문제는 중국에서 끝나지 않는 것 같습니다. 규제는 지난 해 시장을 괴롭혔고 이제 중국에서 두 번째로 큰 부동산 개발업자의 부채는 통제 불능 상태가 되었습니다.
이것이 2008년 리먼 브러더스 파산의 반복일 수 있다는 두려움, 불확실성 및 의심(FUD)이 증가하고 있습니다(리먼 브러더스와 베어 스턴스가 사망하고 다른 많은 은행이 멸종 위기에 처한 서브 프라임 위기를 기억하십니까? ) 하지만 이번에는 중국에서 일어나고 있습니다.
오늘날 소셜 미디어의 문제는 누구나 한 번의 클릭으로 쉽게 자신의 견해를 방송할 수 있다는 것입니다. 우리는 곰에서 이슈가 되지 않는 황소에 이르기까지 많은 음모와 가정이 떠돌고 있습니다. 누가 옳은지 알기 어렵습니다. 하지만 한 가지 확실한 것은 두려움이 빠르게 퍼지고 있다는 것입니다.
나는 우리 대부분이 이 에버그란데 문제를 주시하고 있다는 것을 알고 있으며 불확실성을 싫어하기 때문에 답을 원합니다. 불행히도, 나는 당신에게 확신을 줄 수 없습니다.
대신 개발자에 대해 더 많은 정보를 제공하고 다른 관점을 공유하여 편향되지 않도록 할 수 있습니다. 그러면 객관적으로 판단할 수 있을 것입니다.
"아시아인은 부동산을 사랑한다"는 말은 절제된 표현입니다. 우리 아시아인들은 우리 자신의 집을 사고 싶어하며, 만약 우리에게 더 많은 돈이 있다면, 부동산 투자가 투자의 성배인 것처럼 더 많은 집을 사서 임대할 것입니다. PRC 중국인들도 부동산 투자를 다른 수준으로 끌어올린다는 점을 제외하면 다르지 않습니다. 부자들은 부동산을 단위가 아닌 층별로 구매하기 위해 싱가포르에 옵니다.
나는 몇 년 전에 심천에 있었고 현지인이 그곳의 부동산 가격을 나와 공유했습니다. 나는 그들이 싱가포르의 부동산보다 훨씬 비싸서 놀랐습니다 (그리고 그는 결혼 한 아이를 위해 홍콩에서 집을 샀습니다). 그러나 그들은 마치 엄청난 할인을 받은 것처럼 광고되었습니다. 1인당 GDP(심천:US$22,000)가 싱가포르(US$65,000)보다 낮은 것을 고려할 때 어떻게 감당할 수 있을지 궁금했습니다. 부자는 대량으로 물건을 사는 반면 가난한 사람은 부동산 소유에 대한 꿈만 꾸고 있을 가능성이 큽니다.
중국은 결국 공산주의 국가이기 때문에 빈부 격차가 큰 것을 원하지 않는 국가입니다(공동 번영 참조). 정부는 부동산 소유에 대한 열풍이 항상 있었다는 것을 알고 있었지만 수요를 완전히 억제할 수는 없습니다. 실제로 부동산은 중산층의 부를 증가시키고 중국의 경제 성장을 촉진했습니다(2019년 부동산 시장의 총 판매액은 거의 16조 위안에 달했으며 중국 GDP의 거의 10%를 차지했지만 싱가포르는 3%). 정부가 재산을 빼앗으면 차이나 드림도 빼앗는다. 국가는 그렇게 할 여유가 없지만 수요를 통제해야 합니다.
통제의 한 예는 중국 정부가 수많은 부동산 냉각 조치를 시작했고 마지막 집계를 기반으로 2021년 7월에 300개 조치를 추가했을 때입니다! 이로 인해 싱가포르의 부동산 냉각 조치는 어린아이의 장난처럼 보입니다.
Hui Ka Yan은 확실히 옳은 일을 하고 있습니다. 1992년에는 광저우에 China Evergrande를 설립하고 소규모 프로젝트로 시작했습니다. 그의 첫 번째 프로젝트는 즉각적인 성공을 거두었고 323채의 아파트가 반나절 만에 모두 팔렸습니다! Evergrande는 초기의 성공을 바탕으로 토지를 확보하고 공격적인 개발을 진행했습니다. 중국인의 부유층이 증가하고 더 많은 사람들이 부동산을 소유할 수 있게 된 것은 절호의 기회였습니다.
Evergrande는 세계가 금융 위기에서 회복 중이던 2009년에 홍콩에서 IPO를 했습니다. 705억 홍콩달러를 모금했으며 당시 중국 최대의 민간 부동산 회사였습니다. 그리고 Evergrande의 성공으로 Hui는 한때 중국에서 가장 부유한 사람이 되었습니다.
큰 부와 함께 유연성이 따릅니다. 모든 관리자가 자신의 욕망을 통제하고 자본을 효율적으로 할당할 수 있는 것은 아닙니다. Evergrande는 수년 동안 부동산과 관련되지 않은 많은 투자를 했지만 대부분은 경제적으로 좋지 않았습니다.
현재 Forbes는 Hui Ka Yan을 순자산 106억 달러로 세계 52위 부자로 선정했습니다. Evergrande의 주가가 폭락한 것을 고려하면 나쁘지 않습니다(2021년 4월 그의 순자산은 277억 달러).
일부에서는 2020년 중국 정부가 발표한 3가지 레드 라인 정책에서 시작되었다고 말했습니다.
Evergrande와 Guangzhou R&F는 2021년 4월에 세 가지 레드 라인을 모두 위반한 두 개의 주요 개발자였습니다.
Evergrande는 더 많은 주식을 발행하고 비핵심 자산을 매각하여 자금을 조달해 왔습니다.
하지만 충분하지 않았습니다. 여전히 미화 3천억 달러 상당의 부채가 있으며 많은 당사자가 만족해야 합니다.
누구나 원하지 않는 상황이고 날이 갈수록 더 나빠지는 것 같습니다.
첫째, 현재 회사의 가장 시급한 관심사는 청산해야 하는 만기 부채입니다. 그렇게 할 수 없으면 기본 상태가 되고 손을 더 묶을 일련의 이벤트가 시작됩니다. 결국 파산하게 됩니다.
수치를 말씀드리자면 2021년 9월 23일에 미화 8,350만 달러가 지급되어야 하며 30일 이내에 지불하지 않으면 기본 상태가 될 수 있습니다. 같은 날 만기가 되는 역내 채권에 2억 3,200만 위안의 쿠폰이 또 있습니다.
Evergrande는 2021년 말까지 총 6억 6,900만 달러의 쿠폰 지급에 직면해 있습니다. 신용 평가 기관인 Fitch는 Evergrande를 '가능성 있는' 채무 불이행으로 지정했습니다.
두 번째 문제는 Evergrande가 부외 자금 조달 방법을 사용하는 데 있어 매우 혁신적이었다는 것입니다. 그들은 대출을 연 13%의 이자를 약속한 '자산 관리 상품'으로 포장해 자금을 조달했다. 그리고 개인에게 판매했습니다. 70,000명 이상의 사람들이 이 제품을 구매했으며 현재 62억 달러가 지불되어야 합니다. Evergrande의 책에는 이러한 제품이 부채로 나열되어 있지 않습니다.
중국은 공산주의 국가이므로 국민을 괴롭히지 않는 것이 좋습니다. 따라서 Evergrande는 이러한 자산 관리 제품에 투자한 사람들에게 약속한 금액을 상환하지 않는 데 결코 도피하지 않을 것입니다.
셋째, 올해 초 에버그란데는 6명의 임원에 의한 선행거래와 내부자거래를 인정했다. 공식 성명에서 그들은 다음과 같이 말했습니다:
Evergrande는 6명의 직원에게 자금을 반환할 것을 요구했으며 그렇지 않으면 엄중한 처벌을 가할 것입니다. 이 여섯 명이 지금 어디에 있는지 궁금하다. 두 번째 문제와 유사하게, 중국 정부는 보수가 좋은 소수의 경영진이 거리의 남자를 희생시키면서 한 일을 도피하도록 내버려 두지 않을 것입니다. 이는 회사도 해결해야 할 문제입니다.
Evergrande는 자금 조달을 위해 더 많은 자산을 매각할 계획입니다.
또한 Evergrande는 부동산 단위를 사용하여 공급자, 계약자 및 투자자에게 지불할 것입니다.
예를 들어, Skshu는 회화 회사(SSE:603737)이며 Evergrande로부터 2억 3,500만 엔을 지급받았습니다. 총 금액 중 약 2억 2천만 엔은 2024년까지 완료될 수 있는 미완성 부동산 형태였습니다. 그러나 Skshu는 현금을 얻기 위해 이미 이러한 장치 중 일부를 판매했습니다.
Evergrande는 또한 자산 관리 상품의 투자자들에게 현금 대신 부동산 할인 형태로 상환 옵션을 제공했습니다. 주거용 28%, 사무실 46%, 상점 및 주차장 52% 등 넉넉한 할인 혜택을 제공했습니다. 투자자들이 현금보다 부동산을 선택하도록 유도하려면 그러한 매력적인 할인이 제공되어야 한다고 생각합니다.
현금을 선택한 투자자의 경우 분기별로 원금과 이자의 10%를 상환하며 상환 완료까지 2.5년이 소요됩니다.
Evergrande가 현재 문제를 처리하고 있으며 해결할 수 있는 것으로 보입니다.
중국 정부는 Evergrande의 문제에 대해 무엇을 할 것인지에 대해 공개하지 않았습니다. 그들이 한 가장 주목할만한 조치는 중앙 은행인 중국 인민 은행이 지난주 순 1900억 위안을 투입하여 유동성을 높인 것입니다.
Evergrande의 문제가 해결될 수 있다면 왜 큰 hoo-hah가 있습니까?
일부에서는 Evergrande의 문제가 회사에만 국한되지 않고 다른 부동산 개발업자와 은행에 도미노 효과를 일으키기 때문이라고 생각합니다. 결국 중국 경제 전체를 마비시킬 것입니다.
첫째, 고수익 채권(일명 정크 본드) 시장은 종종 나쁜 소식이 들렸을 때 가장 먼저 반응합니다. 에버그란데는 중국 하이일드 달러 채권 시장의 16%를 차지한 것으로 알려졌다. 지금까지 좋은 소식은 이번 폭락이 중국의 전체 하이일드 채권 시장이 아니라 부동산 하이일드 채권에 국한되었다는 점입니다.
아래 차트에서 Iboxx China Real Estate High Yield Bond Index가 2021년 6월에 폭락했음을 알 수 있습니다. 게다가 그 수준은 작년 코로나 때보다 훨씬 낮습니다.
전체 달러 표시 중국 하이일드 채권 지수는 하락했지만 여전히 코비드 최저점보다 편안합니다.
둘째, 다른 중국 부동산 개발업자들도 디폴트 위험에 직면할 수 있습니다. 아래는 레버리지 정도에 따라 중국 개발자의 순위를 매기는 Messari가 작성한 차트입니다.
Guangzhou R&F Properties와 Greentown은 Evergrande보다 레버리지가 훨씬 높습니다. 에버그란데는 다른 두 개보다 훨씬 크기 때문에 이목이 집중되고 있다.
레버리지 기준 상위 5개 부동산 개발업체의 주가가 크게 하락했습니다. 연간 누계(2021년 9월 21일 기준) 수익률은 다음과 같습니다.
따라서 투자자들이 Evergrande의 문제가 아닌 잠재적인 문제에 가격을 책정하고 있기 때문에 전반적인 위험 회피가 현재 광범위한 중국 부동산 개발 산업에 일어나고 있습니다.
셋째, 은행이 회사 자금을 빌려준 책임이 있기 때문에 문제가 연쇄적으로 발생할 수 있다. Evergrande에는 많은 주요 은행가 목록이 있습니다.
로이터는 128개 이상의 은행과 121개 이상의 비은행 기관으로 부채가 확대된 2020년 Evergrande 문서 유출에 대해 보도했습니다. 한편으로는 많은 은행들이 영향을 받을 것으로 보입니다. 그러나 동시에 각 은행이 Evergrande의 부채를 조금씩 가져가는 것도 나쁘지 않을 것이라고 말할 수 있습니다. 유일한 우려는 문제가 Evergrande에만 국한되지 않는다는 것입니다. 은행은 다른 개발자의 부채를 더 많이 탕감해야 합니다.
특히, Ping An Insurance는 부동산 투자와 관련하여 중국 규제 당국의 조사를 받았습니다. 회사는 부동산 노출이 규제 상한보다 낮다고 밝혔습니다. Citi는 자산 노출이 투자 포트폴리오의 약 4.9%라고 추정했습니다. Ping An은 이미 China Fortune에서 큰 성공을 거두었으며 China Jinmao, Country Garden 및 CIFI에 상당한 지분을 보유하고 있습니다. 올해 핑안보험 주가는 44% 폭락했다.
기본적으로 에버그란데의 문제가 중국의 GDP를 떨어뜨리는 시스템적 문제로 번질지 알 수 없습니다. 그리고 이런 일이 발생하면 세계는 GDP 성장률에 큰 닻을 내리게 될 것이며 코로나19 회복 노력을 역전시킬 것입니다.
곰들이 충분히 있고 그들의 이야기를 접했을 수도 있습니다.
Big Short로 명성을 얻은 Michael Burry는 시장에 대한 그의 논쟁적인 반대 견해로 잘 존경받고 있습니다. Twitter에서 그는 Evergrande에 대한 두 개의 스레드를 공유했으며 번역 손실을 방지하기 위해 직접 읽을 수 있습니다.
첫 번째는 다음과 같습니다.
두 번째는 다음과 같습니다.
요약하자면 그는 그것이 시스템적인 문제라고 주장하고 있으며 전염에 베팅하고 있습니다. 그는 이 기사에서 언급한 것과 동일한 문제, 즉 다른 개발자와 은행으로의 문제 확산을 강조했습니다.
@INArteCarloDoss는 더 나아가 이 확산이 상품 플레이어, 특히 BHP Billiton 및 Rio Tinto와 같은 철강 회사 및 광부에게 영향을 미쳤다고 말했습니다. 그는 중국이 수년간 지속되어 온 어려운 문제에 직면해 있으며 빠르게 해결할 수 없을 것이라고 믿습니다. 그는 심지어 에버그란데 이슈로 인해 미국 시장이 붕괴될 가능성을 가정하기도 했습니다.
@THeLastBearSta1은 심지어 에버그레이드의 상업 어음을 매입하는 테더(USDT, 암호화폐 세계의 스테이블 코인)의 음모론을 제안하기도 했습니다. 그리고 사실이라면 전체 암호화 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 테더가 USD 페그를 보유할 수 없는 경우 스테이블 코인에 대한 신뢰가 사라질 것입니다.
모든 곰에게는 황소가 있습니다. 균형을 맞추기 위해 두 가지를 드리겠습니다.
첫 번째:
두 번째:
황소는 확실히 반대 입장을 취할 것입니다. 전염은 없습니다.
다음은 언급할 가치가 있는 몇 가지 사항입니다.
@asiahodl은 중국의 유명 대기업이 이전에 실패했으며 피해가 억제되었다고 말했습니다. 그녀는 성공의 절정기에 회사가 많은 비핵심 투자를 했고 채권 추심자가 문을 두드렸을 때 모든 것을 취소해야 했던 Evergrande와 유사한 세 가지 예를 들었습니다.
HNA를 기억하십니까? 이 대기업은 항공사, 공항, Hilton, Deutsche Bank, 245 Park Avenue, Old Mutual 등 여러 지분을 보유하고 있었습니다. 파산을 선언하고 생명은 계속되었습니다(창업자가 프랑스에서 사망한 것을 제외하고).
Dalian Wanda는 Evergrande의 또 다른 동지입니다. Dalian Wanda는 AMC Theatres, 영국 요트 제조업체 Sunseeker, 호주 영화 체인 Hoyts, 영화 회사 Legendary Entertainment, 축구 클럽 Atletico Madrid 등을 인수했습니다. 회사는 이제 자산을 버리면서 이전 영광의 그림자입니다. 회사의 사장인 Wang Jianlin은 회사를 구하기 위해 미화 320억 달러를 잃었습니다. 이 경우에도 문제가 확산되지 않았습니다.
@asiahodl이 말하는 것은:왜 이번에는 달라야 합니까?
처음에는 에버그란데 문제가 억제될 것이라고 생각했습니다. 그러나 이 사건에 대한 언론 보도가 갑자기 폭발했고 전 세계 주식 시장(심지어 암호화폐 산업까지)을 공포에 떨게 했습니다. 나도 겁이 났고 사고가 임박했다고 생각했다. 하지만 정보가 충분하지 않다는 것을 알고 이 기사에서 제시한 사실 조사를 했습니다.
모든 것을 고려할 때, 이 글을 쓰는 시점에 얻은 정보를 기반으로 곰보다 황소를 더 좋아합니다. . 나는 곰들이 어떤 점에서 과장되고 짧은 쪽("The Last Bear Standing"과 같은 이름으로)에 편향되는 경향이 있다는 것을 발견했습니다. 그리고 많은 전염 가능성이 여전히 추측이라고 생각합니다. 예, 우리는 부동산 개발업자와 은행에 약간의 영향을 미치는 것을 보았지만 그게 전부입니다. 다른 산업에는 영향을 미치지 않았습니다. 이것이 제가 일부 곰들의 주장이 너무 과장되었다고 생각하는 이유입니다.
가장 중요한 것은 장기적인 관점에서 주식 포트폴리오를 구축했다는 것입니다. 그것이 실제로 충돌을 일으키더라도, 나는 기업이 여전히 강세를 보이는 한 주식을 계속 보유할 것입니다. 나는 게임에서 우위가 없기 때문에 매크로 트레이더가 아닙니다. 나는 정말로 약세 시장을 예측할 수 없습니다. 하지만 그건 내 생각일 뿐인데 어떻게 생각하세요?