싱가포르는 아시아 최대의 REIT 및 부동산 신탁 시장 중 하나이며 S-REIT는 싱가포르 주식 시장의 중요한 부분이 되었습니다.

그러나 싱가포르 증권 거래소에 상장된 43개의 S-REIT 중 5개만이 Straits Times Index에 진입했습니다. 무엇을 제공합니까?

이 기사에서는 모든 REIT가 동일하게 구축되지 않는 이유를 공유하고 프레임워크(일명 “유덕한 패턴과 악의적인 패턴 ") 귀하의 포트폴리오에 가장 적합한 REIT를 식별합니다.

하지만 먼저:

'좋은' REIT 투자의 정의

우리는 일부 REIT를 최상위 투자로 간주합니다. 다음과 같은 특징이 있는 경우가 많습니다.

• 낮은 경쟁업체에 비해 높은 가격 대비 장부 비율과 낮은 배당 수익률로 프리미엄 가치가 있음
• 장기 연간 수익률이 더 높고
• 주주들에게 안정적인 배당금과 매년 증가하는 DPU 및 NAV 제공
• 최고 품질의 자산 보유
• 자본이 넉넉한 스폰서와 건전한 경영진의 지원을 받습니다.

REIT를 분석하는 방법

리츠를 이해하고 분석하는 인터넷 정보는 부족하지 않습니다.

그러나 이 기사에서는 최상위 REIT가 어떻게 상황이 계속 좋아지는 선순환을 즐기는 반면 약한 REIT는 악순환을 하는지에 대한 독특한 관점을 제시하고자 합니다. .

이를 위해 상위 2개 업체와 하위 2개 업체를 비교할 것입니다. 이것은 최고의 REIT가 호평을 받은 인수를 통해 지속적으로 성장하는 반면 약한 REIT는 그렇게 할 수 없다는 것을 설명하는 데 도움이 될 것입니다.

최우수 실적 대 실적

우리는 2021년 11월 30일 현재 SGX에서 제공한 10년 연간 총 수익률 데이터를 기반으로 상위 및 하위 성과를 확인했습니다. 연간 총 수익에는 주가 상승 및 배당금이 포함됩니다.

상위 2개 실적은 다음과 같습니다.

• 16.4% CAGR의 Mapletree Industrial Trust(MIT)(SGX:ME8U)
• Parkway Life 부동산 투자 신탁(PLife)(SGX:C2PU), CAGR 15.9%

한편, 두 명의 최하위 실적자는 다음과 같습니다.

• Lippo Malls Indonesia Retail Trust(LMIRT)(SGX:D5IU), -10.3% CAGR
• First Real Estate Investment Trust(First Reit)(SGX:AW9U), -1.7% CAGR

투자자들에게 CAGR은 무엇을 의미합니까?

16.4% CAGR은 대략 4.56배의 수익을 냅니다. 간단히 말해서 10년 전 MIT에 투자한 10,000달러는 현재 45,600달러의 가치가 있습니다. 반면에 LMIRT에 투자하면 $3,400가 남게 됩니다.

이것은 13배의 차이입니다. !

이는 MIT에 투자한 투자자의 조기 퇴직으로 이어질 수 있고 LMIRT에 투자한 투자자의 근로 수명 연장으로 이어질 수 있습니다.

'보통' S-REIT를 선택했다면 괜찮을까요?

이에 비해 FTSE ST REIT Index와 STI의 10년 총수익률은 각각 약 2.6배와 1.5배였다. 이는 대략 10%와 4%의 CAGR을 나타냅니다.

이는 10개의 REIT만이 STI를 능가했음을 의미합니다.

또한 7개의 REIT만이 REIT 지수를 상회했습니다.

정확히 무엇입니까 '선과 악순환'?

답변을 공유하기 전에 주당 장부가치 및 수익 수익률에 대한 10년 주가 움직임을 보여 드리겠습니다. 상위 2개 및 하위 2개 실적.

수익이 발생하는 이유

수익수익률은 평가손익을 포함하며 일반적으로 알려진 분배수익률 대신 사용됩니다.

우리는 REITs가 세금 투명성 자격을 갖추기 위해 분배 가능 소득의 최소 90%를 분배해야 한다는 것을 알고 있습니다. 경험적 증거에서 우리는 또한 대부분의 REIT가 수입의 100%를 분배한다는 것을 알고 있습니다. 즉, 분배 소득의 유보로 이어지는 특정 상황을 제외하고.

이에 대한 예는 COVID-19 기간 동안 많은 REITs가 시행한 현금 절약 조치입니다. 그럼에도 불구하고 이러한 REIT의 대부분은 상대적으로 안정적인 위치를 찾은 후 이 금액을 단위 보유자에게 다시 분배했습니다.

따라서 수익 수익률은 순자산 가치의 증가 또는 감소를 설명해야 합니다. 그러나 데이터는 그렇지 않다는 것을 보여줍니다. 여기에는 한 가지 더 중요한 요소가 있습니다.

주요 요인: 선과 악순환

주요 요인은 REIT의 선순환과 악순환입니다. 이는 각각 1.0배 이상의 가격 대비 장부가 비율과 1.0배 미만의 가격 장부가 비율에서 거래되는 것을 의미합니다.

프리미엄으로 평가되는 리츠는 분배 수익률과 NAV 관점 모두에서 증가하는 고품질 자산을 획득할 수 있습니다. 때로는 예외적 인 구조로 REITs가 레버리지를 줄일 수도 있습니다.

감소된 총 레버리지 비율로 인해 부채 여유가 추가됨에 따라 더 많은 인수를 수행하여 DPU 및 분배 수익률을 높일 수 있습니다.

선순환과 악순환의 실제 모습

다음 슬라이드에서는 이들 4개 REIT가 수행한 인수의 예상 재정적 효과를 보여줍니다.

• 우수한 REIT는 인수의 혜택을 받습니다.

우리는 PLife의 인수가 DPU 수율과 NAV 증가만이 아니었음을 알 수 있습니다. 기어링도 줄였습니다. 한편, MIT의 인수는 DPU 수율과 NAV 증가였습니다.

이 두 REITs는 지난 2년 동안 너무 많은 인수를 수행하여 투자자들이 그렇게 하지 않을 것인지 궁금해했습니다. 물론 그들은 인수가 실제로 중단되지 않기를 바랍니다.

• 약한 REIT는 그렇지 않습니다.

첫 번째 REIT와 LMIRT의 인수는 NAV 증가가 아니었습니다. LMIRT의 거래는 의미 있는 DPU 증가를 위해 공급업체 지원에 의존해야 했습니다.

단위 보유자는 자신에게 할당된 모든 단위에 가입한 경우 매우 희석적인 권리 문제로 인해 불이익을 받아서는 안 됩니다. 그러나 First REIT의 최근 인수는 후원자에 대한 사모로 자금을 조달했습니다. 이는 소매 및 기관 투자자와 같은 소수 단위 보유자가 단위에 가입하여 희석을 피할 수 있는 옵션이 없었음을 의미합니다.

이러한 실적이 저조한 REIT의 후원자가 어려운 위치에 있음이 분명합니다. 약한 기존 자산으로 인해 REIT는 아무것도 하지 않으면 계속해서 실적이 저조할 것입니다. 한편, 권리 문제가 매우 희석되기 때문에 소액 투자자들은 더 많은 돈을 내야 하는 것에 불만을 갖고 있습니다.

그러나 REITs가 그러한 투자자를 달래기 위해 대신 사모 투자를 하기로 결정하면 일부는 후원자를 이기적이고 다른 투자자에게 불리하게 여길 것입니다.

시장이 이러한 인수에 부정적으로 반응하는 것도 분명합니다. DPU 수율 증가에도 불구하고 주가와 P/B 밸류에이션은 계속 하락하고 있습니다.

결론

10년의 기간 동안 실적이 우수한 REIT는 수년에 걸쳐 지속적으로 DPU 및 NAV를 성장시킬 수 있는 능력을 갖춘 최상위 계층으로 간주됩니다. 이들 REITs, 즉 PLife와 MIT는 인수할 때마다 주가가 상승하는 선순환 구조에 있습니다.

이러한 REITs는 투자자들에게 인정을 받아 밸류에이션을 확대하고 NAV 성장을 능가하는 주가 상승으로 이어집니다.

반면 실적이 저조한 기업은 모든 움직임이 부정적으로 보이는 악순환에 빠져 있습니다. 이로 인해 장부가가 낮아지고 특히 주가가 낮아집니다.

이 프레임워크가 S-REITs와 S-REITs의 향후 인수를 분석하는 방법을 제공하기를 바랍니다. 내년에 포트폴리오에 더 많은 리츠를 추가하려면 제 2022년 S-리츠 전망을 읽어보세요.

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