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우리가 주시하고 있는 부동산 개발자 1명

이전에 싱가포르의 잠재적 부동산 붐과 물리적 부동산을 구입하지 않고 이를 활용할 수 있는 방법에 대해 쓴 적이 있습니다. 저는 이미 부동산 중개업 주식 투자를 제안했고 이 포스트에서는 부동산 개발자 주식에 대해 이야기하겠습니다.

재산 개발 프로세스, 간단히 말해

긴 과정입니다:

  1. 개발자가 토지에 입찰하거나 기존 부동산을 차단해야 하는 경우
  2. 건축가와 협력하여 걸작을 디자인하고
  3. 쇼 플랫과 마케팅 자료가 올라오면 마침내 판매가 시작됩니다. 여기에서 그들은 부동산 기관과 협력하여 유닛을 홍보합니다.
  4. 건물이 건설되면 비용이 징수됩니다. 지금 보증금을 지불하고 4년 안에 프로젝트가 완료되기를 기다리는 것은 놀라운 일이 아닙니다.

프로세스가 너무 길면 개발자가 속성 주기를 정확하게 파악하기가 어렵습니다(싸게 구매하고 비싸게 판매). ) 부동산 개발 기간이 길기 때문입니다.

부동산 열풍이 다시 뜨거워지고 있기 때문에 기존 매매 부동산과 그 뒤에 있는 해당 부동산 개발업자를 살펴보는 것이 좋습니다. (잠재적인 투자 아이디어를 찾기 위해 이 연습을 하는 동안 SGX에 상장된 부동산 개발업체에만 집중할 것입니다. )

이 주기의 잠재적인 승자를 파악하기 위해 주요 수치를 살펴봅니다.

공개적으로 등록된 개발자의 신규 자산 출시 목록

현재 판매 중인 12개의 프로젝트를 확인했습니다. 이 프로젝트는 공개된 개발자가 소유한 것입니다.

  1. 달비 하우스 – KOP (SGX:5I1)
  2. 더 엠 – 윙 타이(SGX:W05)
  3. The Linq – BBR (SGX:KJ5)
  4. 아틀리에 – 부킷 셈바왕 에스테이트(SGX:B61)
  5. Avenir – GuocoLand(SGX:F17) 40%, Hong Leong Realty 40% 및 Intrepid 20%
  6. Kopar – Chip Eng Seng(SGX:C29)
  7. 밴 홀랜드 – 코 브라더스(SGX:K75)
  8. Hyll on Holland – Far East Consortium Properties 80% 및 Koh Brothers(SGX:K75) 20%
  9. 클라본 – UOL(SGX:U14) 80% 및 UIC(SGX:U06) 20%
  10. Cairnhill 16 – Tiong Seng(SGX:BFI) 60% 및 Ocean Sky Int(SGX:1B6) 40%
  11. 리던 그린 – 얀로드 랜드(SGX:Z25) 및 MCL 랜드(홍콩 랜드 자회사)
  12. 펜로즈 – CDL (SGX:C09) 40% 및 Hong Leong 60%

이 목록만으로는 개발자에 대한 수익 기여에 대해 알 수 없습니다. , 이 프로젝트에서.

판매 수치를 추정하고 개발자의 기존 수익과 비교해야 합니다.

판매액을 추정한 방법

이 단계에서는 다음 두 가지 이유로 판매 수치를 추정하기 어렵습니다.

  • 판매량이 아직 적습니다.
  • 판매가는 공개되지 않을 수 있으며, 단가 및 구매자와의 협의에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서 총 바닥 면적(GFA) x 평방 피트당 예상 가격(psf)을 사용하여 추정을 단순화하겠습니다. .

다음은 개발자의 2019년 수익과 비교한 결과입니다.

개발자에게 중요한 가치가 있는 프로젝트

프로젝트 판매 추정치 2019년 개발자 수익 개발자 수익의 % 비고
달비 하우스 $1억 5800만 $1900만 832% GFA =49,053제곱피트
가격 ~ $3,228psf
7억 9천만 달러 3억 2300만 달러 245% 판매 가격은 각 단위에 대해 알려졌습니다.
The Linq $1억 6700만 $128m 130% GFA =92,622제곱피트
가격 ~ $1,800psf
아틀리에 2억 7300만 달러 3억 7천만 달러 74% GFA =116,278제곱피트
가격 ~ $2,500psf
애비니어 $1,705백만 9억 2700만 달러 74% GFA =542,347제곱피트
가격 ~ $3,144psf
코파르 7억 7200만 달러 $1,056백만 73% 판매 가격은 각 단위에 대해 알려졌습니다.
밴 홀랜드 2억 1500만 달러 3억 5400만 달러 61% GFA =73,396제곱피트 가격 ~ $2,934psf
네덜란드의 힐 6억 6800만 달러 3억 5400만 달러 38% Koh Brothers는 지분 20%를 보유하고 있습니다.
GFA =267,356제곱피트
가격 ~ $2,500psf
클라본 9억 2500만 달러 $2,283백만(UOL)
7억 9500만 달러(UIC)
32%(UOL)
23%(UIC)
GFA =623,477제곱피트
가격 ~ $1,500psf
케언힐 16 $129m 4억 6백만 달러(Tiong Seng)
2,400만 달러(오션 스카이)
19%(Tiong Seng)
216%(오션 스카이)
GFA =42,932제곱피트
가격 ~ $3,000psf
리던 그린 $1,437백만 $3,835백만(Yanlord)
$3,167백만(MCL)
19%(Yanlord)
23%(MCL)
GFA =505,175제곱피트
가격 ~ $2,500psf
펜로즈 7억 8600만 달러 $3,429백만 9% GFA =523,948제곱피트
가격 ~ $1,500psf

소규모 회사의 경우 부동산 판매가 수익에 큰 영향을 미치는 경향이 있다는 것을 눈치채셨을 것입니다. 이것은 놀라운 일이 아닙니다.

수익에 100% 영향을 미칠 수 있는 개발자 4명

그들은:

  • KOP(SGX:5I1),
  • 윙 타이(SGX:W05),
  • BBR(SGX:KJ5),
  • 오션 스카이 인터내셔널(SGX:1B6)

(간단함과 일관성을 위해 수익을 사용하고 있습니다. 합작 투자의 경우 매출은 수익으로 인식되지 않고 손익 계산서에 손익 항목으로 인식됩니다. )

윙타이는 이 4가지 중 가장 눈에 띈다.

Wing Tai는 2020년 2월 24일에 M의 70%를 매각했다고 보고되었습니다. 그러나 Wing Tai는 2019년 12월 31일 이후 재무 보고서를 발표하지 않았습니다. 따라서 실제 재무적 영향은 아직 모릅니다.

그들의 최근 성명은 이익 지침에 관한 것이었습니다.

간단한 영어로; Wing Tai는 투자 부동산에서 더 낮은 수익을 기대하고 있습니다(경제 전망으로 인한 낮은 가치 평가로 인해). ). 그러나 이러한 비현금적 영향을 제외하면 이익이 더 높을 것입니다.

이는 2020년 상반기에 더 낮은 수익을 기대하지만 코로나19와 서킷 브레이커 기간 동안 수익성을 유지했음을 의미합니다.

FY20의 건전한 판매

M의 25%가 2019년 6월 30일까지 판매된 것으로 보고되었습니다. 이는 FY20에 판매의 45%가 완료되었음을 의미합니다.

Wing Tai가 2020년 6월 30일 결과를 발표할 때 더 강력한 개발 판매를 볼 수 있을 것으로 기대합니다.

M by Wing Tai. 출처:신제품 출시 검토

Wing Tai의 주당 장부가는 $4 이상인 반면 주가는 작성 당시 $1.65에 불과합니다. 그러나 저평가된 주식은 특히 급성장주가 유행하는 시기에 사랑받지 못하는 경향이 있습니다.

저평가된 주식을 분석할 때 진정한 가치를 실현하는 데 도움이 될 수 있는 잠재적 촉매를 찾습니다. 부동산 개발업자의 경우 상당한 수익성이 있는 프로젝트 판매가 그러한 가능성 중 하나입니다.

잠재적 위험

장점만을 바라보는 것은 현명하지 못하다. Wing Tai의 성능에 영향을 미칠 수 있는 두 가지 주요 문제가 있습니다.

첫째, 투자 자산의 이익이 크게 감소할 수 있음 , 경제 전망으로 인한 자산 가치 하락으로 인한 것입니다.

Wing Tai의 실적을 저해할 수 있는 또 다른 문제는 소매업입니다. . 코로나19가 발생하기 전부터 전자상거래 경쟁자들의 도전에 직면해 있었습니다.

Wing Tai는 S.E.A에서 소매점을 운영합니다. Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM 및 Topman과 같은 브랜드용. 그 중 저는 개인적으로 오프라인 매장에서 옷을 구매하기 때문에 유니클로에 대해 낙관적입니다.

그들의 실적을 확인하고 싶다면 Wing Tai의 공식 재무 결과를 기다렸다가 결정하십시오.

결론

다양한 기준으로 부동산 시장이 다시 뜨거워지고 있다고 생각합니다. 그러나 대부분의 경우 부동산을 구입하는 것은 너무 큰 베팅일 수 있습니다. 대신 부동산 개발 주식을 고려할 수 있습니다.

이들 주식의 대부분은 저평가되어 있습니다. 장부가보다 훨씬 낮은 수준으로 판매되고 있습니다.

그러나 가치주는 수년 동안 실적이 저조했고 가치 함정을 사고 보유할 가능성이 높아졌습니다. 따라서 이 시점에서 가치를 실현하는 데 도움이 될 수 있는 촉매를 찾는 것이 중요합니다. 기존 프로젝트에서 상당한 이익을 얻을 수 있는 개발자를 찾는 것은 그러한 촉매 중 하나입니다.

프로젝트 목록을 작성하고 위의 개발자 수익과 비교했습니다. Wing Tai는 잠재적인 플레이로 보이지만 누가 알겠습니까? 목록에 잘 할 수 있는 다른 선수도 있을 수 있습니다.

최고입니다!


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