임대 부동산에 대한 높은 수요와 인기 상승을 부채질하는 연금 규정 변경으로 최근 몇 년 동안 전세 투자가 급증했습니다. 많은 사람들이 부동산 투자를 계속해서 상승하는 집값과 임대료로 인해 자산 투자로부터 꾸준한 수입과 시세차익을 제공하는 부로 가는 길이라고 생각합니다.
전세 부동산 구매를 고려하고 있다면 관련 위험과 함께 비용과 투자에 대한 예상 수익을 이해해야 합니다. 이 기사에서 저는 이러한 질문에 답하고, 전세 투자로 얼마를 벌 수 있는지에 대한 명확한 아이디어를 제공하고자 합니다.
저는 사례 연구를 통해 임대 투자에 대한 보증금 및 모기지 측면에서 초기 지출을 설명하기로 결정했으며 세부 사항은 다음과 같습니다.
구매 가격: £160,000
예치금: £40,000
모기지 금액: £120,000
모기지 거래: 25년 동안 이자만 기준으로 1.71%의 플랫폼을 사용하는 2년 고정 금리 모기지(초기 2년 기간 후 5%의 표준 변동 금리로 복귀)
월별 결제: £171
이 거래는 Habito*에서 제공하는 베스트바이 모기지 비교 도구를 사용하여 발견되었습니다. 자세한 내용은 작성 시점에 정확합니다.
전세 투자에서 기대할 수 있는 소득은 구입하는 부동산의 유형과 구입 지역에 따라 다릅니다. 평균 영국 임대 수익률은 약 3.63%이지만 전체 수치는 상당한 지역적 편차를 가리고 있습니다. 수익률은 런던의 일부 지역에서는 3% 미만이고 북동부의 일부 지역에서는 5% 이상입니다.
사례 연구를 위해 연간 임대 수익률을 4.0%로 사용하겠습니다. 즉, 사례 연구 부동산의 임대 수입은 연간 £6,400, 소득세가 부과됩니다.
모기지 수수료 :플랫폼의 대부업체 수수료는 £199입니다. 다른 대출 기관의 수수료는 최대 £2,000
설문조사 수수료: 약 £500
법률 수수료: 약 £700
인지세: £5,500(구매 가격 £160,000에 3%의 추가 부동산 할증료 포함)
모기지 상환: - 연 2,052파운드(오후 171파운드)
연간 1%에서 £40,000 보증금으로 받은 이자 손실 - 연 320파운드 (20% 소득세 제외)
대행 수수료: 임대 수입의 약 12% - 연간 £768
집주인 및 임대 보험: 연간 약 £960
예상 수리: 연간 £500
추정 무효 기간 임대 손실: 연간 £500
총 월별 비용(모기지 포함): 연간 £5,100
부동산 구입을 위한 추가 비용: £6,899
연간 임대 수익률(C)은 연간 임대 수입에서 연간 비용(A)을 뺀 값을 부동산 구입 가격에 관련 비용(B)을 더한 값으로 나누어 계산합니다.
따라서 사례 연구의 경우:
A - 순 임대 소득 =£6,400 - £5,100 =£1,300 p.a.
B - 총 부동산 구매 비용 =£160,000 + £6,899=£166,899
C - 연간 임대 수익률 =0.8%
지난 10년(2005~2020년) 동안 영국의 평균 주택 가격은 약 35% 상승했습니다. 팬데믹으로 인한 물가 인플레이션이 진정되면 주택 가격 인상이 지난 10년 동안 움직인다고 가정하면 사례 연구 부동산의 가치는 2020년 £150,000에서 2030년 £202,500로 증가할 것입니다. 이는 동등합니다. 연간 자본 성장률 3.5%
모든 Buy-to-let 투자의 수익은 과세 대상입니다. 임대 소득(일부 수당 차감)은 개인의 한계 세율에 따라 소득세가 부과됩니다. 2020년 4월 6일부터 모기지 비용에 대한 세금 감면은 현재 20%인 소득세의 기본 세율로 제한되며 과세 대상 임대 소득의 감소가 아닌 세금 감면으로 처리됩니다. 임대 부동산에도 양도소득세(CGT)가 적용됩니다. 이는 자산 가치 상승에 대해 28%(고율 납세자의 경우) 또는 18%(기본 세율 납세자)의 세율로 부과됩니다.
기본 세율 납세자인 경우 소득에 추가 금액이 추가되므로 더 높은 세율 범위에 들어갈 수 있다는 점을 명심하십시오. 모든 사람은 2021-22년에 연간 £12,300의 면세 자본 이득 수당을 받으므로 이 기준을 초과하는 이익에 대해서만 CGT를 지불하면 됩니다. 또한 부동산을 구입할 때 인지세 및 양도에 대해 지불한 금액 및 매각과 관련된 모든 비용(부동산 중개 수수료 포함)과 같은 일부 비용을 상쇄할 수도 있습니다. 또한 CGT 청구서에 대해 부동산에 대한 자본 개선을 상쇄할 수 있어야 합니다. 재산 유지 또는 모기지 이자에 대한 지출을 공제할 수 없습니다.
자세한 내용은 "임대 소득은 어떻게 과세됩니까? 알아야 할 모든 것"이라는 기사를 참조하십시오.
위의 사례 연구에서 첫 해의 총 수익은 다음과 같습니다.
이는 4.2총 수익률의 %에 해당합니다. 과세 전 투자에 대해. 부동산을 실제로 팔 때까지는 자본 성장을 즐길 수 없다는 점을 명심하십시오.
사례 연구에서 알 수 있듯이 높은 수리 비용이나 장기간의 무효 기간이 발생하면 투자로 인해 매월 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 6.899파운드의 부동산을 구입하는 데 드는 선불 비용이 있는데, 이 경우 우리의 연구에서는 첫 12개월 임대 수입이 없어질 것입니다.
결론은 모기지를 통해 자금을 조달하는 전세품에 투자하는 경우 월별 순 임대 수입은 기껏해야 무시할 수 있다는 것입니다. 투자 수익을 달성하기 위해 자본 성장에 의존할 것입니다. 그러나 모기지가 필요 없는 전세 투자는 월 소득과 시간이 지남에 따라 자본 성장을 모두 제공할 수 있습니다.
참고:
링크 옆에 *가 있으면 제휴 링크임을 의미합니다. Money to Masses 링크를 통해 이동하면 Money to Masses를 무료로 사용하는 데 도움이 되는 약간의 수수료를 받을 수 있습니다. 그러나 분명히 알 수 있듯이 이것은 제품에 대한 독립적이고 균형 잡힌 리뷰에 영향을 미치지 않았습니다. 대중에게 돈을 주고 싶지 않다면 다음 링크를 사용할 수 있습니다 - Habito