제 월간 Extraordinary Lives 시리즈는 제가 정말 좋아하는 것인데, 또 다른 멋진 인터뷰로 돌아왔습니다. 첫 번째는 28세에 $2,000,000가 넘는 순자산으로 은퇴한 JP Livingston이었습니다. 오늘 인터뷰는 7채의 임대 주택을 소유한 34세인 Paula Pant의 인터뷰입니다. , 작년에 $125,000의 수익을 올렸고 비용을 제외하고 $43,000의 순수익을 올렸습니다!
당신은 아마도 매우 유익한 블로그인 Afford Anything에서 그녀를 알고 있을 것입니다. 나는 오랫동안 Paul의 열렬한 팬이었고, 그래서 그녀를 인터뷰 할 수있게되어 너무 기쁩니다.
이 인터뷰에서 배우게 될 내용:
그리고 더! 이 인터뷰는 귀중한 정보로 가득 차 있습니다!
나는 독자 여러분, 그녀에게 어떤 질문을 해야 하는지 물었습니다. 그래서 아래는 Paula의 이야기와 그녀가 그렇게 많은 것을 성취한 방법에 대한 귀하의 질문(그리고 내 질문 중 일부)입니다. 다음 인터뷰를 위해 질문을 제출할 수 있도록 Facebook에서 저를 팔로우하고 있는지 확인하세요.
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오늘날 저는 자주 세계를 여행하며 재정적으로 독립된 디지털 유목민입니다. 즉, 투자를 통해 편안한 기반을 제공할 수 있을 만큼 충분한 돈을 벌 수 있습니다. 하지만 이는 상당히 최근에 개발된 것입니다.
저는 2005년에 대학을 졸업하고 연봉이 $21,000인 직장에 취직했습니다. 2008년에 직장을 그만두었을 때 나는 연간 $31,000를 벌었습니다. 이것이 제가 정규직 고용주를 통해 얻은 가장 큰 금액입니다.
그러나 그 시간 동안 나는 잡지와 웹사이트를 위해 프리랜서로 부업을 하고 있었습니다. 25,000달러를 저축하여 2년 동안 전 세계 배낭여행을 하는 데 사용했으며, 월 1,000달러 미만의 예산으로 생활했습니다.
2010년에 미국으로 돌아왔을 때 나는 전통적인 9:5 노동력으로 돌아가고 싶지 않았습니다. 저는 프리랜스를 정규직으로 키우기로 결정했습니다. 내 프리랜서 사업이 6자리 급여에 해당하는 수준으로 확대되기까지 약 18개월이 걸렸습니다. (즉, 나는 첫 5자리 숫자의 달을 즐겼습니다.)
이 수입을 쓰기보다 투자하기로 했다. 당시 나는 애틀랜타에 살았고 월 200달러를 내고 있는 당시 남자친구이자 지금은 남편과 침실을 공유하고 있었다.
우리 둘은 침실 3개짜리 아파트에서 침실 하나를 공유했기 때문에 이 작은 공간을 공유하는 craigslist에서 온 5명의 낯선 사람이 있었습니다. 15년 된 차를 몰고 코스트코에서 채식 음식을 먹었습니다. 나는 옷이나 멋진 것을 거의 사지 않았습니다.
남편과 저는 26,000달러를 저축할 수 있었고, 이를 첫 번째 임대 부동산에 대한 계약금으로 지불했습니다. 우리는 룸메이트를 데리고 이사를 했습니다. 그 임대 부동산은 삼중 구조였기 때문에 룸메이트로부터 받은 임대료와 다른 두 유닛의 임대료 사이에서 우리는 생활비 지출 없이 무료로 살았습니다.
이것은 우리가 집세나 모기지 비용으로 지출했을 돈을 절약할 수 있음을 의미했습니다.
1년 이내에 $21,000를 절약하고 두 번째 임대 부동산을 구입했습니다.
오늘로 빠르게 돌아가서 총 7개의 임대 유닛을 소유하고 있으며 작년에 $125,000의 수익을 올렸고 비용을 제외하고 $43,000의 순수익을 올렸습니다.
나는 또한 연간 6자리의 수익을 올리는 온라인 비즈니스를 운영하고 있습니다.
위의 질문에서 이것을 설명했지만 우리는 매우 매우 매우 매우 매우 저렴하게 살았습니다. 우리는 대다수의 사람들이 편안하게 지내는 것보다 더 싸게 살았습니다.
나는 또한 자영업과 기업가 정신을 통해 돈을 벌었습니다. 즉, 인상을 주려는 상사의 변덕에 내가 여전히 정규직 직원일 때보다 훨씬 더 많은 수입을 올릴 수 있었습니다.
방 3개짜리 아담한 아파트에 낯선 사람 5명을 모았기 때문에 6자리의 수입을 올리고 월 200달러의 집세를 내면 돈을 빨리 절약할 수 있습니다.
나는 내가 좋아하는 자금 조달 형태가 있다고 말하지 않을 것입니다. 나는 대출 받는 것을 좋아하지 않으며, 가능하면 주택 구입을 위해 현금으로 지불하는 것을 선호합니다. 이것은 내가 즉시 살 수 있을 만큼 충분히 싼 집을 사야 합니다. 즉, $50,000 이하의 집을 의미합니다. 저는 두 집에서 이 일을 할 수 있었고 이것이 제가 가장 좋아하는 자금 조달 방식입니다.
두 가지 매우 큰 질문이므로 나누어서 한 번에 하나씩 처리하겠습니다.
첫째, 일반적으로 Zillow, Redfin 또는 Trulia에서 볼 수 있는 MLS에 공개적으로 나열된 자산은 투자자로서 최상의 거래를 얻을 수 있는 자산이 아닐 가능성이 큽니다. 예외적인 수익을 원한다면 더 열심히 파고들어야 합니다. 그리고 이것이 의미하는 바는 반드시 거래를 "찾는" 것이 아니라 거래를 생성한다는 것입니다.
예를 들어, 이웃을 운전하면서 막힌 배수로와 긴 풀과 같이 유지 관리가 지연된 징후가 있는 부동산을 찾을 수 있습니다. 그런 다음 공공 기록 검색을 수행하여 소유자의 이름을 찾고 소유자에게 연락하여 해당 부동산을 있는 그대로 판매하는 데 관심이 있는지 확인하십시오. 이것은 아직 시장에 상장되지 않은 부동산에 대한 제안을 할 수 있는 한 가지 방법입니다.
또는 특정 우편 번호 내의 모든 부재자 또는 타주 부동산 소유자에 대해 공개 기록 검색을 실행한 다음 판매에 관심이 있는지 묻는 편지를 보낼 수 있습니다.
또는 이 기초 작업을 수행하는 전문 도매업자 또는 기타 투자자와 협력하여 조치를 취할 수 있는 경우 발견 수수료를 지불한 다음 해당 미등록 자산을 귀하에게 가져올 수 있습니다.
또 다른 가능한 방법은 독점적으로 전문화하고 압류 및 공매도를 살펴보는 것인데, 이것이 제가 한 것입니다.
많은 독자가 내 웹사이트에 "Zillow를 보았지만 거래를 찾을 수 없습니다."라는 댓글을 남깁니다. 글쎄, 당연하지! 공개된 부동산을 1-2시간 동안 살펴본다면 무엇을 기대하십니까? 거래는 귀하의 무릎에 떨어지지 않습니다. 밖으로 나가서 찾아야 하며, 이것이 투자자와 구경꾼을 구분하는 것입니다.
따라서 "거래를 찾는 방법은 무엇입니까?"라는 질문의 전반부에 대한 답변입니다. 이제 질문의 후반부에 대해 이야기해 보겠습니다. "대여할 때 무엇을 찾나요?"
첫째, 최소한의 기준으로 부동산의 월 임대료 총액은 총 취득가의 1% 이상이어야 합니다. 이는 $100,000 상당의 집에 대해 최소 $1,000의 임대료를 지불해야 함을 의미합니다.
내가 "취득 가격"이라고 말할 때 나는 구입 가격에 첫 번째 세입자를 위해 임대 준비를 하는 데 필요한 초기 수리를 더한 금액을 말하는 것입니다. 그런 식으로 두 부동산을 비교하고 있는데 한 부동산은 $100,000이고 첫 번째 세입자를 위해 수리가 필요하지 않으며 다른 부동산은 $70,000이고 첫 번째 세입자가 임대할 준비를 하기 위해 추가로 $30,000의 수리가 필요한 경우 다음을 수행할 수 있습니다. 둘을 사과 대 사과로 비교하십시오.
분명히 말해서, 나는 1%의 경험 법칙을 충족하는 모든 부동산을 사지는 않을 것입니다. 그냥 첫눈에 반할 뿐입니다. 이 요구 사항을 충족하지 않는 속성은 제거합니다.
이 글을 읽고 "우리 지역에는 1퍼센트 법칙에 맞는 것은 없다"고 생각한다면 다른 곳에 투자하세요. 돈이 있는 곳으로 가십시오. 임대 부동산이 뒷마당에 있어야 할 이유가 없습니다.
부동산에서 두 번째로 찾는 것은 견고한 캡 레이트입니다. 캡 레이트는 자산의 배당금 또는 소득 흐름과 유사합니다. 총 수익의 표현은 아니지만 자산 가치와 관련하여 어떤 유형의 배당금을 받게 될지 알려줍니다. 예를 들어, 6%의 캡 비율은 부동산에서 배당금 지급이 6%가 된다는 것을 의미합니다. 자산이 역사적으로 3%였던 인플레이션과 보조를 맞추면 배당금과 가치 상승의 총 비레버리지 수익률은 9%가 됩니다.
Cap Rate 계산은 약간 복잡하지만 다음은 간략한 설명입니다. 100% 점유율에서 부동산의 임대 수입을 계산합니다. 그런 다음 공석을 빼십시오. 그런 다음 애완 동물 요금, 주차 요금, 세탁 요금과 같은 추가 수입을 추가하십시오.
해당 수치에 도달한 후 유지 보수, 수리, 관리, 재산세 및 주택 소유자 보험과 같은 운영 비용을 빼십시오.
여기에 자금 조달의 원금과 이자 부분은 포함하지 마십시오. 운영 비용이 아니라 부채 상환 비용이기 때문입니다. 귀하의 목표는 금융 계약의 강도가 아니라 자산 자체를 평가하는 것입니다.
운영 간접비를 빼면 순 영업 수입으로 알려진 수치가 남습니다. 자산 가치에 상대적인 이 수치는 귀하의 cap rate를 알려줄 것입니다.
더 자세히 설명할 수 있지만 방정식의 간략한 개요입니다.
cap rate 계산 방법에 대한 자세한 내용은 이 무료 단계별 가이드를 다운로드하십시오!
저는 단독 주택, 이중, 삼중 및 4가구를 포함하는 주거용 임대 부동산을 전문으로 합니다. 5개 이상의 단위가 있는 모든 것은 상업용으로 간주됩니다. 4개 이하의 유닛이 있는 모든 것은 주거용으로 간주됩니다.
주거용 부동산을 구입, 융자 및 보험에 가입하는 것은 특히 초보자를 위한 이동식 주택 공원이나 사무실 공원과 같은 상업용 부동산을 다루는 것보다 어떤 면에서는 더 간단할 수 있습니다.
특정 자산 클래스가 다른 자산 클래스보다 더 좋거나 나쁘다고 반드시 믿지는 않습니다. 그들은 모두 장점과 단점이 있습니다. 그러나 저는 다양한 자산군에 걸쳐 분석하려고 너무 얕잡아 보기보다는 한 전문 분야를 선택하고 그 틈새 시장에서 탁월해지는 것이 현명하다고 믿습니다.
자신의 뒷마당이 아니라 수익이 나는 곳에 투자할 의향이 있다면(당신이 살고 있는 곳과의 근접성이 좋은 투자 기준이 아니기 때문에) 시작하는 데 많은 돈이 필요하지 않습니다. 미국 전역에는 훌륭하고 안전한 지역에서 $40,000-$60,000에 단독 주택을 구입할 수 있는 지역이 많이 있습니다. 25%의 계약금을 지불하더라도 $40,000 부동산에 대해 $10,000에 불과합니다.
그리고 이러한 부동산이 자신의 뒷마당에 있는 지역에 살고 있다면 3.5% 다운에 FHA 대출을 받고 1년 동안 해당 부동산을 소유하고 있다가 이사를 하여 부동산으로 전환할 수 있습니다. 렌탈. 이 경우 $40,000 부동산에 대해 3.5%의 계약금만 있으면 됩니다. 즉, 계약금에 $1,400가 필요합니다.
그렇긴 하지만, 처음으로 견고한 비상 자금이 확보될 때까지 이 중 어떤 것도 하지 않는 것이 좋습니다.
그것은 또한 큰 질문이며 턴키 공급업체의 뉘앙스는 다루지 않겠습니다. 하지만 간단히 대답하면 턴키 회사를 상대하는 데 위험 신호가 많기 때문에 권장하지 않는다는 것입니다.
그런 이유로 저는 턴키 자산을 구매한 적이 없으며 앞으로도 그럴 생각이 없습니다.
물론 내 모든 재산에는 상당한 양의 작업이 필요했습니다. 여기에 기회가 존재합니다. 수리 후 공정한 시장 가치보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있는 경우 임대 수입으로 인한 현금 흐름 외에도 상당한 지분 이익을 얻을 수 있습니다.
즉, 고정 장치를 구입할 필요가 없습니다. 이미 임대 준비 상태에 있는 부동산을 구입하여 임대 투자자로서 큰 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 나는 계속되는 임대 수입에 추가로 강제 감사를 생성할 수 있도록 고정 갑피를 사는 것을 선호합니다.
훌륭한 팀이 있다면 쉽습니다. 수리가 필요하면 자산 관리자가 계약자에게 전화를 걸고, 내가 직접 자산을 관리하고 있다면 내가 계약자에게 전화를 겁니다. 아주 간단합니다.
이렇게 생각하십시오. 국가의 다른 지역에 사무실이나 지사를 두고 있는 수백만 명의 사람들이 사업을 운영하고 있습니다. 당신이 살고 있는 곳이 아닌 다른 곳에서 사업을 하는 것은 흔한 일입니다. 임대 부동산은 다른 유형의 비즈니스와 동일한 규칙을 모두 준수하는 또 다른 비즈니스입니다.
우리는 모든 면에서 약간 엉성한 한 자산 관리 회사를 이용했습니다. 그들은 그 자체로 나쁘지는 않았지만 끔찍한 목록 사진을 사용했으며 작성된 목록의 품질에 많은 노력이나 관심을 기울이지 않았습니다. 잘했어. 그래서 우리는 그들을 해고하고 다른 관리자를 고용했고 그녀는 훌륭했습니다.
저의 첫 번째 팁은 자산 관리자를 고용할 때 한푼도 꼬집지 않는 것입니다. 나는 관리자가 8% 대 9%를 청구하는지 여부에 대해 우려하는 많은 투자자를 만납니다. 내 권장 사항은 점진적인 추가 비율보다 품질 전문성을 우선시하는 것입니다. 나는 8%를 지불하고 평범한 사람을 갖는 것보다 우수한 사람에게 기꺼이 10%를 지불할 것입니다.
우리에게는 이사를 가서 엉망진창이 된 곳을 떠난 나쁜 세입자가 있었습니다. 벽에는 구멍이 있었고 카펫에는 개 오줌이 있었습니다. 우리는 계약자를 고용했고 그는 24시간 이내에 벽을 패치하고 다시 칠하고 카펫을 교체하는 다른 계약자 팀을 관리했습니다. 정말 훌륭한 팀이 있다는 것이 아름다움입니다. 계약자가 모든 것을 처리합니다.
관리는 다소 간단합니다. 우수한 자산 관리인과 최고 수준의 계약자를 고용하고 방해가 되지 않고 세세하게 관리하지 마십시오.
그런 면에서 블로그나 팟캐스트를 운영하는 것과 매우 비슷합니다. 당신은 훌륭한 팟캐스트 편집자를 고용하고 그에게 오디오 파일을 보낸 다음 그의 일을 하게 합니다. 또는 Pinterest 페이지를 처리하기 위해 우수한 소셜 미디어 조수를 고용한 다음 방해가 되지 않습니다. 제 Pinterest 페이지를 운영하는 사람이 있는데 몇 달 동안 보지 않았습니다. 임대는 또 다른 비즈니스라는 것을 기억하십시오.
속성을 선택하려면 많은 작업이 필요합니다. 하지만 적절한 시스템을 갖추면 팀에서 일상적인 작업을 처리합니다.
남편과 나는 31세, 그는 35세까지 룸메이트와 함께 살았습니다. 그 결과, 우리는 생활비를 0으로 유지하여 저축할 수 있어 투자할 수 있었습니다.
몇 년 전까지만 해도 15년 된 차를 몰았다. 우리가 선호하는 레크리에이션은 하이킹과 캠핑이며 둘 다 무료이거나 저렴합니다. 우리는 해외 여행을 하지만 상용 고객 마일리지를 사용하고 달러 환율이 유리한 국가에서 많은 시간을 보냅니다. 그리고 고기보다 저렴한 채식주의자 음식을 주로 먹습니다.
시간을 재거나 시장을 예측하려고 시도한 적이 없습니다. 좋은 거래일 때 구매하세요. 이야기의 끝.
미래에 대해 추측하지 마십시오. 현재 수치를 감안할 때 현재 합리적일 때 구매하십시오.
내 블로그 Afford Anything의 기사를 읽고 내 팟캐스트에서 부동산 관련 에피소드를 듣고 첫 번째 임대 부동산에 대해 어떤 특정 주, 도시, 이웃 및 우편 번호를 타겟팅할지 결정하십시오.
처음부터 더 많이 아웃소싱했을 것입니다. 스스로 일을 하면 이익을 높일 수 있다는 잘못된 인식을 갖고 있었는데 그건 BS회계일 뿐입니다. 자신의 시간을 0으로 평가하고 다른 사람의 시간을 0보다 크게 평가하며 공정한 비교를 할 수 없습니다. 모든 것을 아웃소싱한다는 가정 하에 항상 분석을 실행해야 합니다. 그리고 그렇게 하기로 선택하면 비즈니스 성장에 집중할 수 있어 비즈니스가 아니라 비즈니스에 집중할 수 있습니다.
저는 이 수년간의 집단 지식이 은색 총알로 요약될 수 있다고 생각하지 않기 때문에 단일 최고의 팁은 없다고 생각합니다.
하지만 굳이 선택을 해야 한다면 저축보다 벌기에 집중하라고 말하고 싶다. 나는 푼돈 꼬집음과 검소함에 사로잡혀 있었고 여러 면에서 여전히 그런 경향이 있다. 그러나 위대함을 향한 길을 축소할 수는 없습니다. 더 많은 수익을 올릴 수 있는 가능성이 쿠폰을 자를 수 있는 가능성을 능가합니다.
기업가 정신, 투자 및 더 많은 수입에 계속 초점을 맞추고 장기적인 게임을 하십시오. 이것은 하룻밤 사이의 성공이 아니라 향후 5년에서 10년 이내의 성공에 관한 것입니다.
임대 부동산에 관심이 있으십니까? Paula에게 또 어떤 질문이 있습니까?