COVID-19 위기가 전개되면서 상업용 부동산 투자 환경에서 많은 질문이 순환하고 있습니다. 시장이 곧 정상으로 돌아올까요? 임대료는 언제 징수되나요? 투자를 잃게 됩니까?
제가 받은 가장 일반적인 질문을 모아 향후 90일 동안 도움이 될 답변을 제공했습니다.
때에 따라 다르지. 심각한 영향을 받지 않은 건물이 있거나 레버리지가 낮은 자산이 있는 경우 해당 자산의 일부를 활용할 수 있습니다. 현재 문제는 차용인을 위한 대출 시장이 불확실하다는 것입니다. 사용 가능한 돈이 있지만 조건이 금지될 수 있습니다. 예를 들어, 일부 대출 기관은 6~12개월의 모기지 상환액을 충당하기 위해 추가 준비금을 요구하고 있습니다. 다른 대출 기관은 현금 대출을 금지하고 있습니다. 일부 소유자에게는 신용 한도가 최선의 선택일 수 있습니다.
또한 사용 가능한 자산은 부동산의 현금 흐름과 부채 범위를 기반으로 하므로 돈을 과거처럼 쉽게 사용할 수 없을 수도 있습니다. 이유는 다음과 같습니다. 상업용 부동산을 소유하고 있다면 상업용이든 주거용이든 세입자도 있을 수 있습니다. 미국 대부분의 주에는 5월 말이나 6월 초까지 해제되지 않을 수 있는 대피소 명령 및/또는 사회적 거리 제한이 있습니다. 많은 상업용 세입자는 이러한 명령으로 인해 문을 열 수 없으며 임대료를 지불하지 못할 수도 있습니다. 상승하는 실업률 수치에서 볼 수 있듯이 주거용 세입자는 심각한 영향을 받습니다. 현재 CARES 법은 실업 증가와 일회성 경기 부양 수표를 제공하지만 세입자가 이 자금을 임대료 지불에 사용해야 한다는 요구 사항은 없습니다.
컬렉션에 대한 이러한 불확실성을 감안할 때 귀하의 투자를 활용하는 것은 두 달 전보다 오늘날 더 어려울 것이라고 말하고 싶습니다.
현재 우리는 이미 결승선 마감에 임박한 거래를 보고 있습니다. 다른 대부분의 부동산 거래는 보류되거나 폐쇄가 90~120일 연장된다. 컬렉션은 현재 많은 속성에 대해 크게 알려지지 않았습니다. 징수 및 순 영업 소득은 부동산 가치를 결정하지만 그만큼 중요한 것은 대출 규모를 결정합니다.
우리는 또한 부동산 유형(다세대, 사무실 또는 소매점)에 관계없이 시장 전반에 걸쳐 잠시 멈추는 것을 보고 있습니다. 예를 들어, 다가구 취득 거래 주기는 일반적으로 처음부터 끝까지 2개월이 걸립니다. 우리는 이러한 동일한 유형의 거래가 실사를 90일 기간으로 연장하고 그 후 60일(5개월) 후에 마감되는 것을 보고 있습니다. 구매자와 판매자가 기꺼이 협력하고 현재 상황을 고려하면 거래가 성사될 것입니다. 두 달 전의 모습과는 조금 다를 것입니다.
COVID-19가 경제를 얼마나 오랫동안 방해하는지에 따라 2020년에 기회주의적 투자 옵션이 있을 수 있습니다. 좋은 구매 기회에는 융자 기간이 종료되는 부동산이나 운영이 어려운 부동산이 포함될 수 있습니다. 대출 만기는 소유자가 매각하거나 재융자해야 하는 "폐기" 날짜입니다. 재융자 옵션은 이러한 대출 환경에서 훨씬 덜 매력적이 되어 판매자가 낮은 레버리지와 큰 준비금 요구 사항으로 대출을 받는 대신 판매 할인을 받을 수 있습니다.
운영 실패로 머리가 좋지 않은 소유자도 마찬가지입니다. 재산 현금 보유액과 소유주 자신의 자원이 린타임을 통해 재산을 유동시킬 수 없을 때 소유주는 두 가지 어려운 옵션 중 더 나은 것을 선택하고 차압을 피하기 위해 할인된 가격으로 판매할 수 있습니다.
투자자가 후원 부동산 투자에 들어가는 한 가지 이유는 후원자가 그들을 대신하여 자산 관리를 감독하기 때문입니다. 집주인이 되는 번거로움 없이 상업용 부동산 투자의 혜택을 원하는 사람들을 위한 패시브 투자 전략입니다.
자산 관리는 자산의 일상적인 운영(부동산 관리)과 소유자 또는 투자자 사이의 감독 계층입니다. 그리고 지금은 그 어느 때보다도 자산 관리자가 자산의 필요와 투자자의 목표 간의 균형을 맞추기 위해 자산 운영을 면밀히 조사하고 있습니다.
숙련된 자산 관리자는 부동산 주기에 대한 충격을 통해 투자 부동산을 탐색할 수 있습니다. 전염병, 자연 재해 또는 재산에 대한 기타 위협이 발생하는 경우 투자를 보호하기 위해 매우 보수적인 방식으로 운영할 준비가 되어 있습니다. 훌륭한 자산 관리자는 또한 소유자 및 투자자와 실시간으로 소통하기 위해 열린 대화를 유지합니다. 효과적인 의사 소통의 예로는 거주자와 직원의 건강을 보호하기 위한 새로운 절차 시행, 사업 계획 변경 또는 새로운 임대료 징수 정책 개요에 대한 업데이트를 보낼 수 있습니다.
COVID-19의 영향은 부동산 자산 관리자에게 결정적인 순간으로 형성되고 있습니다. 약한 자산 관리 팀과 후원자 중 일부가 "깜깜해져서" 투자자들이 임대료를 징수하고 있는지 또는 모기지 지불이 이루어지고 있는지 궁금해합니다. 신속하게 사업 계획의 우선순위를 재지정하는 능력(예:현금 확보를 위한 자본 프로젝트 중단)은 또한 강력하고 능동적인 자산 관리자와 보다 수동적인 자산 관리자를 구별합니다.
COVID-19의 경제적 여파는 일부 부동산에 대한 압류의 실제 가능성을 제시하며 경험이 없는 자산 관리자는 이러한 어려운 시나리오에 대한 준비가 되어 있지 않을 수 있습니다.
"스폰서"라는 용어는 취득에서 최종 판매에 이르기까지 부동산 투자의 소싱, 구매 및 관리를 담당하는 개인 또는 회사를 설명하는 데 사용됩니다.
첫째, 부동산 스폰서는 공인 투자자 그룹을 모아 부동산을 취득합니다. 그런 다음 후원자는 자산 관리자로서 투자 감독을 계속하여 사업 계획을 감독하고 가치를 창출하며 결국 자산 매각을 지시합니다.
일반적으로 투자자는 소유권 기간 동안 월별 또는 분기별 배당금을 받습니다. 코로나19 등 위기상황 발생 시 현금보유를 위해 일정기간 지급이 중단될 수 있습니다. 투자자들은 부동산이 장기적인 투자 전략이며 결국 자금을 받게 될 것임을 이해합니다.
결국 부동산은 장기 게임이며 장기적인 시야를 갖습니다. 후원 부동산에 관심이 있는 투자자들과 이야기할 때 우리는 그들에게도 똑같은 말을 합니다. 지금도 다르지 않으며 우리는 그들에게 똑같은 게임 계획을 상기시키고 있습니다.
네, 앞으로의 6개월은 불확실합니다. 부동산과 대출 시장은 현재 안정적이지 않습니다. 그러나 다시 말하지만 상업용 부동산 투자는 장기적입니다. 우리는 임대료가 일시적으로 지불 계획을 통해 지불되고 재산 수입이 안정될 것이라는 것을 알고 있습니다. 정규화된 모델로 돌아갈 것임을 알고 있습니다.
임대료 징수가 올바른 방향으로 진행되고 있고 부채 시장이 정상화되기 시작한다는 데이터가 있을 때 제가 추천하는 방법은 다음과 같습니다. 빨리 움직이십시오.
