주택 담보 대출, 주택 담보 대출 한도(HELOC) 및 현금 인출 재융자는 주택을 매각하지 않고 자산을 활용할 수 있는 세 가지 방법입니다. 자기자본은 모기지 부채 잔액과 집의 현재 감정가 사이의 차액이며 재정적 움직임을 할 때 마음대로 사용할 수 있는 귀중한 자산입니다.
이러한 대출 방식이 어떻게 다른지, 어떤 방식이 가장 적합한지 알아보겠습니다.
주택 담보 대출은 주택의 자산을 담보로 사용하는 일종의 두 번째 모기지입니다. 대출 기관은 고정 이자율로 일시불로 대출금을 지급하며 일반적으로 매월 할부로 상환하도록 요구합니다. 대부분의 대출 기관에서는 주택 자산의 최대 75%에서 85%까지 대출할 수 있습니다.
현금이 필요하고 집에 충분한 자산이 있다면 주택 담보 대출이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 그러나 고려해야 할 단점이 있습니다.
주택 담보 대출을 사용하는 방법에는 제한이 거의 없습니다. 예산에 따라 더 높은 월별 지불액으로 더 짧은 기간을 선택하거나 더 낮은 지불금으로 더 긴 기간을 선택할 수 있습니다. 어느 쪽이든, 몇 가지 일반적인 용도를 예로 들자면 주택 개조, 비상 비용, 대학 비용 또는 결혼식에 사용할 돈을 즉시 사용할 수 있습니다.
그리고 이자율이 개인 대출보다 낮을 수 있으므로 고금리 신용 카드 부채를 주택 담보 대출과 통합하는 것이 합리적일 수 있습니다.
HELOC를 사용하면 집의 자산을 활용하고 신용 카드처럼 필요에 따라 현금을 사용할 수 있습니다. HELOC는 유연하며 필요에 따라 미리 정해진 한도까지 차용하고 시간이 지남에 따라 부채를 상환할 수 있습니다.
대출 기관은 귀하의 신용 점수와 신용 기록, 그리고 귀하의 주택 평가 가치(기존 모기지론에서 귀하가 빚진 잔액을 뺀 값)를 기준으로 귀하의 신용 한도를 결정합니다. HELOC는 일반적으로 고정 기간과 조정 가능한 요율이 있습니다. HELOC로 일시불을 빌리지 않기 때문에 신용 한도 총액이 아니라 실제로 빌린 금액에 대해서만 이자를 지불합니다.
HELOC는 몇 가지 단점과 함께 몇 가지 이점을 제공합니다.
HELOC는 집의 가치를 높일 수 있는 개조나 개선을 위해 집의 자산에 대해 대출을 원할 때 의미가 있을 수 있습니다. HELOC를 사용하여 고금리 신용 카드 부채를 통합하는 것도 가능하지만 HELOC가 주택을 담보로 사용하기 때문에 위험한 움직임이 될 수 있습니다.
HELOC는 필요한 만큼만 빌리고 사용하고, 상환하고, 반복할 수 있는 유연성을 제공합니다. 일부 대출 기관에서는 잔액의 일부를 고정 이자율로 전환하여 일관된 월별 지불 옵션을 제공할 수도 있습니다. 또한 거의 모든 것에 자금을 사용할 수 있습니다.
주택 담보 대출 및 HELOC와 유사하게 현금 재융자는 주택 담보를 현금으로 전환할 수 있습니다. 기존 모기지를 새롭고 더 큰 대출로 교체하고 차액을 현금으로 발행하는 방식으로 작동합니다. 새로운 대출은 더 나은 조건, 더 낮은 이자율 및 더 낮은 월 지불금을 제공할 수 있습니다. 그러나 장기를 선택하면 시간이 지남에 따라 더 많은 이자를 지불하게 됩니다.
신용 점수와 가치 대부금(LTV) 비율에 따라 현금 재융자를 통해 받을 수 있는 현금의 양이 결정될 것입니다. 많은 대출 기관은 또한 2%에서 6% 범위의 마감 비용을 청구합니다. 반대로, 일반적으로 통합 또는 부채 상환 또는 주택 개조 자금 조달과 같은 거의 모든 것에 자금을 사용할 수 있습니다.
현금 인출 재융자는 필요할 때 현금을 투입할 수 있지만 함정도 있습니다.
현금 재융자에 대한 이자율이 기존 모기지보다 낮고 약간의 추가 현금이 필요한 경우 현금 재융자가 합리적일 수 있습니다. 집의 자산을 활용하고 이를 사용하여 재산에 가치를 더하는 개조 공사를 하는 것도 실용적입니다. 집에 대한 "상당한 개선" 기준을 충족하는 경우 세금 감면을 받을 수도 있습니다.
현금 재융자는 미래 비용을 위한 비상 자금에 추가하거나 교육 비용을 지불하거나 고이자 부채를 통합할 수 있도록 합니다.
집을 소유하고 있지만 현금이 부족한 느낌이 든다면 집의 자산을 활용하고 싶은 유혹을 받을 수 있습니다. 모기지 업계 옵저버인 Black Knight의 2022년 보고서에 따르면 미국의 평균 주택 소유자는 207,000달러의 주택 자산을 보유하고 있습니다.
그러나 주택 자산을 활용하기 전에 한발 물러나 주택 자산 대출, HELOC 또는 현금 인출 금융의 함정을 고려하고 싶을 것입니다. 본질적으로, 귀하는 주택의 접근 가능한 자산을 줄이는 동시에 부채를 늘리고 있습니다. 예를 들어 가까운 장래에 집을 팔고 싶다면 집의 자산을 활용하는 것이 판매 수익에 어떤 영향을 미치는지 생각해 보십시오.
에퀴티를 사용하여 주택 가치를 높이는 것은 앞으로의 투자가 될 수 있습니다. 반면에 주택 가치가 하락하면 결국 "수중" 상태가 되어 주택 가치보다 더 많은 빚을 지게 될 수 있습니다. 대출 또는 신용 한도에 불이행하면 집을 잃을 수 있습니다. 그렇기 때문에 주택 담보 대출, HELOC 또는 현금 인출 재융자를 고려하기 전에 수치를 실행하고 주택 자산을 계산하는 것이 중요합니다.