인정하겠습니다. 개인 금융에 대해 말해야 할 모든 내용이 이미 언급되었고 모든 정보가 외부에 있으며 사람들이 찾기를 기다리고 있다고 생각할 때가 있습니다. 문제가 해결되었습니다.
아마도 이는 기술적으로 사실입니다. 하지만 가끔 - 오늘 아침처럼 - 사람들에게 돈에 대해 가르치는 것은 끝이 없는 과정이라는 것을 상기하게 됩니다. 쓸 만한 새로운 주제가 많지 않은 것은 사실입니다(유명한 전문 금융 저널리스트조차 사적으로 고민하는 주제입니다). 하지만 수많은 도달할 수 있는 새로운 사람들, 이러한 아이디어에 노출된 적이 없는 사람들의 수입니다. 그리고 더 중요한 것은 현명한 조언의 풀을 오염시키는 새로운 잘못된 정보가 끊임없이 유입되고 있다는 것입니다. (때때로 이러한 잘못된 정보는 좋은 의미를 갖기도 하지만 그렇지 않을 때도 있습니다.)
여기에 예가 있습니다. 오늘 아침, 저는 Slate에서 Felix Salmon의 "백만장자의 모기지"라는 작품을 읽었습니다. 새먼의 주장은 간단합니다. “집값을 갚는 것은 은퇴를 위한 저축입니다.”
이제 나는 이 기본 전제에 반드시 동의하지 않습니다. 나 역시 모기지 원칙에 따라 지불하는 돈은 마치 은행에 넣거나 뮤추얼 펀드에 투자한 것처럼 저축한 돈이라고 믿습니다. 많은 재정 상담가들도 같은 말을 합니다. 부채 감소를 위해 투자한 돈은 투자한 돈과 같습니다. (분명히 정확한 것은 아닙니다. 똑같지만 충분히 가깝습니다.)
그렇습니다. 집에 대한 빚을 갚는 것은 은퇴를 위한 저축. 또는 더 정확하게는 순자산을 늘리는 것입니다.
그러나 탄탄한 기본 전제를 제외하고 Salmon의 기사의 나머지 부분은 헛소리로 귀결됩니다.
그의 글에서 "집값을 갚는 것은 은퇴를 대비해 저축하는 것입니다"라는 부제(Salmon이 아닌 편집자가 추가했을 가능성이 있음)를 살펴보면 다음과 같은 실제 논제에 도달하게 됩니다. "모기지 상환은 이론적으로 퇴직 기금에 기여하는 것만큼 효과적으로 부를 축적하는 방법이 될 수 있습니다."
나는 Salmon이 이 진술을 "이론상"과 "거의"로 한정한 것이 기쁘다. 왜냐하면 이것은 순수하고 순수한 헛소리이기 때문이다. 그리고 그것은 위험한 헛소리입니다. 이 "논리"의 작동 방식은 다음과 같습니다.
오늘 $315,000(평균 가격)에 도시형 주택을 구입하고 향후 15년 동안 연 8%의 가치 상승을 보인다면, 15년 모기지를 갚을 때쯤에는 백만 달러 규모의 주택에 거주하게 되며 해당 주택을 무료로 소유하게 됩니다. 즉, 당신은 백만장자가 될 것입니다.
이것이 사실이 되려면 다음과 같은 일이 일어나야 합니다.:
물론 여기서 진짜 문제는 부동산 수익에 대한 가정입니다. 연어는 사기꾼 수준의 말도 안되는 소리를 냅니다:
8% 평가율은 공격적이지만 완전히 비현실적인 것은 아닙니다. 2011년부터 2017년까지의 8.3% 평가율보다 낮고, 1996년부터 2007년까지의 9% 평가율보다 낮습니다.
맞습니다. Salmon은 1996년부터 2007년까지의 통계를 인용한 다음 2011년부터 2017년까지의 통계를 인용하고 2008년부터 2010년까지의 통계는 완전히 제외했습니다. WTF?
이는 마치 제가 마라톤을 하면서 마일당 평균 4분을 기록했다고 말하는 것과 같습니다. 하지만 저는 내리막길을 달리는 동안의 마일만 계산했을 뿐입니다! 아니면 천천히 부자가 되어 한 달에 5,000달러를 벌었다고 말했지만… 4월의 숫자만 알려 드린 것입니다. 또는 30일 동안의 음주량을 기록하고 일주일에 평균 3잔의 술을 마셨다고 말했지만...주말에 마신 양은 생략했습니다.
이것은 통계가 작동하는 방식이 아닙니다! 데이터를 선별적으로 선택할 수는 없습니다. "일부 시장의 주택 가치는 1996년부터 2007년까지 연간 9% 상승했고, 2011년부터 2017년까지 연간 8.3% 상승했습니다. 따라서 귀하의 주택 가치는 연간 평균 8% 상승해야 합니다."라고만 말할 수는 없습니다. 공백 기간은 어떻습니까? 당신이 인용한 (매우 짧은) 22년 이전의 기간은 어떻습니까? 주택 붐 시대가 계속될 것이라고 생각하는 이유는 무엇입니까?
지난 5월에 저는 미국 주택 소유에 대한 간략한 역사를 공유했습니다. 그 기사를 쓰기 위해 나는 연구 논문을 읽고 데이터를 분류하는 데 몇 시간을 보냈습니다. 해당 게시물의 핵심 중 하나는 미국 주택 가격에 대한 정보였습니다.
그 기사에서 저는 과거 미국 주택 가격에 대한 Robert Shiller의 연구를 공유했습니다. 차트는 그의 웹사이트에서 볼 수 있는 스프레드시트의 데이터를 기반으로 합니다.
주거용 부동산의 현실은 다음과 같습니다. 일반적으로 주택 가치는 인플레이션과 거의 같은(또는 약간 더) 증가합니다. 나는 과거에 금이 대략 1%의 장기 실질 수익률을 제공한다는 점을 언급한 바 있습니다. 이는 금이 수십 년 동안 측정한 기간 동안 인플레이션을 1% 앞지른다는 것을 의미합니다. 나 자신의 경우에도 주택 가치에 대해 이 수치를 사용합니다.
나는 헌신적인 블로거(또는 바보)이기 때문에 여러분을 위해 이 차트를 만드는 데 한 시간을 보냈습니다. 저는 앞서 언급한 Robert Shiller의 스프레드시트에서 주택 데이터를 가져와 1921년 이후 매년 다우존스 산업 평균의 인플레이션 조정 종가와 결합했습니다. (여기서 주식 시장 데이터를 얻었습니다.) 원하시면 그래프를 클릭하여 더 큰 버전을 볼 수 있습니다.
지금 보고 계신 내용을 설명해 드리겠습니다.
차트에서 볼 수 있듯이 주식 시장은 크게 장기적으로 주택시장을 능가했습니다. 경쟁이 없습니다. 내 차트의 파란색 주택 부분은 Shiller 차트의 선과 동일합니다(분명히 1921년 이후).
그런데 스프레드시트 수치에는 이 그래프에 표시되지 않는 내용이 몇 가지 있습니다.
Slate의 Felix Salmon이 자신의 주장을 위해 15년의 기간을 사용하고 있기 때문에 나는 주택 가격과 주가 모두에 대해 15년간의 변화를 계산했습니다. 그 결과가 나를 놀라게 했다는 것을 인정하겠습니다. 일반적으로 주식시장은 주택소유보다 더 나은 수익을 제공합니다. 그러나 1921년 이후 82년의 15년 기간 중 30년 동안 주택은 더 나은 수익을 제공했습니다. (그리고 30년 기간 67개 중 14개 기간에서는 주택이 승자였습니다.) 저는 그런 것을 예상하지 못했습니다.
이들 각각의 경우에 주택은 시장 붕괴 이후 주식보다 더 나은 성과를 냈습니다. 예를 들어, 1926년부터 1939년까지(1932년 제외) 15년 동안 주택이 더 나은 선택이었습니다. 1958년부터 1973년까지 마찬가지입니다. 즉, 시장이 하락할 때만 구매한다면 주택이 아마도 최선의 선택일 것입니다. if 일시불로 투자하고 바로 기부하지는 않습니다.
숫자가 보여주는 또 다른 사실은 주식 시장보다 주택 시장에서 장기적인 하락을 겪을 가능성이 훨씬 적다는 것입니다. 물론, 주택 가격이 15년 또는 30년에 걸쳐 하락하는 경우도 있지만 일반적으로 주택 가치는 시간이 지남에 따라 점차 증가합니다.
결론은? 나는 집을 투자라고 부르는 것이 완벽하게 공평하다고 생각합니다. 하지만 집은 부를 늘리는 방법이라기보다는 가치 저장 수단에 더 가깝습니다. 그리고 이는 미국 주식 시장에 투자하는 것과 전혀 다릅니다.
이 주제에 대한 자세한 내용은 Michael Bluejay의 훌륭한 기사인 미국의 장기 부동산 평가 및 주택 구입은 투자를 참조하세요.
솔직히 말해서 Salmon이 은퇴를 위해 저축하는 것에 대해 공격하지 않았다면 나는 아마도 Salmon의 기사를 무시했을 것입니다. 다음을 살펴보세요:
당신이 30년 또는 40년 동안 매년 401(k)의 최대 한도를 달성할 수 있는 사람이라면 규율 있고 검소하며 불운에 면역인 것 같습니다. 그렇다면 당신의 큰 행운을 축하합니다. 당신보다 정부 지원이 훨씬 더 필요한 사람들에 비해 얼마나 많은 세금 감면을 받고 있는지 조금이라도 당황스러워하지 않기를 바랍니다.
이런 고양이! Salmon은 방금 당신과 같은 독자들이 보여주는 규율과 검소함을 '행운'과 동일시하는 동시에 미래를 준비하는 데 부끄러워해야 한다고 주장했습니다. 그는 당신이 죄책감을 느끼기를 원합니다. 은퇴 준비에 적극적이기 때문이다. 그는 그렇게 하는 대신 당신이 자신의 "백만장자의 모기지" 계획을 따르기를 원합니다.
이는 주변적인 조언에서 노골적인 어리석음으로 넘어가는 선을 넘습니다.
조기 은퇴 커뮤니티에서는 은퇴를 위해 저축한 금액을 계산할 때 주택 자산을 포함해야 하는지 여부에 대해 지속적인 논의가 있습니다. “절대 그렇지 않다”고 주장하는 사람들이 있는데, 주택 담보는 절대로 고려해서는 안 됩니다. (이들 중 일부는 순자산을 계산할 때 주택 자산을 포함하지도 않지만, 이는 기본적으로 순자산이 무엇인지에 대한 요점을 놓치고 있습니다. .)
나는 반대쪽으로 내려온다. 나는 은퇴 계산을 할 때 주택 자산을 포함시키는 것이 좋다고 생각합니다. 심지어 좋습니다. 하지만 그렇게 할 때는 집을 팔거나 대출 담보로 사용하는 경우에만 집에 있는 돈을 이용할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
그럼에도 불구하고, 나는 지역 사회에서 뮤추얼 펀드 및/또는 임대 임대 부동산에 투자하는 대신 집을 은퇴 저축의 주요 원천으로 사용해야 한다고 주장하는 사람을 들어본 적이 없습니다. 이유를 아시나요? 그건 나쁜 생각이니까!