얼마 전 처할머니에게 우리 집이 팔렸다고 말하던 중이었습니다. 우리는 모기지를 더 빨리 청산하기 위해 규모를 축소하고 있습니다. 아이들이 언제 현장에 들어오느냐에 따라 3~5년 안에 모기지를 완전히 갚을 수 있을 것 같습니다. 그녀는 우리 집이 우리가 받을 수 있는 유일한 세금 공제 혜택 중 하나이며, 그러한 이유로 대부분의 회계사가 주택담보대출 상환을 유지하도록 권장하는 방법에 대해 연설했습니다.
나는 이 논리가 잘못되었다고 생각한다. 그 이유를 알려드리겠습니다.
2009년 결혼한 부부에 대한 표준 공제는 $11,400입니다. 이는 세금 공제 혜택을 받으려면 지불한 이자가 이 숫자를 초과해야 함을 의미합니다. 즉, 모기지 지불로 인한 세금 혜택을 받으려면 모기지 이자(원금이 아님)로 매월 950달러를 지불해야 합니다.
$200,000 주택에 대한 6.25% 모기지를 갖고 있다면 공제액이 전혀 증가하지 않는다고 가정할 때 처음 몇 년간 표준 공제액을 거의 초과하지 못할 것입니다(일반적으로 그렇습니다). 그 이후에는 다른 공제를 받지 않는다는 가정 하에 표준 공제를 받는 것이 더 나을 것입니다.
따라서 실제로 그러한 세금 공제는 모기지가 $200,000 이상인 주택 구입에만 도움이 될 것입니다. 다른 것은 거의 무의미합니다.
J.D.의 메모: 저는 이런 기사를 접할 때 보통 그렇듯이 회계사에게 피드백을 요청했습니다. 그의 답변은 다음과 같습니다:"이 기사는 정확해 보이지만 저자는 표준 공제와 비교할 때 개인이 모기지 이자만 공제할 수 있다고 가정합니다. 공제 가능한 다른 항목에는 주 소득세, 재산세 및 자선 기부금이 포함됩니다."
그는 또 "세금 절감을 주택 구입 이유로 여겨서는 안 된다"며 "그것은 단지 하나의 구성 요소일 뿐이고 사소한 부분"이라고 덧붙였다. 기본적으로 그는 CJ의 의견에 동의합니다.
항목별 공제를 하면 세금을 절약하는 것보다 더 많은 이자를 지불하게 됩니다. 이것이 사람들이 간과하는 두 번째 사실입니다.
$11,400 이상의 이자를 내고 있다고 해서 세금을 $11,400 적게 내는 것은 아닙니다. 이는 귀하의 소득 중 $11,400가 과세 소득으로 계산되지 않음을 의미합니다.
귀하가 25% 세금 범위에 속한다고 가정해 보겠습니다. 20,000달러의 모기지 이자를 납부하면 5,000달러의 세금을 절약할 수 있습니다. 소득 중 $20,000는 세금에 포함되지 않습니다. 사실상 세금 공제를 받기 위해 $15,000를 지불하게 됩니다. 이것은 내가 들어본 것 중 가장 재정적으로 건전한 조언은 아닙니다. 그런 조언을 받아들이면 정말 좋은 거래를 얻었습니다. 100달러의 대가로 33달러를 지불하겠습니다. 이는 모기지를 유지하는 것이 세금상의 이유로 좋은 것이라고 누군가가 말하는 것과 같은 유형의 재정 조언입니다.
모기지 상환의 마지막 이점은 본인에 대한 재정적 위험을 줄여준다는 것입니다.
모기지 지불금(특히 높은 모기지 지불금)을 유지하는 것은 위험합니다. 주요 수입원을 잃는 불행한 상황에서 귀하의 가장 큰 "자산"은 빠르게 가장 큰 부채로 바뀔 수 있습니다. 이것이 요즘 많은 사람들이 압류에 직면하는 큰 이유입니다. 그들은 감당할 수 없는(또는 간신히 감당할 수 있는) 주택담보대출금을 갚다가 갑자기 삶에 작은 문제가 생기면 길거리에서 생활하게 됩니다. 이러한 위험을 상쇄하려면 긴급 자금이 중요하지만 실제로 위험을 제거하려면 주택담보대출을 상환해야 합니다.
주택 거품 시대에 주택담보대출을 받아 그 돈을 주식에 투자한 사람들에 대한 이야기를 들었습니다. 그들은 세금 혜택을 받고 집보다 주식이 더 빨리 평가된다고 주장했습니다. 지금 볼 수 있듯이 이것은 현명하지 못한 재정적 결정입니다. 물론, 돈을 많이 벌 수 있습니다. 복권에 당첨되어 많은 돈을 벌 수도 있지만 그렇다고 해서 그것이 현명한 은퇴 계획이 되는 것은 아닙니다.
결국, 경제가 붕괴되어 평생 맥도날드에서 일해야 해도 현재의 생활 방식으로 여전히 괜찮게 살아남을 수 있다는 것을 아는 것이 안전할 것입니다.
여기서 다루지 않은 많은 변수와 기타 세금 공제가 있다는 것을 알고 있지만, 단순히 세금 혜택을 위해 모기지를 유지하는 것이 최선의 조언이 아니라는 오래된 생각은 안전하다고 말할 수 있습니다. 결정적인 경우에는 개인 상황에 대해 전문가의 재정 조언을 구하세요 하지만 단순히 그들의 말을 받아들이지는 마십시오. 돈을 버리기 전에 숫자를 보여달라고 하세요. 비록 숫자가 비슷하더라도 위험 요소로 인해 모기지 상환이 그렇지 않은 것보다 약간 더 나은 위치에 있다고 주장하고 싶습니다.
표준 공제를 받는 것보다 모기지를 유지하는 것이 더 낫다는 의견이나 시나리오를 듣고 싶습니다.
이 기사는 WiseMoneyMatters.com의 CJ에서 작성했습니다. 본 포스팅은 CJ의 관점을 대변하며 반드시 저의 관점은 아닙니다. (저도 주택담보대출을 일찍 갚고 싶었지만요.)