Money Mix 팀으로부터 부동산을 구매하는 독특한 방법을 가진 민간 부동산 투자 회사를 확인하라는 요청을 받았습니다. 아래는 다른 인기 있는 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼인 Fundrise와의 리뷰 및 비교입니다.
개인 금융 블로그의 독자라면 부동산 투자가 뜨거운 주제라는 것을 알고 있습니다. 블로거는 Fundrise, Realty Mogul 및 PeerStreet와 같은 회사를 연결하고 검토합니다. 이 분야에서 비교적 새롭지만 경쟁이 치열한 펀드는 Diversyfund입니다.
다음은 우리의 조사 결과와 DiversyFund가 시장에서 고유하다고 생각하는 점에 대한 검토입니다. 게시물 끝에서 부동산에 소극적으로 투자하는 것을 고려하고 있다면 DiversyFund를 살펴봐야 한다는 데 동의할 것이라고 생각합니다.
간략한 소개와 함께 자세히 살펴보겠습니다.
목차
부동산에 투자하는 가장 일반적이고 쉽게 사용할 수 있는 방법은 부동산 투자 신탁 또는 REIT(Reets로 발음)를 이용하는 것입니다. REIT는 다양한 유형의 부동산(주거, 상업용, 다가구 등)을 구매합니다.
많은 REIT는 펀드에 이러한 유형의 부동산을 다양하게 제공합니다. 대부분의 REIT는 ETF 또는 뮤추얼 펀드를 통해 증권 거래소에서 제공되는 공개 거래 증권입니다. 이러한 리츠를 제공하는 회사는 증권거래위원회(SEC)에 등록해야 합니다. 유가 증권의 형성, 구매 및 판매에 관한 SEC 규칙 및 규정의 적용을 받습니다.
제공하는 회사는 투자 회사입니다. 상품을 제공하는 투자회사의 등록은 사모펀드의 등록과 다릅니다. 곧 설명하겠습니다.
과거에는 사모펀드 부동산 펀드가 부자들만 이용할 수 있었습니다. 개인이 일반 펀드에 참여하려면 공인 투자자여야 합니다.
공인 투자자는 소득이 $200,000 이상(공동 $300,000) 또는 순자산이 $1,000,00(거주지 제외) 이상인 투자자입니다. 그것은 투자 대중의 대다수를 차단합니다. 1%만 게임에 참여합니다. 이것이 사모펀드의 가장 큰 불만이자 단점입니다.
이 펀드에 대한 또 다른 노크는 높은 수수료입니다. 처음에는 2000원의 수수료 구조라는 것이 있었습니다. T
모자는 투자자가 2%의 관리 수수료를 지불했음을 의미합니다. 펀드가 수익을 내면 경영진이 수익의 20%를 가져갔다. 대부분의 사람들은 그 수수료가 비싸다고 생각합니다. 경쟁과 대중의 압력으로 인해 이러한 수수료가 낮아졌습니다. 여전히 업계 최고 수준입니다.
사모펀드는 투자회사가 아닌 공동투자펀드다. 따라서 SEC에 투자 회사로 등록할 필요가 없습니다. 그들은 SEC Private Advisor Rule에 따라 면제 상태라고 불리는 것을 얻습니다.
여러 면에서 이는 펀드와 투자자에게 이점이 됩니다. 투자 회사 규정을 준수하는 것은 비용과 시간이 많이 소요됩니다. 특히 개인 고문 규칙에 따라 보고 요건이 완화됩니다.
일부는 개인 고문에 대한 책임의 부족으로 보는 것에 대해 움츠러들고 있습니다. 더 큰 투자자들은 이 펀드가 시작된 이후 수십억 달러를 쏟아붓고 있습니다.
최근에는 크라우드 펀딩이 부동산 투자에 진출했습니다. Crowdfunded REITs는 대부분 사모펀드로 제공됩니다. 공개적으로 거래되지 않는다는 의미입니다. 이 새로운 펀드는 일반적으로 SEC의 규제 크라우드 펀딩에 따라 면제 펀드로 SEC에 등록됩니다.
개인 또는 소규모 비즈니스 크라우드 펀딩과 같은 부동산 크라우드 펀딩을 통해 소규모 투자자는 과거에는 접근할 수 없었던 투자 공간에 들어갈 수 있습니다.
FundRise와 DiversyFund는 모두 크라우드 펀딩된 부동산 펀드입니다. 크라우드 펀딩은 적은 돈을 가진 투자자들이 일반적으로 부유한 사람들에게만 제공되는 것들에 투자할 수 있는 방법을 제공합니다. 이는 투자 및 소규모 비즈니스 커뮤니티에서 파괴적인 힘이었습니다.
높은 이율과 수수료로 대형 은행을 우회할 수 있는 자금 조달 방법을 제공합니다. 결국 승자는 소비자입니다. 크라우드 펀딩 부동산에서는 공인되지 않은 투자자가 큰 소년들과 같은 놀이터에서 놀 수 있습니다.
그런 배경을 가지고 DiversyFund에 대해 말씀드리겠습니다.
DiversyFund를 독특하게 만드는 것은 플랫폼 구조입니다. 플랫폼이란 펀드가 자금을 조달하고, 자산을 구매하고, 이익을 분배하는 등의 방식을 의미합니다.
많은 사모 펀드는 외부 회사를 고용하여 부동산 조사 및 구매에서 투자자로부터 자금 조달에 이르기까지 모든 작업을 수행합니다. 이러한 작업에 사용되는 모든 외부 엔터티에는 비용이 듭니다. 기업이 사용하는 외부 자원이 많을수록 비용이 높아집니다.
DiversyFund는 수직적으로 통합된 플랫폼입니다. 그들은 모든 것을 사내에서 합니다. 그들의 팀은 자산을 찾고 가치, 현금 흐름 및 성장에 대해 분석합니다. 그들은 업그레이드가 필요한 부동산을 구입합니다. 업그레이드도 처리합니다.
일단 구입하면 자산을 스스로 관리합니다. 투자자는 중개 수수료나 중개 수수료를 지불하지 않습니다.
그들의 웹사이트에는 플랫폼 수수료가 없는 유일한 부동산 펀드라고 나와 있습니다. 나는 개인적으로 그런 주장을 하는 다른 사람을 찾지 못했습니다. 관리 및 플랫폼 수수료가 떨어졌지만 대부분의 REIT에는 여전히 수수료가 있습니다. 수수료가 추가되어 투자자 수익을 감소시킬 수 있습니다. 이를 낮게 유지하는 것이 성공의 열쇠 중 하나입니다.
DiversyFund가 이를 다룹니다.
Fundrise는 플랫폼 수수료(Fundrise eDirect)를 다음과 같이 1%로 나열합니다.
3%라고 해도 기금 조성 수수료는 공인 투자자에게 부과되는 전통적인 사모 펀드 수수료보다 훨씬 낮습니다. 수수료는 2,200원에서 줄었지만 자산의 1%, 이익의 15%가 공통이다. 이러한 회사 중 상당수는 수수료를 매우 창의적으로 사용할 수 있습니다.
Fundrise 및 DiversyFund 및 기타와 같은 크라우드 펀딩 플랫폼은 수수료가 훨씬 더 투명합니다. 보시다시피 시중에 나와 있는 대부분의 인증 기관 투자 펀드보다 훨씬 낮습니다.
공개적으로 거래되는 REIT와 마찬가지로 사모 펀드는 다양한 유형의 부동산에 투자할 수 있습니다. 일부 펀드는 소규모 스트립 쇼핑 센터와 같은 상업용 부동산에 집중합니다. 다른 사람들은 단독 주택에서 다가구 가족 주택(아파트)에 이르기까지 주거용 부동산에 집중할 수 있습니다. 다른 사람들은 시내 상업 사무실 공간에 투자합니다.
무엇이든 투자하기 전에 투자자는 항상 귀하가 얻는 것이 무엇인지 알아야 합니다. 부동산에서 특히 중요합니다. 부동산 위치, 부동산 유형, 임대 구조 및 기타 많은 것들이 투자자가 받는 수익을 결정하는 데 도움이 됩니다.
아래에서 Fundrise와 DiversyFund가 하는 투자에 대해 간략히 설명하겠습니다.
DiversyFund에서는 일을 단순하게 유지합니다. 팀은 가장 안전하고 가장 성과가 좋은 상업용 부동산 투자가 부가가치가 높은 다가구 주택이라고 믿고 있습니다(또한 과거 수익이 확인됨).
Wikipedia에 따르면 다가구 단위는 “ 주거 거주자를 위한 여러 개의 개별 주택이 한 건물에 포함되어 있거나 하나의 복합 건물에 여러 건물이 포함되어 있습니다.[1] 장치는 서로 옆에 있거나(병렬 장치) 서로의 위에 쌓일 수 있습니다(상단 및 하단 장치)."
이를 분석하고 이것이 투자자에게 중요한 이유를 살펴보겠습니다.
아파트, 연립 주택 등은 대부분의 지역에서 단독 주택보다 저렴한 주택입니다. DiversyFund 팀은 부동산을 조사할 때 두 가지 중요한 사항을 찾습니다.
첫째, 해당 지역은 경제적으로 성장하는 시장에 속해야 합니다. 둘째, 그들이 구입하는 부동산은 현금 유동성이 있어야 합니다. 즉, 그들은 이미 소유자를 위해 돈을 벌고 있어야 합니다.
결정의 세 번째 부분은 부가가치 전략이 작용하는 곳입니다. 그들은 약간의 개선이 필요한 부동산을 구입합니다. 압류나 재건축을 의미하지 않습니다. 장치를 현대화해야 할 수도 있습니다. 아마도 그들은 외관상 개선이 필요할 것입니다. 이러한 개선을 통해 펀드는 임대료를 인상하여 현금 흐름을 늘리고 부동산 가치의 더 높은 성장 가능성을 높일 수 있습니다.
펀드의 목표는 간단합니다. 즉, 부동산에 대해 지불한 금액과 개선된 사항보다 높은 평가를 받은 가격에 부동산을 판매하는 것입니다. 이를 유일한 초점으로 하면 이러한 기준을 충족하는 부동산에 집중할 수 있습니다.
그들은 모든 사람들에게 모든 것을 하려고 하지 않습니다. 펀드 투자자는 장기적인 시세차익을 찾아야 합니다.
Fundrise 플랫폼은 다음과 같은 세 가지 핵심 계획을 제공합니다.
추가 소득 기금의 목표는 이름에서 알 수 있듯이 소득을 창출하는 것입니다. 이 펀드는 분기별 배당금을 지급하고 소득이 있는 부동산에 투자합니다. 주요 펀드 투자는 부채 부동산 자산(부동산 대출)입니다.
균형 펀드의 목표는 소득과 성장을 모두 제공하는 것입니다. 그렇게 하기 위해 그들은 부채와 지분 부동산 자산에 모두 투자합니다.
배당금과 소득은 장기 성장 포트폴리오의 목표가 아닙니다. 관리자는 보유 기간 동안 평가할 부동산을 찾고 있습니다. 그들은 부채 자산에 투자하지 않습니다. 그들은 단단한 자산만 구입합니다.
다음은 부채 대 자본의 혼합과 각각의 예상 수익을 보여주는 세 가지 전략에 대한 자세한 비교입니다.
주식과 부동산에 대한 모든 투자는 장기적이어야 합니다. 1, 2년 안에 돈이 필요하다면 투자하지 말아야 합니다. 상장된 REIT와 달리 Fundrise와 DiversyFund는 사모펀드입니다.
그들에게 투자된 돈은 유동적이지 않습니다. 즉, 부동산이 팔리거나 펀드가 마감되기 전에 돈을 꺼내고 싶다면 제한이 있습니다.
투자의 장기 특성으로 인해 DiversyFund는 투자자가 자산을 매각하기 전에 투자자에게 유동성을 제공하지 않습니다. 고소득 및 고순자산 투자자는 부동산을 소유 및 판매하여 이익을 얻음으로써 부를 축적합니다. 이것이 DiversyFund 전략입니다.
투자 수익을 원하는 투자자는 DiversyFund에 투자해서는 안 됩니다. 그것은 목표가 아닙니다. 이 펀드의 투자자는 귀하의 투자에 대한 장기적인 성장의 가치를 이해해야 합니다.
일부 투자자들은 이것을 내가 아닌 단점으로 볼 수 있습니다. DiversyFund의 사람들은 자신이 누구이며 부동산에서 원하는 것이 무엇인지 알고 있습니다. 그들은 모든 사람들에게 모든 것을 하려고 하지 않습니다. 나도 좋아. 그들은 자신이 누구인지 알고 자신의 전략에 충실합니다.
Fundrise 투자는 제안에 대한 투자 기간이 5년이라고 명시하고 있습니다. 그들은 5년 안에 청산될 것이라는 보장을 제공하지 않습니다. 투자자는 분기별 배당금을 받습니다. 투자 자본 및 자본 이득은 부동산 매각과 함께 발생합니다.
투자자는 배당금과 자본 이득을 현금으로 받거나 재투자할 수 있습니다.
모든 투자와 마찬가지로 크라우드 펀딩 부동산에는 위험이 있습니다. 어떤 펀드 제안도 투자자가 과거의 결과나 앞으로의 예상 수익을 얻을 것이라는 보장이 없습니다. 투자자가 돈을 잃지 않는다는 보장도 없습니다. 부동산 투자에는 경제적인 위험이 있습니다. 경기 침체와 나쁜 고용 시장에서 세입자는 임대료를 지불하지 못할 수 있습니다. 속성 값이 예상대로 평가되지 않을 수 있습니다.
모든 투자자는 이 투자 또는 그들이 하는 다른 투자의 위험을 고려해야 합니다. 일반적인 투자 원칙은 다음과 같습니다. 투자의 기대 수익이 높을수록 예상 위험도 높아집니다. 즉, 위험과 수익은 관련이 있습니다.
공인 투자자는 부동산에 더 많은 돈을 투자하는 경향이 있습니다. 왜요? 그들은 더 많은 위험을 감수할 수 있습니다.
소규모 투자자는 공개적으로 거래되는 REIT 또는 Fundrise 및 DiversyFund와 같은 사모 펀드에 관계없이 부동산에 얼마를 투자하는지 신중하게 고려해야 합니다.
부동산 투자에는 여러 가지 방법이 있습니다. 이 토론 후에 어떻게 하면 되는지 더 잘 이해하기를 바랍니다. 사모펀드 투자는 너무 오랫동안 부유한 사람들의 영역이었습니다. 크라우드 펀딩된 부동산 펀드는 이전에 소규모 투자자들이 불가능했던 투자의 문을 엽니다.
항상 부동산에 뛰어들고 싶었지만 자신이 할 수 없는 일이라고 생각한다면 Fundrise, DiversyFund 및 기타 크라우드 펀딩 부동산 펀드를 통해 그렇게 할 수 있는 기회의 문을 열 수 있습니다.
주식이든, 채권이든, 부동산이든 투자할 때는 분산투자가 중요합니다. 부동산 펀드를 고려할 때 염두에 두십시오. 현재 투자 전략에 훌륭한 추가 사항이 될 수 있습니다. 이 두 펀드에 대한 최소 $500 투자로 소규모로 시작하여 어떻게 진행되는지 확인할 수 있습니다. 두 펀드 모두 추가 금액을 추가할 수 있는 방법을 제공합니다.
제 추천은 DiversyFund가 제공하는 부동산 성장 전략을 고수하는 것입니다. 자산 및 개선 사항에 투자한 돈보다 더 높은 가격으로 판매될 것으로 예상되는 잘 관리된 다가구 자산의 다양한 포트폴리오를 얻게 될 것입니다.
팀은 이 분야에서 방대한 경험을 가지고 있습니다. 팀은 투자자가 될 때까지 이익을 취하지 않습니다. 그들은 처음부터 끝까지 프로세스의 모든 측면을 관리합니다. 플랫폼 수수료가 없습니다. 기믹이 없습니다. 건전한 부동산 투자입니다.
이 자산군에 돈을 추가할 생각이라면 DiversyFund를 살펴봐야 합니다.
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