임대 부동산 소유자에게 유리한 세금 규칙 목록은 길다. 충분한 공제, 감가상각, 양도소득세율, 1031 교환 및 소극적 활동 손실 규칙은 모두 부동산 투자를 촉진하는 정책의 틀에서 비롯됩니다. 임대 부동산을 소유하고 있거나 일부 구매를 고려하고 있다면 이 규칙을 숙지하여 수익에 미치는 영향을 이해하십시오. 적극적인 참여 요건과 관련된 수동적 활동 손실 규칙은 게임에서 첫 해에 손실을 보일 수 있는 신규 투자자에게 특히 유용합니다.
임대 부동산 임대를 통해 돈을 벌면 일반적으로 수동 소득으로 간주됩니다. 그것은 당신이 제공하는 서비스보다 자산 자체에서 더 많이 발생합니다. 돈을 잃는다면 그것은 수동적 소득 손실 또는 단순히 수동적 손실입니다. 이익은 경상 소득으로 과세됩니다. 임대 활동에 적극적으로 참여했는지 여부에 따라 손실 처리 방법이 달라집니다. 임대 사업에 적극적으로 참여하지 않았다면 다른 임대 부동산 등의 수동적 이득에서 수동적 손실만 공제할 수 있습니다. 수동 이익이 없는 경우 수동 손실을 상쇄할 수동 이익이 있는 다른 과세 연도로 앞 또는 뒤로 이월할 수 있습니다. 적극적으로 참여했다면 2014년 현재 직장에서 받는 급여와 같은 비수동적 소득에서 최대 $25,000의 수동적 손실을 공제할 수 있습니다.
능동적 참여 테스트를 충족하고 비수동적 또는 능동적 소득에서 수동적 손실을 공제할 수 있으려면 수동적 손실을 나타내는 부동산의 최소 10%를 소유해야 합니다. 이 규칙에는 예외가 없습니다. 재산의 10% 이상을 소유하지 않은 경우, 손실을 다른 과세 연도로 앞이나 뒤로 이월할 수는 있지만 수동적 이득 이외의 다른 것으로부터 수동적 손실을 공제할 수 없습니다.
적극적인 참여 테스트를 충족하기 위해 임대 부동산의 최소 10%를 소유하는 것 외에도 부동산 관리, 특히 관리 결정에 적극적으로 참여해야 합니다. 국세청은 광고 단위로 적극적으로 참여하고 임대료를 징수하고 수리를 주선하는 예를 제공합니다. 다만 '적극적 참여'라는 용어는 부동산 전문가에게 적용되는 '물질적 참여'보다 덜 엄격한 기준임을 분명히 하고 있다. 적극적으로 참여하기 위해 관리의 모든 측면을 다룰 필요는 없습니다. 신규 임차인을 승인하고 임대 조건을 결정하고 지출을 승인하면 테스트를 통과한 것입니다.
비 수동 소득에서 수동 손실에 대한 전체 $25,000 공제는 수정 조정 총 소득이 $100,000 이하(결혼 개별 신고의 경우 $50,000 이하)인 납세자에게만 제공됩니다. $100,000 이상에서 단계적으로 폐지되고 $150,000 이상의 소득을 가진 소득자에 대해 완전히 종료됩니다.