수익률 유지 및 회피는 대출 기관이 상업 대출에 대한 이자 소득 손실을 보상하는 데 사용되는 두 가지 일반적인 방법입니다. 두 용어 모두 대출 기관의 수익률을 보존하기 위해 고안된 선불 벌금을 의미하지만 작동 방식에는 약간의 차이가 있습니다. 재융자하든 상업 대출을 선불하든 상관없이 이러한 차이점을 확실히 이해하고 상황에 맞는 가장 현명한 결정을 내리는 것이 좋습니다. 재정 상담사는 귀하의 재정 상태에 맞는 옵션을 결정하는 데 도움을 줄 수도 있습니다.
수익률 유지는 대출 기관이 대출금을 만기까지 보유했을 경우 얻을 수 있었던 것과 동일한 수익률을 받도록 보장하는 일종의 선불 벌금입니다.
차입자가 수익률 유지 조항이 포함된 대출금을 선지급하는 경우, 차입자는 향후 이자 소득 손실을 보상하는 프리미엄을 지불해야 합니다. 이 프리미엄은 대출 이자율과 남은 대출 기간 동안 비교 가능한 국채의 현재 수익률 간의 차이를 기준으로 계산됩니다.
예를 들어, 10년 만기로 설정된 고정 이자율 6%의 500만 달러 대출이 있다고 가정해 보겠습니다. 5년 후에 대출금을 선지급하기로 결정하고 유사한 재무부 채권의 수익률이 4%인 경우 수익률 유지 프리미엄을 지불해야 합니다. 이 프리미엄은 대출의 남은 5년 동안 2%의 수익률 차이를 보상하기 위해 계산됩니다.
대출 기관은 예측 가능한 보상을 제공하기 때문에 수익률 유지를 선호합니다. 그러나 차용인에게는 특히 금리가 하락하는 환경에서 비용이 많이 들 수 있습니다.
수익률 유지 프리미엄을 계산하려면 남은 대출금의 현재 가치를 결정하고 대출 이자율과 유사한 재무부 채권 수익률 간의 차이를 대출 기관에 보상해야 합니다.
다음은 생산량 유지를 계산하는 데 사용되는 공식입니다.
수익률 유지관리(YM) =남은 지불금의 PV × (이자율 - 국채 수익률)
장소:
현재 가치(PV) 요소는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
PV 계수 =[1 – (1 + r)^(-n)] ¼ r <강한>
<강한>
장소:
대출자가 대출 잔액이 $80,000이고 이자율이 6%이고 남은 기간이 4년(48개월)이라고 가정해 보겠습니다. 비슷한 기간의 국채수익률은 현재 4%입니다. 수익률 유지 프리미엄을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ¼ r] × 대출 잔액 <강한>
<강한>
값을 대체하십시오:
PV =[(1 – (1 + 0.04)^(-48/12)) ¼ 0.04] × $80,000 <강한>
PV =[1 – (1.04)^(-4)] ¼ 0.04 × $80,000 <강한>
PV =[1 – 0.8548] ¼ 0.04 × $80,000 <강한>
PV =0.1452 ¼ 0.04 × $80,000 <강한>
PV =3.63 × $80,000 =$290,400 <강한>
수익률 유지 =$290,400 × (0.06 – 0.04) <강한>
수익률 유지 =$290,400 × 0.02 =$5,808
이 경우 차용인은 $5,808의 선불 벌금을 지불해야 합니다. .
Defeasance는 차용인이 원래 대출의 담보를 나머지 지불을 충당하기에 충분한 수입을 창출하는 다른 자산(일반적으로 정부 증권)으로 대체하는 상업용 부동산 대출에 사용되는 또 다른 선불 메커니즘입니다. 원래 대출금은 그대로 유지되지만 새로운 담보는 대출금이 선불로 지불되지 않은 것처럼 대출 기관이 예정된 지불액을 계속해서 받을 수 있도록 보장합니다.
예를 들어, 만기일 이전에 천만 달러의 상업 대출을 재융자하고 싶다고 가정해 보겠습니다. 항복을 완료하려면 대출금 지불 일정과 일치하는 미국 재무부 증권 포트폴리오를 구매해야 합니다.
이러한 유가증권은 신탁으로 이전되며, 신탁은 그 수입을 사용하여 필요한 대출금을 지불합니다. 그러면 차용인은 대출 의무에서 해방되고 대출 기관은 원래 합의한 대로 계속해서 지불금을 받습니다.
Defeasance는 대출이 중단 없이 보안 풀에 유지될 수 있도록 하기 때문에 상업용 모기지 담보 증권(CMBS)에 유동화된 대출에 자주 사용됩니다. 기피는 재융자를 원하는 대출자에게 유연성을 제공할 수 있지만 추가 법적 및 관리 비용이 포함되는 복잡하고 비용이 많이 드는 프로세스가 될 수 있습니다.
수익률 유지와 채권 회수는 대출 기관에 조기 상환에 대해 보상하는 동일한 목적을 제공하지만 몇 가지 면에서 다릅니다:
두 메커니즘 모두 예상 수익률을 유지함으로써 주로 대출 기관에 이익을 줍니다. 대출자는 대출금을 재융자하거나 구조조정할 수 있는 능력을 확보함으로써 간접적인 이익을 얻을 수 있습니다.
대체 증권 구입 비용과 추가 법적 비용으로 인해 패소 비용이 더 많이 들 수 있습니다. 그러나 대출금을 그대로 유지하면서 재융자를 위한 유연성을 제공합니다.
어떤 경우에는 수익률 유지 및 지불 취소를 포함한 선불 조건이 대출 신청 중에 협상될 수 있습니다. 그러나 CMBS 대출에서는 이러한 조건을 협상할 수 없는 경우가 많습니다.
수익률 유지 및 무효화는 모두 대출자의 이익을 보호하지만 차용자에게는 서로 다른 장점과 단점을 제공합니다. 이러한 옵션 간의 차이점을 고려하면 투자자와 차용자가 상업 대출 선불의 복잡한 성격과 관련하여 더 많은 정보를 바탕으로 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다. 비용, 유연성 및 대출 구조를 평가하여 귀하의 투자 포트폴리오에 맞는 접근 방식을 선택할 수 있습니다.
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