US REIT IPO는 올해 좋은 성과를 내지 못했습니다.
ARA US Hospitality Trust는 궁극적으로 회복되기 전에 IPO 가격 이하로 거래되기 시작했습니다. 반면, Eagle Hospitality Trust는 개장일에 10% 하락한 이후 계속 유지되는 공포 쇼였습니다.
그래서 Prime US REIT가 곧 상장을 위한 예비 투자설명서를 제출했다는 소식을 듣고 회의적이었습니다.
이 REIT IPO가 다른 2개 목록을 능가하고 투자자에게 높은 점수를 줄까요?
아니면 투자자들에게 US REIT 과부하로 인한 심각한 소화 불량을 줄 것입니까?
자세히 살펴보겠습니다.
다음은 오퍼링 세부 정보에 대한 간략한 개요입니다.
이 검토를 따르고 싶다면 IPO Prospectus를 여기에서 찾을 수 있습니다.
IPO 포트폴리오에 대한 몇 가지 주요 관찰:
흥미롭게도 이러한 사무실은 대부분 CBD 지역이 아닌 교외 위치에 있습니다. 교외 건물이 더 높은 수익률을 제공하는 경향이 있기 때문에 이것이 반드시 나쁜 것은 아닙니다. 이는 이 REIT에서 분명합니다.
대부분의 부동산은 지난 3년 동안 잘 임대되었으며, 대부분의 부동산에 대해 점유율이 지속적으로 90% 이상입니다. 주목할만한 예외는 Emeryville의 Tower I으로, 2017년에 4개 층을 점유했던 세입자의 임대가 만료되었습니다. 2018년 12월 31일 현재 점유율은 81.1%로 회복되었습니다.
포트폴리오는 96.7% 점유율입니다. IPO에서.
리스는 5.5년의 가중 평균 리스 만료(WALE)가 있는 합리적으로 긴 리스입니다. (순 임대 가능 면적 기준).
96.9% 임대는 연간 약 2.1%의 임대료 인상률을 가지며 삼중 순 또는 수정/풀 서비스 총 임대입니다. 이는 자산 비용이 임차인에게 대부분 전가되어 주주에게 매우 유익하다는 것을 의미합니다.
마지막으로, 현재 임대는 시장 가격보다 현저히 낮습니다. 이는 임대가 갱신될 때 상당한 긍정적인 임대 반환을 위한 REIT 기회를 제공합니다. 이것은 차례로 미래에 더 높은 총수입을 제공할 것입니다.
이러한 포트폴리오 특성을 바탕으로 IPO 포트폴리오의 품질이 매우 우수하고 투자 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.
REIT의 후원자를 이해하는 것은 경영 스타일과 행동을 이해하는 데 중요합니다. 후원자는 또한 Prime US REIT의 인수를 위한 파이프라인을 제공할 수 있으며 파이프라인이 성장 잠재력을 결정하는 데 중요할 수 있음을 이해합니다.
프라임 US REIT의 후원사는 미국에 기반을 둔 비상장 상업용 부동산 투자 운용사인 KBS Realty Advisors와 제휴한 KBS Asia Partners입니다. 싱가포르 투자자들은 2017년에 B등급 US Office REIT – Keppel-KBS US REIT –를 상장하기 위해 Keppel Capital과의 초기 파트너십을 통해 알게 될 것입니다.
KBS는 Peter Bren과 Charles Schreiber가 1992년에 설립한 부동산 투자 운용사입니다. 설립 이후 380억 달러 이상의 부동산 거래를 완료했으며 현재 116억 달러의 자산을 관리하고 있습니다. Prime US REIT는 KBS 플랫폼과 자산 관리 서비스 및 인수를 통한 무기적 성장에 대한 경험을 활용할 수 있습니다.
KBS는 Keppel-KBS US REIT를 1.5년 동안 운용하면서 혼재된 역사를 보여왔다. 이는 IPO 이후 Keppel-KBS US REIT의 가격 성과에서 분명합니다.
Keppel-KBS US REIT IPO-ed at USD0.88. 차트에서 볼 수 있듯이 REIT는 2018년 9월-10월에 주가가 급격히 하락했습니다. 이는 주로 2가지 요인에 기인합니다.
단가가 회복되는 동안 REIT가 여전히 IPO 가격 아래에서 거래되고 있기 때문에 IPO 투자자들은 여전히 손실에 직면하고 있습니다. 더 우려되는 것은 경영진이 열악한 시장 상황에서 희석화 권리 문제를 추진하기로 결정했다는 사실이 투자자에 대한 경영진의 태도를 나타내는 것입니다.
경영진의 행동이 Prime US REIT로 이어질지 여부는 두고 봐야 합니다.
Prime US REIT의 상장과 관련하여 제가 한 질문은 Keppel-KBS US REIT와의 잠재적인 이해 상충을 어떻게 처리할 것인지에 대한 것이었습니다. 결국 두 REIT는 미국 오피스 부동산을 전문으로 하며 결국 같은 부동산을 놓고 서로 경쟁하게 될 수 있습니다.
이것은 투자 설명서에서 여러 가지 방법으로 답변됩니다.
따라서 Keppel-KBS US REIT가 조만간 Prime US REIT와 협력할 것으로 기대하지 마십시오.
REIT의 수수료 구조를 연구하면 REIT 관리자가 적절하게 인센티브를 받고 투자자와 일치하는지 알 수 있습니다. Prime US REIT의 운용 수수료 구조는 다음과 같습니다.
REIT Manager는 첫 2년 동안 기본 수수료의 80%를 단위로 받기로 약속했습니다. 따라서 REIT Manager는 단위로 더 많은 수수료를 받아 수익률을 높일 수 있는 여지가 있습니다.
REIT는 ARA US Hospitality 및 Eagle Hospitality Trust와 유사한 수수료 구조를 채택하기로 결정했으며, 이는 3개의 IPO 모두의 선두 주자인 DBS의 조언일 것입니다. 성과 수수료가 DPU 성장을 기반으로 계산되기 때문에 REIT 관리자와 투자자 사이에 이해 관계가 일치하는 것을 보는 것이 좋습니다. DPU가 문제가 있으면 관리도 마찬가지입니다. 즉, 투자자와 경영진은 함께 가라앉거나 헤엄칠 것입니다.
Cornerstone 투자자는 IPO가 얼마나 잘 지원되는지 알려주고 "현명한 투자자가 무엇인지에 대한 아이디어를 제공합니다. "IPO를 생각해보세요. 이러한 투자자는 또한 고정될 수 있으므로 단가에 안정성을 제공합니다. 이는 그들이 IPO 이후 일정 기간 동안 포지션을 매각할 수 없음을 의미합니다. IPO 이후 Prime US REIT 소유권 구조는 다음과 같습니다.
이는 REIT의 단위 중 63.7%가 ARA US Hospitality Trust 및 Eagle Hospitality Trust보다 훨씬 많은 초석 투자자가 차지함을 의미합니다.
초석 투자자들 사이에서 눈에 띄는 것은 KBS리츠자산운용Ⅲ가 주요 유닛홀더로 '리츠 소유의 리츠' 상황을 만들고 있다는 점이다. 투자설명서 공시에 따르면 2019년 3월 31일 현재 KBS REIT Properties III의 지분을 1.35% 이상 소유한 개인 투자자는 없습니다. 따라서 Prime US REIT에 투자하는 개인 투자자의 효과적인 집합입니다.
SPH가 Keppel에 합류하여 거래에 공동 투자한 것은 이번이 두 번째이며, 첫 번째는 M1을 비공개로 전환하겠다는 일반적인 제안입니다.
간단히 말해서 Prime US REIT는 올해 다른 2개의 US REIT IPO보다 훨씬 더 잘 지원됩니다. 이는 IPO 이후 훨씬 더 긍정적인 거래 실적을 제공할 수 있습니다.
대부분의 운영 요소를 검토한 후 재무 요소에 대해 알아보겠습니다.
포트폴리오 순 자산 소득(NPI)은 2017년에 소폭 하락한 후 2018년에 다시 반등했습니다. 이는 주로 2017년에 점유율이 크게 감소한 Emeryville의 Tower 1 실적이 저조했기 때문입니다.
다른 속성은 일반적으로 3년 동안 NPI가 꾸준히 증가했습니다.
REIT의 총 레버리지는 IPO 시 37%가 될 것이며 가중 평균 부채 만기는 5.5년이고 부채의 85.1%는 고정 금리에서 유효합니다. 이것은 REIT를 이자율 위험과 부채 만기의 위협으로부터 보호합니다. 투자자에게는 좋은 일입니다.
USD0.88의 표시 IPO 가격을 사용하여 REIT는 1.05에 예약하기 위해 약간의 프리미엄으로 가격이 책정되었으며 2019년에는 7.4%의 표시 수익률이 있습니다. FY2020 수익률은 7.6%가 될 것으로 예상됩니다.
나에게 가치 평가는 공정하며 IPO 참가자에게 제한된 상승 여력을 남깁니다.
IPO가 투자 가치가 있는지 더 잘 이해하려면 이미 시장에 나와 있는 유사한 동료와 비교하는 것이 좋습니다. SGX에 상장된 가장 가까운 피어는 Manulife US REIT이며 Keppel-KBS US REIT는 또 다른 잠재적인 비교 후보입니다.
| 설명 | 프라임 US REIT | 매뉴라이프 US REIT | Keppel-KBS US REIT |
| 속성 유형 | 클래스 A | 트로피 / A등급 | 클래스 B |
| 토지 임대 | 자유보유 | 자유보유 | 자유보유 |
| 아니요. 속성 | 11 | 8 | 13 |
| 포트폴리오 가치 | $12억 2천만 | $17억 5천만 | $10억 7천만 |
| 점유 | 96.7% | 97.4% | 92.1% |
| WALE(년) | 5.5 | 6 | 3.9 |
| 총 레버리지 | 37% | 37.6% | 38.1% |
| 평균 부채 비용 | 3.45% | 3.28% | 3.76% |
| 가중 평균 부채 만기(년) | 5.5 | 2.5 | 3.6 |
| 시가총액 | 8억 1200만 달러 | 1,097백만 달러 | 6억 3950만 달러 |
| NAV 기준 가격 | 1.05 | 1.08 | 0.99 |
| 배당 수익률 | 7.4% | 6.7% | 7.8% |
이 3개의 REIT 사이의 다양한 메트릭을 비교하면 이들을 구분하는 것이 거의 없습니다.
Prime US REIT와 Keppel-KBS US REIT의 차이점은 자산 품질(클래스 A 대 클래스 B, 96.7% 점유율에서 92.1% 점유율 등)로 축소할 수 있습니다. 따라서 Prime US REIT가 Keppel-KBS US REIT에 비해 프리미엄 Valuation을 받는 것이 적절하다.
Prime US REIT와 Manulife US REIT를 비교할 때 차이점은 훨씬 더 식별하기 어렵습니다. Manulife US REIT가 프리미엄 가치 평가를 받았다는 사실은 더 큰 포트폴리오, 시가 총액 및 더 긴 실적으로 인해 정당화됩니다.
엄청난 양의 정보를 살펴본 후 좋은 점, 나쁜 점, 위험 요소에 대한 요약으로 마무리하겠습니다.
REIT에 대한 고품질 포트폴리오와 강력한 초석 지원은 이번 IPO의 주요 매력입니다. 따라서 투자자들이 REIT에 IPO 기회를 줄 의향이 있는지 이해할 수 있습니다.
저를 가로막는 것은 공정한 평가와 미래의 주식 기금 마련 가능성입니다.
싸고 좋은 것을 사랑하는 사람으로서 나는 개인적으로 이 IPO를 결과적으로 놓치고 싶습니다. 앞으로 장부가 이하로 거래되면 다시 방문하겠습니다.
프라임 US REIT IPO의 7월 8일. 구독은 7월 15일에 마감됩니다.
Prime REIT IPO 투표 결과는 2019년 7월 16일에 발표되었습니다. 표에서 볼 수 있듯이 최대 99,900 유닛을 신청한 신청자는 유닛당 US$0.88(또는 S$1.20)에 전체 할당을 받았습니다.
발표 당시 경영진은 투자설명서에 명시된 16,761,000단위 대신 공모에 40,909,000단위를 할당했습니다. 새로운 기금이 조성되지 않았기 때문에 추가 단위는 Placement Tranche에서 다시 할당되었을 가능성이 큽니다.
IPO는 이번 주 금요일(7월 19일) 오후 2시에 시작되며 가격이 어떻게 되는지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다. 성공적으로 치솟을 것인가? 아니면 최근 Eagle Hospitality Trust IPO 또는 ARA US Hospitality Trust IPO처럼 실망스러울까요? 이것은 주의 깊게 살펴봐야 할 흥미로운 항목이 될 것입니다!
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