모기지 재융자는 재정 목표를 달성하는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 주택은 월별 주요 지출이며, 재융자는 이사를 하거나 세입자를 고용하지 않고도 비용을 절감할 수 있습니다.
또한 모기지를 받는 것이 어떤 것인지 이미 알고 있기 때문에 재융자는 매우 간단하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 과정을 통해 얻고자 하는 것이 무엇인지, 그리고 앞서 나갈 수 있도록 재융자가 어떻게 작동하는지 명확히 하는 것이 중요합니다.
다음과 같은 이유로 재융자를 원할 수 있습니다.
"조금 노력하면 대출 기간 동안 수천 달러의 이자와 수수료를 절약할 수 있습니다."라고 R.J. 공인 재무설계사™이자 개인 금융 사이트 Ways to Wealth의 설립자인 Weiss.
다음은 재융자를 위한 가장 일반적인 동기, 융자를 구매할 때 필요한 것, 재융자가 어떻게 작동하는지 살펴보겠습니다.
동기 1:금리가 인하되었습니다.
금리가 하락할 때 재융자해야 합니까? 대출에 대한 낮은 이자율을 얻는 것은 일반적으로 좋은 일이지만 모기지 시간을 다시 시작하면 장기적으로 비용이 발생할 수 있습니다. 다음은 그 이유를 보여주는 예입니다.
더 낮은 이자율이 자신에게 유리하게 작용하도록 하려면 달성하려는 것이 무엇인지 명확해야 합니다.
동기 2:예산을 줄여야 합니다.
위의 예에서는 상환 기간에 5년을 추가하기 때문에 더 낮은 이자율로 재융자하더라도 장기적으로 더 많은 이자를 지불하게 됩니다. 그러나 30년에 걸쳐 20만 달러(이자 포함)를 25년 동안 4.0%가 아닌 3.5%로 분산한다는 것은 1,000달러가 아닌 900달러를 매월 지불하는 것을 의미합니다. 단기적으로는 한 달에 100달러를 더 벌고 싶기 때문에 장기적으로 더 많은 이자를 지불해도 괜찮을 것입니다.
재융자는 또한 한 번의 모기지 지불을 "건너뛸" 수 있습니다. 현재 지불해야 하는 이자는 재융자 금액에 포함되며 첫 번째 새 지불금이 바로 지불되지 않기 때문에 재융자는 현재 현금 흐름을 개선하고 자금이 부족한 경우 구제를 제공할 수 있습니다. 하지만 여전히 매일 돈을 빌릴 때마다 이자를 지불하고 있습니다. 당신이 하는 일은 지불을 연기하는 것과 같습니다.
동기 3:장기적으로 더 적은 이자를 지불하거나 더 빨리 모기지 면제를 원합니다.
장기적으로 더 적은 이자를 지불하는 한 가지 방법은 추가 모기지 지불을 하는 것입니다. 모기지론은 한 달에 한 번이 아니라 2주마다 지불하거나, 매월 지불할 때마다 추가 원금을 지불하거나, 세금 환급이나 근로 보너스를 받을 때 매년 한 번 추가 지불할 수 있습니다.
이 전략의 장점은 재융자를 할 필요가 없다는 것입니다. 즉, 쇼핑, 서류 작업 및 수수료가 없습니다. $200,000 모기지 4.0%, 25년, 남은 이자 상환액 $116,702의 예를 살펴보겠습니다. 1년에 한 번 추가로 월별 상환액을 지불하면 22년 11개월 만에 모기지 갚을 수 있고 총 이자를 $99,856로 줄일 수 있습니다. 매년 모기지 원금에 $955를 추가로 투자할 수 있는 한 $16,846를 절약할 수 있습니다.
더 적은 이자를 지불하는 또 다른 방법은 더 낮은 이율(예:3.5%)로 재융자하고 25년, 20년 또는 15년 모기지로 재융자하는 것입니다. 추가로 절약할 가치가 있습니까?
그만한 가치가 있습니까? 아마. 대신 1년에 한 번만 추가로 지불할 수 있습니다.
그만한 가치가 있습니까? 아마도 더 높은 월 지불금을 감당할 수 있다면.
그만한 가치가 있습니까? 다시 한 번 더 높은 월 지불금을 감당할 수 있다면.
더 낮은 이율과 더 짧은 기간의 조합은 장기적으로 잠재적으로 많은 것을 절약할 수 있습니다. 그리고 장기적으로 이자 비용을 절약하는 것은 집을 더 빨리 갚는다는 또 다른 목표와도 관련이 있습니다.
동기 4:현금과 자산이 필요합니다.
프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 기존 모기지론을 보유한 프라임 차용자들은 2021년 재융자를 했을 때 약 2,480억 달러의 주택 자산을 현금화했습니다. 현금 재융자를 할 때 주택 개선, 사업 시작, 부채 상환, 교육 자금 조달 또는 기타 목적을 위해 현재 대출 잔액보다 더 많은 돈을 빌리게 됩니다. Freddie Mac에 따르면 2021년 현금 재융자의 평균 금액은 $60,000 이상이었고 재융자한 주택 소유자의 42%가 현금을 인출했습니다.
주택 담보 대출 또는 신용 한도와 유사하게 대출할 수 있는 금액은 주택 가치에 따라 다릅니다. 현재 가치가 $300,000인 주택에 $200,000의 빚을 지고 있다면 귀하의 자산은 약 33.3%입니다. 대출 기관은 일반적으로 현금화한 후 최소 20%의 자기 자본을 유지하기를 원할 것입니다. 이 지침에 따르면 $300,000의 13.3% 또는 약 $40,000를 추가로 빌릴 수 있습니다. 새 모기지 금액은 $240,000 이하입니다. 원하지 않는 경우 $40,000 전액을 현금화할 필요가 없습니다.
현재 빚보다 더 많이 빌리기 때문에 같은 금액을 빌릴 때보다 이자율이 더 높을 수 있습니다. 월 상환액도 증가할 수 있으며 대출 기간 동안 총 이자가 더 높을 수 있습니다. 이러한 요소는 모두 상호 연관되어 있으며 귀하가 받는 이자율과 선택한 대출 기간에 따라 다릅니다. 현금화할 때의 마감 비용은 일반적으로 빌린 금액의 3~5%입니다.
일부 주택 소유자는 반대로 현금 재융자를 합니다. 그들은 저축의 덩어리를 가지고 모기지 상환에 사용합니다. 이렇게 하는 일반적인 이유는 개인 모기지 보험을 없애기 위함입니다. 주택 가치가 최소 20%의 자기자본을 제공할 만큼 상승했다면 현금화하지 않고도 PMI를 제거할 수 있습니다.
재융자 비용은 얼마인가요?
모기지 대출 기관에 대한 한 설문 조사에 따르면 재융자에 대한 이자율은 일반적으로 구매 이자율과 거의 같습니다. 클로징 비용도 비슷하여 대출 금액의 2%에서 6%, 또는 빌리는 $100,000당 $2,000에서 $6,000입니다.
재융자 비용은 결정에 고려해야 합니다. 재융자를 통해 돈을 절약하려는 경우 손익분기점을 계산하고 싶을 것입니다. 이자율 절감액이 마감 비용을 초과하는 데 얼마나 걸립니까? 새 모기지를 그보다 더 오래 유지할 계획입니까?
마감 비용을 대출에 포함시키면(현금이 부족한 경우 매력적인 옵션) 향후 15년에서 30년 동안 해당 비용에 대한 이자를 지불할 수 있습니다.
그러나 5년 이내에 이사할 계획이라면 클로징 비용을 대출에 포함시키는 것이 합리적일 수 있다고 Weiss는 말했습니다.
가장 낮은 APR로 쇼핑
이미 모기지 서비스를 제공하는 동일한 회사에 재융자를 원할 수 있습니다. 그러나 그 길을 가기 전에 여러 대출 기관의 제안을 비교하십시오. 정부 데이터에 따르면 그곳에는 거의 4,500개가 있습니다.
Weiss는 "대형 은행에 직접 방문하고 비교 도구를 사용하는 것을 포함하여 모기지 브로커와 온라인 은행 모두에서 쇼핑하는 것이 좋습니다."라고 말했습니다. "당신이 찾고 있는 것은 대출에 대한 수수료와 이자를 포함하여 시간 경과에 따른 총 비용을 비교하는 것입니다."
대출의 연간 비율(APR)은 총 비용을 보여줍니다. 이자율만 보면 전체 그림을 볼 수 없습니다.
모기지 브로커의 서비스는 무료입니다. 이 전문가들은 차용인과 대출 기관을 연결하고 특히 덜 일반적인 대출 유형이 필요한 경우 스스로 찾을 수 있는 것보다 더 나은 거래를 찾도록 도와줄 수 있습니다.
또한 다양한 온라인 서비스를 통해 하나의 짧은 응용 프로그램으로 여러 재융자 견적을 얻을 수 있습니다. 이러한 서비스는 대출 기관이 보상하며 주택 소유자에게는 무료입니다.
대출 서류 제출
재융자를 위한 대출 서류는 구매를 위한 대출 서류와 유사합니다. 대출 기관은 귀하가 새 대출을 상환할 수 있는지 확인하기 위해 귀하의 소득과 자산을 확인해야 합니다. 급여 명세서 및 은행 거래 내역서와 같이 대출 기관이 요청하는 문서를 더 빨리 제공할수록 더 빨리 마감할 수 있습니다. 대출 기관은 귀하가 보유한 자산과 신청하는 대출 유형에 따라 주택 감정평가를 요구할 수도 있습니다.
언젠가는 금리를 고정해야 합니다. 그것은 도박처럼 느껴질 수 있습니다. 왜냐하면 요금 고정은 요금 인상으로부터 당신을 보호하는 반면, 요금이 하락할 경우에도 당신을 보호하기 때문입니다.
좋은 전략은 마음에 드는 비율로 고정한 다음 생각을 멈추는 것입니다. 잠금 기간은 대출이 마감되기 전에 만료되지 않을 만큼 충분히 길어야 합니다. 이자율이 크게 하락하는 경우 대출 기관에 더 낮은 이자율로 "부동산" 수수료를 지불하거나 신청을 취소하고 다른 대출 기관에서 절차를 다시 시작할 수 있습니다.
대출 마감
재융자 대출을 종료한다는 것은 일반적으로 공증인이 귀하의 신원을 확인하고 모든 대출 문서에 서명하는 것을 목격하게 하는 것을 의미합니다. 허용되는 주에서는 차용인이 대출 사무소에서 공증인을 만나거나 집으로 이동 공증인을 방문하는 대신 화상 회의를 통해 원격 온라인 공증 서비스를 사용할 수 있습니다.
자신을 조심하세요
기억하십시오:재융자를 결정하기 전에 자신의 상황에 맞는 숫자를 실행하여 재융자가 타당한지 확인하십시오. 확실하지 않은 경우 금융 전문가에게 도움을 요청하십시오. 그런 다음 경쟁력 있는 이율을 찾기 위해 여러 대출 기관에 신청하는 것이 현명합니다. 모든 일이 잘 풀린다면 주택 융자를 재융자하는 것이 월 상환액을 낮추거나 이자를 줄이거나 현금을 확보하는 방법이 될 수 있습니다.