다우존스 산업평균지수는 6월 30일 17.8% 상승해 33년 만에 최고 분기를 기록했다. 큰 거래. 같은 기간 S&P Homebuilders Select Industry 지수는 47.6% 상승했습니다. 이 부문은 COVID-19로 황폐화되었으며 올해 높은 실업률과 자택 대피 명령으로 건설업자의 수익과 이익이 감소할 것이 거의 확실합니다. 그러나 주가는 현재 수익이 아닌 예상 수익을 반영합니다. 투자자들은 미래를 내다보고 그들이 보는 것을 좋아합니다. 사실, 우리는 주택 혁명의 직전에 있을지도 모릅니다.
COVID는 부분적으로 더 많은 주택을 만들어 주택 구매 환경을 더 나은 방향으로 바꿀 것입니다. 전염병 기간 동안 가정은 레크리에이션, 오락, 식사, 교육 및 일과 같은 거의 모든 가족 활동의 중심이 되었습니다. 가족 주택의 자산은 전체 순자산의 약 1/3을 차지하는 가계의 가장 중요한 자산입니다. 내 말이 맞다면 앞으로 몇 년 안에 더 큰 비율을 차지할 것입니다.
미국인들은 4월에 Gallup에 3:2 차이로 전염병이 끝난 후에도 사무실로 돌아가는 것보다 집에서 일하는 것을 선호한다고 말했습니다. 재택근무를 하면 어디든지 살 수 있어 도시와 가까운 교외를 넘어 더 넓은 공간을 마련할 수 있습니다. Harris Poll에 따르면 응답자의 3분의 1이 인구 밀도가 낮은 곳으로 이사를 고려하고 있다고 답했습니다.
국가로의 탈출 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 구매자는 현재 또는 미래에 감염될 수 있는 이웃과 너무 가까이 있지 않기 위해 더 멀리 이사하기를 원합니다(휴가용 주택을 구입해야 하는 시기 적절한 이유 참조). 올 봄 경찰의 폭력에 뒤이은 혼란은 도시 생활에 대한 환멸을 불러일으켰지만 미국의 3대 대도시(뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고)는 이미 인구를 잃고 있었습니다. 교외로 이사하고 오락실, 거대한 주방, 수영장 및 배우자를 위한 별도의 홈 오피스가 있는 더 큰 집을 구입하는 것은 건축업자가 좋아해야 하는 추세입니다.
물론 실직 상태라면 더 큰 집으로 이사를 갈 수 없을 것입니다. 실업률이 두 자릿수이고 경제의 미래가 불확실한 상황에서 주택 판매가 급감한 것은 이해할 만합니다. 그러나 5월 이전에 소유한 주택의 미정 매매 지수는 4월에 비해 44.3% 증가했으며, 이는 주거용 부동산이 다시 반등하고 있다는 신호입니다.
기본은 확실히 갖춰져 있습니다. 금리는 역대 최저 수준입니다. 7월 중순에 30년 고정 모기지론의 평균 금리는 2.98%에 불과했습니다. Freddie Mac에 따르면 15년 동안 2.48%입니다.
내가 지금 미국 주택 건설 회사의 주식을 고려할 가치가 있다고 생각하는 또 다른 이유는 이들 회사의 주식이 상대적으로 저렴하기 때문입니다. 2분기 가격 상승에도 불구하고 6월 30일까지 5년 동안 S&P Homebuilders 지수는 같은 기간 동안 S&P 500보다 5% 이상 낮은 연평균 수익률을 보였습니다.
집은 미국인의 가장 큰 자산일 수 있지만 집을 짓는 회사는 작습니다. 상장된 10대 건설업체의 지난해 총 매출은 약 800억 달러로 대형 소매업체 타겟(Target)과 거의 비슷합니다. 가장 큰 주택 건설업체인 Lennar의 시가총액은 180억 달러에 불과합니다.
대부분의 건축업자는 지역적이며 생산 또는 마케팅에서 규모의 경제가 최소화됩니다. 주택 건설업자는 집을 하나씩 짓고 개별적으로 또는 상대적으로 작은 커뮤니티에서 판매해야 합니다. 수익성은 종종 회사가 토지나 건물 부지를 구매하는 데 얼마나 정통했는지, 회사가 얼마나 현명하게 차입했는지, 수요를 충족시키기 위해 건설 시간을 얼마나 잘 맞추었는지에 달려 있습니다. 일반 투자자가 실제로 분석할 수 없는 요소입니다. 결과적으로 가장 좋은 전략은 경제가 호황을 누리고 있는 지역에서 사업을 하고 있고 장기적으로 수익이 증가하고 대차대조표가 양호하며 주식이 매력적인 가격으로 거래되는 주택 건설업체에 투자하는 것이라고 생각합니다. (지금처럼) 급성장을 시작하고 있습니다.
무엇을 살 것인가. 주택 건설업자 NVR (기호 NVR, $3,271) 이 모든 기준을 충족합니다. NVR은 대서양 중부, 남부 및 중서부의 핫 포켓에 구축됩니다. 이미 완공되어 건축할 준비가 된 부지를 매입하고(땅에 투기하지 않고) 사전에 팔린 경우에만 새 집을 짓는 신중한 방식으로 관리됩니다. 매출과 순이익은 지난 5년 동안 꾸준히 증가했습니다. COVID-19로 인해 2020년에는 매출과 수익이 감소할 것이 거의 확실하지만 NVR은 2021년에 다시 정상 궤도에 올라야 합니다. (달리 명시되지 않는 한 가격 및 기타 데이터는 7월 10일까지이며, 내가 좋아하는 주식과 펀드는 굵게 표시되어 있습니다. )
NVR 주식은 올해 초 큰 타격을 받아 한 달 만에 거의 절반으로 떨어졌습니다. 다시 반등했지만 2월 최고점에서 크게 벗어나지 못하고 있습니다. 이것은 항상 구매하기에는 너무 비싸 보이는 고급 회사 중 하나입니다. 지금이 좋은 때입니다. NVR은 향후 1년 동안 예상 수익의 17배에 거래됩니다. 이 부문에서는 높지만 뛰어난 성과를 내는 기업에게는 합리적입니다. 이 회사는 가장 최근에 보고된 분기 말에 11억 달러의 현금과 6억 8,200만 달러의 부채로 인상적인 대차대조표를 보유하고 있습니다. (현금 14억 달러와 부채 75억 달러를 보유한 Lennar와 비교해 보십시오.)
NVR 외에 시가총액(주식수×발행주식수)이 120억 달러이고 시가총액이 약 20억~30억 달러인 4개 종목을 좋아한다. 메리티지 홈 (MTH, $79)는 피닉스에 기반을 둔 Sun Belt 건축업자로서 반짝이는 수입과 매출 기록을 가지고 있지만, 아마도 이번 팬데믹 연도에는 둘 다 하락할 것입니다. 가격 수익 배수는 11입니다. TRI Pointe Group 주로 서부에서 건설되는 (TPH, $15) 코로나 사태로 가치의 3분의 2를 잃었다가 잃어버린 땅의 전부는 아니지만 대부분을 회복했습니다. 주식은 PER 9에서 거래됩니다.
테일러 모리슨 홈 (TMHC, $22) 빠르게 성장하는 또 다른 애리조나 기반 건설업체는 더 위험한 프로필을 가지고 있습니다. 분석가들은 올해 수입이 급격히 떨어졌다가 2021년에 반등할 것으로 예상합니다. 1936년에 설립된 이 회사는 Meritage와 TRI Pointe보다 대차대조표가 불안정하지만 주가는 고점 대비 24% 하락한 가격이 적당합니다. 마찬가지로, LGI 홈 (LGIH, $102) Northwest와 South를 포함한 지역에서 고급 주택에 이르기까지 다양한 주택을 건설하는 회사는 현금과 관련하여 많은 부채를 가지고 있지만 강력한 수입과 매출 성장을 이루고 있습니다.
해당 부문의 상장지수펀드 대부분은 불만족스럽습니다. 그 이름에도 불구하고 SPDR S&P Homebuilders는 상위 지분에 소수의 건축업자만 보유하고 있으며 그 대신 건물 공급업체와 카페트 및 가전제품 제조업체로 채워져 있습니다. iShares Residential Real Estate라는 펀드에는 25개의 가장 큰 보유 자산 중 빌더가 전혀 없습니다. 포트폴리오는 건강 관리, 아파트 및 저장 부동산 투자 신탁을 선호합니다. 대조적으로 건설업체는 iShares U.S. Home Construction 자산 가치의 대부분을 차지합니다. (ITB, $45). 이 펀드는 Sherwin-Williams 및 Home Depot와 같은 회사의 주식도 소유하고 있지만 ETF 중 최고이며 개별 주식보다 펀드를 선호하는 경우 살펴볼 가치가 있습니다.
사실 주거용 부동산의 경우 가장 좋은 방법은 자신의 집입니다. 레버리지, 세금 혜택 및 일관된 수익을 이길 수 없습니다. 그러나 강력한 차선책은 주택 건설업자의 주식입니다. 특히 지금은 주택 혁명이 일어날 수 있는 위기에 처해 있습니다.
James K. Glassman은 공익 컨설팅 회사인 Glassman Advisory의 의장입니다. 그는 고객에 대해 쓰지 않습니다. 그는 언급된 주식을 소유하고 있지 않습니다. 그의 가장 최근 책은 안전망:격동의 시기에 투자 위험을 줄이는 전략.