류해야 합니다. (대부분의 사람들은 항목화 대신 표준 공제를 사용합니다.) 2020년 반품의 경우 항목화자는 스케줄 A(양식 1040)의 8a 또는 8c행에 공제 포인트를 보고해야 합니다.
2006년 이후 발생한 대출에 대해 개인 모기지 보험을 지불하는 주택 소유자는 항목별로 보험료를 공제할 수 있습니다. (PMI는 일반적으로 집을 구입할 때 20% 미만으로 적금하면 부과됩니다.) 조정 총 소득이 $100,000를 초과하면 공제가 단계적으로 사라지고 AGI가 $109,000를 초과하면 사라집니다. 기혼이지만 별도 신고).
한 해 동안 지불한 보험료 금액은 대출 기관으로부터 받는 양식 1098의 상자 5를 참조하십시오. 2020년 스케줄 A(양식 1040)의 8d행에 공제액을 보고하십시오.
이 공제는 현재 2021년 과세 연도 이후 만료될 예정입니다. 다만, 공제 기간이 만료되었다가 과거에 여러 번 소생되어 올해 이후에도 다시 연장될 수 있습니다.
대부분의 사람들에게 주택 소유로 인한 가장 큰 세금 감면은 모기지 이자를 공제하는 것입니다. 주요 주택 또는 단독 주택을 구입, 건축 또는 크게 개선하는 데 사용된 부채의 최대 $750,000(부부 별도 신고의 경우 $375,000)에 대한 이자를 항목별로 공제할 수 있습니다. (2018년 이전 모기지의 경우 최대 100만 달러의 부채에 대한 이자가 공제됩니다.) 주택에 가치를 더하고, 주택의 수명을 연장하거나, 주택을 새로운 용도에 맞게 개조하는 경우 개선 사항이 "실질적"인 것입니다. 기본적으로 추가 및 주요 개조는 "실질적"이지만 기본적인 수리 및 유지 관리는 그렇지 않습니다.
대출 기관은 1월에 귀하가 전년도에 지불한 모기지 이자를 나열한 양식 1098을 보낼 것입니다. 이것이 2020년 스케줄 A(양식 1040)의 8a행에서 공제하는 금액입니다. 방금 집을 샀다면 1098에 문을 닫은 날부터 그 달 말까지 지불한 이자가 포함되어 있는지 확인하세요. 이 금액은 주택 구입에 대한 결제 시트에 기재되어 있습니다. 대출 기관이 양식 1098에 포함하지 않은 경우에도 공제할 수 있습니다. (양식 1098에 보고되지 않은 모기지 이자는 스케줄 A의 8b행에 보고됩니다.)
모기지 이자 공제 외에도 모기지 이자세 크레딧도 있습니다. 적격 모기지 신용 증명서(MCC)를 발급받은 저소득 주택 소유자에게 제공 주 또는 지방 정부에서 1차 주택 구입 보조금을 지급합니다. 대출 한도는 해당 연도에 납부한 모기지 이자의 10%에서 50% 사이입니다. (정확한 비율은 발급된 MCC에 나와 있습니다.) 크레딧 비율이 20% 이상인 경우 크레딧은 $2,000로 제한됩니다. 그러나 한도 때문에 허용 가능한 크레딧이 감소한 경우 크레딧의 미사용 부분을 다음 3년 또는 사용할 때까지 이월할 수 있습니다(둘 중 빠른 날짜 적용).
크레딧을 청구하려면 양식 8396을 작성하여 1040에 첨부하십시오. 또한 2020 별표 3(양식 1040)의 6행에 크레딧 금액을 보고해야 합니다. c 상자를 선택하고 6행에 "8396"을 쓰는 것도 잊지 마세요.
이 크레딧에는 여러 가지 제한 사항과 특별 규칙이 있습니다. 예를 들어, 더블 디핑은 허용되지 않습니다. 모기지 이자 크레딧을 청구하는 경우 스케줄 A에 따른 모기지 이자 공제액을 크레딧 금액만큼 줄여야 합니다. 원래 대출을 재융자하는 경우 새 대출에 대한 크레딧을 청구하려면 새 MCC를 받아야 하며 새 대출의 크레딧 금액이 변경될 수 있습니다. 또한 9년 이내에 집을 팔면 MCC 프로그램에서 받은 혜택의 전부 또는 일부를 상환해야 할 수도 있습니다.
자영업자이고 집에서 일하는 경우 집의 업무용 비용을 공제할 수 있습니다. 홈 오피스 공제는 주택 소유자와 세입자가 사용할 수 있으며 단독 가족, 연립 주택, 아파트, 콘도, 이동 주택 또는 보트와 같은 주택 유형이 중요하지 않습니다. 또한 단독 차고, 스튜디오, 헛간 또는 온실과 같은 건물의 별채에서 일하는 경우에도 공제를 청구할 수 있습니다.
재택 사무실 공제의 핵심은 집의 일부를 정기적으로 그리고 오로지 돈벌이를 위해 사용하는 것입니다. 그 테스트를 통과하면 유틸리티 청구서, 보험 비용, 일반 수리 및 기타 주택 비용의 일부를 사업 소득에서 공제할 수 있습니다. 또한 임대료의 일부 또는 감가상각비(주택을 소유한 경우 감가상각비)(세금 고지서에서 실제 돈을 절약할 수 있는 비현금 비용)를 상각할 수 있습니다.
공제액을 계산하는 방법에는 두 가지가 있습니다. "실제 비용" 방법에서는 기본적으로 가정 운영 비용에 가정의 업무용 비율을 곱합니다. 이 방법의 문제는 공제를 계산하고 입증하는 데 필요한 모든 레코드를 함께 모으는 악몽이 될 수 있다는 것입니다. "단순화" 방법을 사용하는 경우 자격을 갖춘 비즈니스 목적으로 사용된 가정의 모든 평방 피트 공간에 대해 $5를 공제합니다. 예를 들어, 300제곱피트의 홈 오피스(이 방법에 허용되는 최대 크기)가 있는 경우 공제액은 $1,500입니다.
원격으로 일하는 직원은 재택 근무 비용을 공제할 수 없습니다. (팬데믹 기간 동안 재택 근무하는 직원 포함). 2018년 이전에는 직원이 조정 총소득의 2%를 초과하는 경우 재택 근무 비용을 기타 항목별 공제로 청구할 수 있었습니다. 그러나 이 공제는 2017년 세금 개혁법에 의해 삭제되었습니다.
재생 가능한 에너지원의 사용을 장려하기 위해 집에 에너지 효율적인 특정 장비를 설치하면 엉클 샘이 세금 공제를 보상해 드립니다. . 태양열, 풍력, 지열, 바이오매스 또는 연료 전지 전력을 사용하여 전기를 생산하거나 물을 데우거나 가정의 온도를 조절하는 적격 새 시스템에 대해 26%를 절약할 수 있습니다. 연료 전지 장비에 대한 크레딧은 0.5킬로와트 용량당 $500로 제한됩니다. (이 크레딧은 2023년에 23%로 떨어지고 현재 2024년에 만료될 예정입니다.)
친환경 주택 소유자는 에너지 효율적인 단열재, 문, 지붕, 난방 및 에어컨 시스템, 장작 난로, 온수기 등을 설치하여 세금을 최대 500달러까지 절약할 수 있습니다. 크레딧은 새로운 에너지 효율적인 창에 대해 최대 $200의 가치가 있습니다. 일반 한도 $500 및 창구에 대한 최대 $200는 평생 크레딧 한도입니다(예:이전 연도에 취득한 크레딧은 한도 계산에 포함됨). 또한 고급 주 공기 순환 팬($50), 특정 용광로 및 보일러($150), 에너지 효율적인 건물 자산($300)에 대한 기타 개별 신용 한도가 있습니다.
이러한 세금 공제 자격이 있는 경우 양식 5695를 사용하여 금액을 계산한 다음 2020 별표 3(양식 1040)의 5행에서 공제를 청구하십시오.
의료상의 이유로 집에 특수 장비를 설치하거나 개조하는 경우 의료비 공제를 받을 수 있습니다. 가정에 의학적으로 필요한 업그레이드의 일반적인 예에는 경사로 추가, 출입구 넓히기, 난간 설치, 캐비닛 낮추기, 전기 콘센트 옮기기, 리프트 또는 엘리베이터 설치, 문 손잡이 교체, 집에 접근할 수 있도록 지면 등급 매기기 등이 있습니다. 이러한 업그레이드의 운영 및 유지 비용은 업그레이드 자체가 의학적으로 필요한 경우 의료 비용으로 공제할 수 있습니다. 그러나 단순히 집을 더 고령자 친화적으로 만드는 개선 사항(예:"현장 노후화" 업그레이드)은 의학적으로 필요하지 않은 경우 공제되지 않습니다.
하지만 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 공제를 청구하려면 스케줄 A(양식 1040)에 항목을 지정해야 하며 조정 총 소득의 7.5%를 초과하는 의료 비용만 공제할 수 있습니다. 공제액은 귀하의 재산 가치가 증가함에 따라 감소합니다. 예를 들어, 엘리베이터를 설치하는 데 $50,000를 쓰고 집 가치가 $40,000 증가했다면 $10,000($50,000 – $40,000)만 공제할 수 있습니다. 그리고 다시 한 번 말씀드리지만 의학적 이유로 업그레이드해야 합니다.
방이나 지하실과 같은 집의 일부를 임대한다면 어떻게 될까요? 임대 소득에 대해 세금을 내야 하지만 임대 공간에 대한 비용은 공제할 수 있습니다. 잠재적으로 공제 가능한 비용에는 보험, 수리 및 일반 유지 관리 비용, 부동산 세금, 유틸리티, 공급품 등이 포함됩니다. 또한 임대 목적으로 사용된 집과 임대 공간의 모든 가구 또는 장비에 대한 감가상각을 공제할 수 있습니다. 일정 A에서도 임대 공간 비용을 공제하기 위해 항목화할 필요가 없습니다. 대신 Schedule E(Form 1040)에 따라 청구하고 임대 소득에서 차감합니다.
까다로운 부분은 전기 요금이나 재산세와 같은 비용이 집 전체를 커버할 경우 얼마나 공제할 수 있는지 알아내는 것입니다. 이 경우 비용을 나누어 일부를 임대 공간에 할당해야 합니다 . 비용을 나눌 때 합리적인 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 2,000제곱피트 주택에서 200제곱피트 방을 임대하는 경우 전체 주택 비용의 10%를 임대 비용으로 간단히 할당(및 공제)할 수 있습니다. 임대 면적에만 연결된 비용을 나눌 필요가 없습니다. 예를 들어, 임대한 방에 페인트를 칠하는 경우 전체 비용은 공제 가능한 임대 비용입니다.
별장이나 투자 부동산을 임대하는 경우 규칙이 약간 다릅니다. 임대 소득에 대해 여전히 세금을 내야 하고 임대 비용을 공제할 수 있지만 이 두 금액을 계산하는 다른 방법이 있습니다.
소득세뿐만 아니라 모든 종류의 세금이 부과됩니다. 주택 소유자로서 지불하는 데 익숙해져야 하는 추가 세금 중 하나는 지역 부동산세입니다. 좋은 소식은 연방 소득세 신고서에서 납부하는 주 및 지방 재산세를 공제할 수 있다는 것입니다.
그러나 이 추론을 망칠 수 있는 몇 가지 주름이 있습니다. 먼저 부동산세를 공제하려면 항목화해야 합니다. . 2020년 과세 연도에 대해 항목을 지정하는 경우 스케줄 A(양식 1040)의 5b행에서 공제할 수 있습니다.
또한 공제할 수 있는 주 및 지방 소득, 판매세 및 재산세의 합산 금액에 대해 $10,000 한도(결혼한 경우 $5,000이지만 별도의 보고서를 제출하는 경우)가 있습니다. $10,000를 초과하는 금액은 공제 대상이 아닙니다. 이는 소득, 판매세 및/또는 재산세가 높은 주에서 주택 소유자에게 특히 큰 타격을 줍니다.
어려운 경제 시기에 더 많은 주택 소유자가 모기지 상환금을 갚지 못하고 있습니다. 어떤 경우에는 대출 기관이 "공매도" 또는 압류를 통해 결국 귀하의 모기지 부채를 줄이거나 없앨 수 있습니다. 일반적으로 부채가 청산되면 탕감된 금액은 채무자에게 소득으로 처리됩니다. 그러나 압류 또는 공매도의 일부로 탕감된 모기지 부채의 경우 주 거주지에서 탕감된 부채 중 최대 200만 달러는 면세됩니다. (부부가 별도로 신고하는 경우 100만 달러).
제외 사항은 주요 주택을 구입, 건설 또는 개선하기 위해 대출한 모기지에만 적용됩니다. 그것은 또한 당신의 본거지에 의해 보호되어야 합니다. 주요 주택을 구입, 건축 또는 크게 개선하기 위해 사용한 모기지 재융자를 위해 사용한 주요 주택 담보부 부채도 계산되지만 재융자 직전의 기존 모기지 원금 금액까지만 계산됩니다.
채무 탕감이 대출 기관을 위해 수행한 서비스 때문이거나 주택 가치 또는 재정 상태의 하락과 직접적으로 관련이 없는 기타 이유인 경우에는 세금 감면을 받을 수 없습니다. 또한 제외된 금액은 가정의 비용 기준을 줄입니다.
IRS는 귀하가 집을 팔 때 귀하를 위한 특별한 선물을 제공합니다. 귀하는 판매 이익의 전부 또는 일부에 대해 세금을 내지 않아도 될 것입니다. 귀하의 집은 자본 자산으로 간주됩니다. 일반적으로 이익을 위해 자본 자산을 매각할 때 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 기혼자이고 공동 신고서를 제출하는 경우 주택 판매 이익의 최대 $500,000(독신 신고자의 경우 $250,000)에 대해 세금을 내지 않아도 됩니다. 귀하가 (1) 지난 5년 중 최소 2년 동안 주택을 소유하고, (2) 지난 5년 중 최소 2년 동안 해당 주택에 거주했으며, (3) 이 배제를 사용하여 소득을 보호하지 않은 경우 지난 2년 동안의 주택 판매. 예를 들어, 5년 전에 집을 $600,000에 구입하여 $700,000에 팔았다면 모든 제외 요건이 충족되면 $100,000 이득에 대해 세금을 내지 않습니다. (불행히도 손실을 위해 집을 팔면 손실을 공제할 수 없습니다.) $500,000 또는 $250,000 제외 금액을 초과하는 모든 이익은 스케줄 D에 자본 이득으로 보고됩니다.
모든 요구 사항을 충족하지 못하는 경우에도 주택 판매 수익의 일부를 제외할 수 있습니다. 직장 위치의 변경, 건강 문제, 이혼 또는 기타 예상치 못한 상황으로 인해 집을 팔아야 하는 경우. 귀하의 제외 금액은 귀하가 소유권, 거주 및 이전 제외 사용 요건을 충족하는 데 얼마나 근접했는지에 따라 다릅니다. 예를 들어, 독신이고 지난 5년 중 2년 동안 집을 소유했으며 지난 2년 동안 다른 주택 판매를 위해 제외를 사용하지 않았지만 과거 중 단 한 번만 집에서 살았습니다. 고용주가 귀하를 다른 도시로 옮겼기 때문에 5년 동안 $125,000의 이익을 제외할 수 있습니다. 거주 요건의 절반만 충족했기 때문에 정상적인 제외의 절반입니다.
주의: 집을 팔 때 사업용으로 청구한 감가상각비, 2008년에 집을 구입한 경우 최초 주택 구입자 크레딧 또는 받은 연방 모기지 보조금을 상환해야 할 수도 있습니다.
자본 이득 제외로 집을 팔 때 세금이 완전히 없어지지 않는 경우에도 주택의 기초를 조정하여 납부해야 하는 세금을 줄일 수 있습니다. 과세 소득은 주택 판매 가격에서 주택 기초를 뺀 금액과 같습니다. 따라서 베이시스가 높을수록 세금이 낮아집니다.
집에 대해 원래 지불한 금액이 기본에 포함됩니다. 좋습니다! 하지만 주택 구입 및 개선과 관련된 다양한 비용을 부담할 수도 있습니다. 예를 들어, 주택을 구입할 때 지불한 특정 결제 수수료와 마감 비용을 포함할 수 있습니다. 소유한 토지에 집을 지었다면 그 기준에는 토지 비용, 건축가 및 계약자 비용, 건축 허가 비용, 유틸리티 연결 비용 및 관련 법률 비용이 포함됩니다. 추가 및 주요 주택 개선 비용도 기본에 추가할 수 있습니다(기본 수리 및 유지 관리 비용은 제외).