모기지에 관해서는 한 가지 크기가 모든 것에 적합하지 않습니다. 이 기사에서는 일반 대출, FHA, VA 및 점보 대출을 포함한 네 가지 주요 모기지 유형을 자세히 살펴보고 해당 유형의 특징을 이해하고 주택 구입 요구 사항에 맞는 올바른 결정을 내리기 위해 다른 모기지 중 하나를 선택해야 하는 경우를 돕습니다.
모기지에 대한 논의는 일반적으로 단일 유형으로서의 대출에 초점을 맞춥니다. 그러나 진실에서 더 이상 벗어날 수 있는 것은 없습니다. 주택담보대출에는 다양한 유형이 있을 뿐만 아니라 담보대출 기관은 물론이고 다양한 주택담보대출 프로그램도 있습니다. .
우리는 다양한 유형의 주택담보대출과 이를 제공하는 다양한 프로그램에 대해 논의할 것입니다. 그러나 덜 인기 있는 대출 유형과 발행인이 더 많기 때문에 이는 가장 인기 있는 유형에 대한 일반적인 논의입니다.
다음과 같은 4가지 주요 모기지 프로그램이 있습니다:
일반적으로 기존 모기지란 연방 국립 모기지 협회(Fannie Mae)와 연방 주택 융자 모기지 공사(Freddie Mac)가 자금을 지원하는 대출을 말합니다.
일반적으로 은행, 신용 조합, 모기지 은행, 모기지 회사 및 기타 대출 기관에서 시작하여 두 개의 주요 모기지 기관 중 하나에 판매됩니다.
이러한 대출은 적격 대출 한도로도 알려져 있습니다. . 즉, 기존 프로그램에 따라 대출할 수 있는 금액에 제한이 있습니다. 이 한도는 일반적으로2026년 $766,550입니다. .
그러나 기존 대출은 2~4가구 주택 및 고비용 지역에 위치한 부동산의 경우 더 높을 수 있습니다.
(이것은 일반적으로 뉴욕시, 보스턴, 워싱턴 DC, 샌프란시스코, 로스앤젤레스를 포함하여 동부 및 서부 해안에 위치한 고가 주택 시장입니다.)
기존 모기지는 모기지 보험 요건에 따라 FHA 및 VA 대출과도 구별됩니다.
일반적으로 개인 모기지 보험(PMI)이라고 불리는 이는 대출을 불이행하는 경우 모기지 대출 기관에 대출 잔액의 일부를 지불하는 보험 보장 유형입니다.
기존 모기지의 주요 특징 중 일부는 다음과 같습니다.
FHA 대출은 기존 대출과 거의 동일한 방식으로 작동하지만 매개변수는 더 기본적입니다. 예를 들어, 최초 주택 구입자라도 최소 계약금 요건은 3.50%입니다.
그러나 FHA 대출의 두 가지 주요 특징은 기존 모기지와 가장 다른 점은 다음과 같습니다.
FHA 대출에 대한 PMI는 일반적으로 모기지 보험료 또는 간단히 MIP라고 합니다. 모기지 보험은 연방주택청을 통해 미국 정부가 제공하기 때문에 개인이라는 단어는 적용되지 않습니다.
모기지 보험은 두 가지 방법으로 징수됩니다. 일반 대출과 마찬가지로 주택 지불금에 월 보험료가 추가됩니다.
그러나 대출 잔액에 선불 모기지 보험료(UFMIP)가 추가되지만 대출 마감 시 본인 부담으로 지불할 수도 있습니다.
FHA 모기지가 인기를 얻는 데에는 신용 기준이 더 완화되어 있다는 사실보다 더 큰 이유는 없을 것입니다.
예를 들어, 기존 대출은 최소 신용 점수 620점을 요구하지만 FHA 대출은 최저 580점까지 허용합니다. 그러나 최소 10%의 계약금을 지불하면 최저 500점까지 가능합니다. 이는 귀하의 신용 상태가 양호한지 또는 낮은지 여부를 고려해볼 수 있는 대출 프로그램입니다.
알고 있어야 할 Fha 대출의 기타 특징은 다음과 같습니다:
VA 대출은 기존 대출보다 FHA 대출과 훨씬 더 많은 공통점을 가지고 있습니다. 그 이유는 FHA 대출과 마찬가지로 VA 대출에도 정부 기관(재향군인회)이 제공하는 모기지 보험이 있기 때문입니다.
모기지 보험은 일회성 선불 요금으로 청구되며 주택 지불금에 월 보험료가 추가되지 않습니다.
대출은 은행, 신용 조합 및 기타 모기지 대출 기관을 포함할 수 있는 참여 대출 기관에 의해 제공됩니다. 자격을 갖춘 퇴역 군인과 현직 미군에게만 제공됩니다.
하지만 VA론의 가장 큰 장점은 100% 융자를 제공한다는 것이다. 이는 자격을 갖춘 퇴역 군인이 돈 없이 주택을 구입할 수 있음을 의미합니다. 그리고 모기지 보험료는 선불로 청구되지만 대출 금액에 추가되므로 선불 비용이 없습니다.
100% 대출 조항은 적합한 대출 한도에 적용됩니다. 그러나 필요한 경우 고가의 부동산에 대해서도 VA 대출을 이용할 수 있습니다. 그러나 차용인은 해당 대출 한도를 초과하는 대출 금액의 25%에 해당하는 계약금을 납부해야 합니다.
예를 들어, 대출금이 한도를 $100,000 초과하는 경우 차용인은 최대 $548,250까지 100% 융자를 받을 수 있지만 초과 금액에 대해 $25,000(25%)를 선불로 지불해야 합니다.
VA 대출의 기본 특징은 다음과 같습니다:
이름에서 알 수 있듯이 점보 대출은 대출 한도를 초과하는 대규모 대출입니다. 따라서 일반적으로 고가의 부동산을 구매하거나 재융자하는 데 사용됩니다. 대출 금액은 수백만 달러에 달할 수 있습니다.
점보 대출은 FHA 및 VA 대출보다 기존 대출과 더 많은 공통점을 가지고 있습니다. 그러나 Fannie Mae와 Freddie Mac이 자금을 지원하는 기존 대출과 달리 점보 대출은 은행과 같은 독립 대출 기관에서 제공됩니다.
그렇기 때문에 대출 지침은 다른 대출 프로그램에 비해 덜 표준화되어 있습니다. 일반적으로 대출 요건이 더 엄격합니다.
점보론의 기본 기능은 다음과 같습니다:
고정 금리와 ARM은 4가지 주요 모기지 프로그램(기존, FHA, VA 및 점보)에 따라 제공되는 두 가지 주요 모기지 대출 유형입니다. 둘 다 FHA와 VA에서 제공되지만 이러한 대출 프로그램 중 하나를 선택하는 대부분의 대출자는 고정 금리 대출을 선택합니다.
그러나 일반 대출과 점보 대출 모두 동일하지 않습니다. ARM 대출은 이러한 각 대출 유형에서 다소 더 인기가 있습니다. 이는 특히 가장 낮은 이자율을 받는 데 관심이 있는 고소득 대출자를 대상으로 하는 점보 대출의 경우에 해당됩니다.
그러나 전반적으로 ARM 대출은 요즘 상당히 드문 경향이 있습니다. 2023년 뱅크레이트(Bankrate)가 발표한 정보에 따르면 ARM은 2023년 주택담보대출 중 18.6% 미만을 차지한다. 이는 ARM 대출이 고정금리보다 소폭만 낮은 현상에 따른 것이다.
또한 사상 최저 수준의 고정 금리로 인해 대부분의 차용인은 ARM을 통해 더 낮은 금리에 도전하기보다는 해당 금리를 고정하는 것이 합리적입니다.
고정금리 대출은 이름 그대로입니다. 이자율과 월별 지불금은 대출 기간 동안 고정되어 있습니다. 대출 기간은 10년에서 30년 사이입니다.
대출 기간이 끝나면 대출 원금을 전액 상환하게 됩니다. 고정금리 대출과 ARM의 경우 모두 마찬가지입니다.
ARM은 특정 기간 동안 고정 이자율을 제공합니다. 일반적인 초기 기간은 3년, 5년, 7년, 10년입니다. 초기 고정 금리 기간이 지나면 대출은 1년 동안 조정 가능하며 금리는 거의 매년 변경됩니다.
ARM의 이자율은 1년 만기 미국 재무부 채권이나 6개월 만기 LIBOR와 같은 공통 지수를 기반으로 합니다. 그런 다음 대출 기관은 지수에 마진(백분율 포인트)을 추가하여 향후 금리 변경의 기반이 되는 금리를 생성합니다.
예를 들어, 조정 시점에 미국 1년 만기 국채 수익률이 1.00%이고 마진이 1.50%라면 이자율은 2.5%로 재설정됩니다. 해당 요율은 1년 동안 유효하며 다음 조정 날짜와 동일한 공식을 사용하여 재조정됩니다.
다행스럽게도 ARM에는 단일 조정 시 또는 대출 기간 동안 이자율이 얼마나 높아질 수 있는지 제한하는 이자율 상한선이 있습니다.
일반적인 캡 구조는 5/2/5입니다. 각 숫자는 조정 시 완전히 색인된 요율(색인 + 마진)이 조정될 수 있는 최대 비율을 나타냅니다.
첫 번째 숫자는 초기 금리 변경 시 이율이 원래 이자율보다 5% 이상 증가할 수 없음을 의미합니다. 원래 이자율이 2.50%인 경우 대출기관이 이를 인상할 수 있는 최대 한도는 7.50%입니다.
두 번째 숫자(2 또는 2%)는 이후 조정 시 요율이 변경될 수 있는 최대값입니다. 초기 요율이 2.50%이고 첫 번째 조정에서 3.50%로 증가하고 두 번째 조정에서 7.5%로 점프하는 경우 지불할 최고 요율은 5.50%입니다. 3.50%에 2%를 더한 금액입니다.
순서의 세 번째 숫자는 대출 기간 동안 최대 이자율이 인상될 수 있음을 나타냅니다. 위의 예에서는 5%입니다. 즉, 초기 이자율이 2.50%인 경우 대출 기간 동안 청구할 수 있는 최고 이자율은 이자율이 얼마나 높아지는지에 관계없이 7.50%입니다.
ARM 수강에 관심이 있으시면 대출과 관련된 이자율 한도를 숙지하시기 바랍니다. 대출 기관은 신청 시 이 사실을 귀하에게 공개해야 하지만 이는 마감 문서에도 포함됩니다.
서류에 서명하기 전에 ARM의 캡 배열을 구체적으로 나타내는 문서를 요청하는 것이 중요합니다. 대출이 종료되면 한도 구조를 변경할 수 없습니다.
수년 동안 집에 머물 계획이라면 일반적으로 고정 금리 대출이 더 나은 선택입니다. 현재 주택이 “영원한 집”이 될 것으로 예상하거나 최소 10년 동안 거주할 것으로 예상하는 경우 일반적으로 고정 금리 모기지가 최선의 선택입니다.
이자율에 무슨 일이 일어나고 있는지에 관계없이 이자율 및 지불 보호를 제공합니다. 대출을 받은 후 금리가 낮아지면 언제든지 재융자를 받아 더 낮은 금리의 혜택을 누릴 수 있습니다.
주택 소유 위험을 최소화하려면 고정 금리 모기지를 강력히 권장합니다. ARM의 본질적인 단점은 요금이 인상될 수 있다는 것입니다. 아마도 집에 머무르는 능력을 위협할 만큼 충분할 것입니다. 이것이 우려된다면 고정 금리 모기지를 선택하십시오.
같은 맥락에서, 고정 금리 모기지는 일반적으로 첫 주택 구입자에게 더 나은 선택입니다. 이는 더 큰 예측 가능성을 제공하고 ARM에 따른 잠재적인 금리 충격을 제거합니다.
그러나 현재 금리가 역사적 최저 수준이라는 점을 감안할 때 지금은 고정 금리를 고정하는 것이 합리적입니다. 미래에 이자율이 더 낮아질 가능성은 항상 있지만 보장되는 것은 거의 없습니다.
그리고 무엇이든 역사적 최저치에 도달할 때마다 추가 하락 가능성은 훨씬 낮아집니다.
ARM은 고정 금리 대출 기간보다 더 이상 집에 머물지 않을 것으로 예상되는 경우에 가장 적합합니다. 예를 들어, 향후 5년 동안 집에서 살 것으로 예상한다면 5년 ARM이 편안할 수 있습니다. 첫 번째 금리 조정이 시작되기 전에 집에서 나갈 가능성이 높습니다.
물론 ARM을 선택하는 가장 큰 이유는 이자율 이점 때문입니다. 예를 들어, ARM이 고정 금리 대출보다 2% 포인트 낮은 이자율을 적용한 경우 초기 몇 년간의 절감액으로 이자율 조정 위험을 정당화할 수 있습니다.
불행히도 ARM과 고정 금리 모기지 간의 금리 스프레드는 그다지 높지 않습니다. 이는 현재 ARM이 전체 모기지에서 아주 작은 비율을 차지하는 이유를 크게 설명합니다.
일반 주택담보대출, FHA, VA, Jumbo 등 모기지를 받을 수 있는 기관이 많이 있습니다. 하지만 선호하는 은행이나 신용 조합이 없다면 대규모 전국 모기지 대출 기관을 선택하는 것이 좋습니다.
로켓 모기지 는 미국 최대의 소매 모기지 대출 기관인 Quicken Loans의 온라인 얼굴입니다. 모든 유형의 모기지 대출을 제공하지만 전적으로 온라인으로 운영되므로 신청 절차가 간소화되고 속도가 빨라집니다.
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미국 최대의 VA 모기지 대출 기관인 이들은 대출 유형을 전문으로 하며 주택을 찾고 마감 절차를 진행하는 데 도움을 주는 VA 친화적인 부동산 중개인 네트워크도 제공합니다.
신뢰할 수 있음 여러 대출 기관으로부터 금리 견적을 받을 수 있는 기회를 제공하는 온라인 모기지 시장입니다.
몇 분 안에 간단한 온라인 신청서를 작성하고 선택할 수 있는 여러 견적을 받게 됩니다. 그러면 개별 대출 기관으로부터 한 번에 하나씩 견적을 받을 필요가 없어집니다.
올바른 모기지를 선택하려면 다양한 유형의 장단점을 이해해야 합니다. Fannie Mae와 Freddie Mac이 자금을 지원하는 기존 대출은 다양한 조건과 계약금 옵션을 제공하지만 개인 모기지 보험(PMI)이 필요합니다.
연방주택청(Federal Housing Administration)이 지원하는 FHA 대출은 신용 점수를 낮추고 계약금을 낮추며 모기지 보험료(MIP)를 포함합니다.
재향군인을 위해 고안된 VA 대출은 100% 융자를 제공하고 월별 모기지 보험이 없으며 유연한 신용 기준을 제공합니다. 점보 대출은 고가의 부동산에 적합하지만 우수한 신용과 더 큰 계약금이 필요합니다.
고정 금리 모기지는 안정성을 보장하는 반면, 조정 금리 모기지(ARM)는 초기에 낮은 금리와 향후 조정 가능성을 제공합니다.