일반적으로 연말이 다가오면 미국의 주택 활동이 둔화됩니다. 새 집 완공, 판매 및 가격 하락은 계절적으로 정상입니다. 사람들이 휴일에 더 집중하는 것부터 일부 지역의 땅이 얼어서 건설이 불가능하지는 않더라도 어렵게 만드는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.
또한 Fed가 모기지 담보부 증권 구매를 축소하고 내년에 세 차례의 금리 인상이 예상되면서 신용 비용이 상승하고 있습니다. 하지만 주요 분석가들이 주택 시장이 둔화될 것으로 예상하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.
그러나 Redfin의 최근 설문 조사에 따르면 미국의 주택 활동은 줄어들지 않고 실제로 증가했습니다.
11월은 16개월 연속으로 미국 전역에서 평균 집값이 두 자릿수 상승했습니다. 이는 평균 30년 고정 모기지(주택 구입을 위한 대출 비용의 기준)가 증가함에도 불구하고 발생합니다. 그리고 올해 중반 저점 이후 계속 증가하고 있습니다.
주택 구매자들이 내년에 가격이 오르기 전에 시장에 진입하려고 하는 것이 아닐까요? 이는 주택 구매자에게 상당한 양의 통화 정책을 제공할 것입니다.
또한 대부분의 사람들은 주택 구입 시기에 있어 유연성이 많지 않습니다. 그리고 이것은 원자재 가격의 주요 동인인 주택 시장을 지탱하는 것이 무엇인지에 대한 질문을 제기합니다.
집값은 올랐지만 팔 수 있는 집은 줄었다. 11월에 판매 가능한 주택 수가 18% 감소하여 사상 최저치를 기록했습니다.
계약서에 서명하고 집을 구입하고 집이 건축되기까지 걸리는 시간은 단 22일로 단축되었습니다. 아직 기록적으로 낮은 수준은 아니지만 주택 수요가 여전히 높다는 것을 분명히 보여줍니다.
수요는 어디에서 오는가?
수십 년 동안 주 경계를 넘어 이동하는 사람들의 수는 감소해 왔으며 작년에는 기록이 시작된 이래 가장 적은 수에 도달했습니다. 도시를 떠나는 사람들도 줄어들고 있습니다. 한편, 전국부동산중개인협회(National Realtors Association)에 따르면 두 번째 주택의 판매는 전년 대비 1.7% 포인트 증가했습니다.
연간 인플레이션은 6.8%까지 치솟았지만 중간 주택 가격은 15%나 뛰었습니다. 이는 인플레이션의 우여곡절을 피하는 좋은 방법임이 분명합니다.
즉, 집값이 10여 년 전처럼 폭락하지 않는다고 가정합니다. 일부 분석가들은 현재 집값 상승과 2006년 상승의 유사성에 대해 논평하고 있습니다.
그러나 팬데믹 직전에 우리가 고려해야 할 더 최근의 사건이 있습니다. 특히 연준이 마침내 금리를 인상하기 시작했을 때 2018년 말 주택 시장에 미칠 잠재적 영향에 대한 우려로 인해 시장이 하락했습니다. 그리고 이는 궁극적으로 연준이 긴축 정책을 중단하게 했습니다.
올해도 비슷한 패턴을 볼 수 있을까요?
내일 애널리스트들은 11월 기존 주택 판매가 654만으로, 10월에 보고된 634만(0.8% 증가)에서 2.7% 증가할 것으로 예상합니다. 이러한 비수기적인 매출 증가는 계속 지켜봐야 할 부분이 될 수 있습니다.