모기지론은 종종 인플레이션에 대한 헤지 수단으로 사용됩니다. 일반적인 통념에 따르면 모기지론을 사용하면 인플레이션이 올라가고 이자율이 올라가더라도 월 지불액이 고정됩니다(ARM(조정 가능한 금리 모기지 [ARM]이 아니라고 가정)). 사실, 인플레이션이 상승하면 모기지론의 명목(미래) 달러 가치가 하락할 것입니다.
그러나 현실은 궁극적으로 모기지론이 인플레이션 조정 임금으로 상환될 수 있고 인플레이션 헤지 수단(TIPS에서 주식까지)에 투자할 자금을 확보하여 더 높은 이율로 채권에 투자하기 위한 준비금을 마련하는 데 사용된다는 것입니다. 미래(이자율에 대한 콜 옵션의 한 형태) 또는 임대료 상승에 대한 헤지를 제공하는 주택 구입에 배치됩니다. 그러나 이러한 모든 시나리오에서 모기지 관련 자금이 어떻게 배치되거나 자금을 조달하는 데 사용되는 소득원이 실제 인플레이션 헤지입니다... 모기지 자체가 아닙니다!
궁극적으로 이것은 인플레이션(및 이자율)이 상승할 경우 모기지가 간접적으로 유익한 결과로 이어질 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 그러나 결국 그 혜택은 모기지 자체를 인플레이션 헤지로 사용하는 데서 오는 것이 아니라 다른 인플레이션 조정 자산 및 소득 개인은 대신 모기지를 지원해야 합니다! 물론 주의할 점은 인플레이션을 헤지하기 위해 레버리지를 사용하면 양방향으로 감소할 수 있으며 인플레이션이 아닌 시나리오에서도 불리한 결과가 확대될 수 있다는 것입니다!
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 설립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전에 대한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
모기지는 인플레이션이 발생하더라도 고정된(적어도 기존 모기지의 경우) 지불액이 변경되지 않기 때문에 종종 인플레이션 헤지로 간주되지만, 현실은 모기지만으로는 실제로 이익을 얻는 헤지가 아닙니다. 인플레이션. 인플레이션으로 인해 반드시 해를 입는 것은 아니지만 이점도 아닙니다.
그 이유를 이해하기 위해, 누군가가 $500,000 주택을 가지고 있고 $400,000 30년(고정) 모기지 4%를 받기로 결정했다고 잠시 상상해 보십시오. 미래의 현금 위기에 빠지는 것을 피하기 위해 개인은 수익금으로 $400,000를 가져 와서 필요에 따라 각 모기지 지불금을 확보할 수 있는 비슷한 수익률을 가진 일련의 사다리형 채권을 구입하는 데 사용합니다. 이 "완벽한" 자산-부채 매칭은 금리 변동이 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 모든 위험에 대해 효과적으로 예방합니다(채권 불이행이 없다고 가정).
이제 이 전략에 참여하고 나면 인플레이션이 실제로 더 높아진다고 상상해 보십시오. 갑자기 인플레이션이 7%로 치솟고 있습니다. 중기 금리가 10%에 육박합니다. 10년 동안 집 자체의 가치는 2배가 되어 $1,000,000(단지 인플레이션에 보조를 맞추기만 하면 됨)이 되었습니다. 이 '놀라운' 인플레이션 상황을 감안할 때 아래 차트는 모기지(약 $315,000의 나머지 잔액으로 상각했을 때)와 모기지론에 신경 쓰지 않는 대안 시나리오를 비교하여 개인의 현재 재정 상황을 보여줍니다. .
결과에서 알 수 있듯이 두 시나리오의 최종(인플레이션 이후) 순자산은 동일합니다. ! 필요한 지불을 충당하기 위해 유사한 이자율로 채권 포트폴리오에 의해 관리되는 모기지 지불 의무와 함께 모기지 자체의 존재는 모기지를 피하고 부동산 자체를 유지하는 시나리오보다 더 가치가 없습니다! 어느 쪽이든 순자산은 정확히 동일합니다.
그리고 특히, 채권 포트폴리오가 모기지 상환 의무를 충당하기에 충분하고 동일한 수익률을 생성하는 한 인플레이션 상승 또는 하락 여부는 중요하지 않습니다. 기준이지만 일반적으로 채권 이자가 과세 대상이고 모기지 이자가 공제될 수 있다고 가정할 때 세후 기준이기도 합니다.
물론 위의 시나리오에 대한 주의 사항은 모기지 수익금이 모기지 상환 의무를 면제하는 채권 포트폴리오를 획득하는 데 사용되었다는 것입니다.> 금리 변화에 민감하다. 반면에 자금이 다른 투자의 종류에 따라 결과도 상당히 다를 수 있습니다.
예를 들어, 수익금이 TIPS 채권 포트폴리오에 투자하는 데 사용되었으며(이 글을 쓰는 시점에) 실질 수익률이 0%에 가깝다고 상상해 보십시오. 인플레이션이 2%에 불과한 경우(즉, TIPS가 명목 수익률 2%를 지불한다는 의미), 부채는 실제로 4%에서 "복합"되는 반면 채권은 수익률만 올리기 때문에 4%의 초과 모기지 이자율로 인해 채권 포트폴리오가 실제로 손상됩니다. 2%(또는 실제로 개인이 이자만으로는 충분하지 않기 때문에 모기지 지불을 충당하기 위해 증가하는 TIPS 채권을 청산해야 합니다).
그러나 인플레이션이 다시 7%로 치솟으면 갑자기 결과가 완전히 달라집니다. TIPS 채권은 이제 7%의 수익을 창출하여 모기지 지불금을 충당하기에 충분한 명목 총 수익 이상을 제공합니다(또는 기술적으로 TIPS 원금은 점점 더 적은 수의 TIPS 채권을 판매해야 할 만큼 충분히 증가할 것입니다). 어느 쪽이든, 부동산 자체는 인플레이션 속도로 성장한다고 가정합니다. 즉, 모기지 유무에 관계없이 부동산 가치가 동일하다는 의미입니다.
10년의 기간 후에 이러한 다양한 인플레이션 시나리오의 최종 결과 – 이제 개인이 높은 인플레이션 시나리오를 거치는지 또는 낮은 인플레이션 시나리오를 거치는지에 따라 모기지 보유 여부 사이에 최종 자산에 상당한 차이가 있습니다. 인플레이션이 높으면 (TIPS) 채권 포트폴리오가 모기지 대출 금리를 능가합니다. 모기지 사용은 우수한 재무 결과를 가져옵니다. 하지만 인플레이션(및 이자율)이 낮게 유지되면 모기지 사용으로 인해 실제로는 더 적은 부.
이러한 시나리오에서 알 수 있듯이 모기지 자체의 존재 여부는 중요하지 않지만(앞서 언급했듯이) 모기지 수익금이 할당되는 방식이 중요합니다 . 사실, 궁극적으로 결과는 실제로 모기지 자체의 존재에 의해 결정된 것이 아니라 인플레이션에 따라 더 낮거나 더 높은(명목) 수익률을 생성하는 투자를 구매하기 위해 (고정 이율) 금융을 사용하기로 결정했습니다. (TIPS 포트폴리오). 즉, 결과는 실제로 인플레이션 헤지로서의 모기지 자체에 의해 주도되는 것이 아니라 모기지 수익을 사용하여 구매 합니다. TIPS "저당권"과 같은 인플레이션 헤지. 그리고 이 전략은 인플레이션 헤지가 실제로 효과가 있는 경우에만 효과가 있습니다 차입 비용을 능가합니다.
마찬가지로, 포트폴리오가 주식을 사는 데 사용되었다면(인플레이션 상승이 궁극적으로 명목 이익과 주가를 상승시키기 때문에 적어도 간접적으로 인플레이션 헤지 기능을 함), 높은 인플레이션 시나리오는 낮은 인플레이션 시나리오보다 더 나은 성과를 낼 수 있지만 여전히 모기지 자체가 인플레이션 헤지였기 때문이 아니라 대출이 실제 인플레이션 헤지(모기지 레버리지 위험을 정당화하기에 충분한 기대 수익이 있기를 바랍니다!). 또는 더 일반적으로 주식을 사기 위해 자금을 차입하고 투자 수익이 차입 비용보다 높을 때마다 긍정적인 결과가 발생합니다. 그것은 단순히 레버리지로 투자하고 유리한 수익을 얻는 것의 영향입니다. 유일한 차이점은 마진론으로 차입금을 조달하는 대신 모기지로 자금을 조달한다는 것입니다!
마찬가지로, 향후 더 높은 이율로 채권에 재투자할 수 있도록 자금을 유동적으로 남겨두고 모기지를 인수한 경우(예:금리가 충분히 빠르게 상승하면 모기지 수익금을 상환하는 미래 채권에 투자하는 데 사용할 수 있습니다. 더 비슷한 수준의 위험에서 현재 모기지 이자율보다 높음), 시나리오는 여전히 포트폴리오가 궁극적으로 얻을 수 있는 수익에 의해 성공하거나 그렇지 않은 시나리오입니다. 본질적으로 이 시나리오에서 미래에 더 많은 수익을 낼 수 있는 채권에 투자하기 위해 모기지를 사용하는 것은 콜 옵션의 한 형태가 됩니다. 이자율이 대출 이자율을 초과할 정도로 상승하면 이는 "금전"이 될 것입니다. 결과는 고인플레이션 시나리오에서 더 나을 수 있지만 옵션 "투자"가 성과를 내기 때문입니다. 인플레이션이 높으면 일반적으로 이자율이 높아져 포트폴리오 수익이 차입 비용을 초과하게 됩니다. 모기지 자체의 기능. 반면에 인플레이션(및 금리)이 상승하지 않으면 이 "이자율 콜 옵션" 접근 방식이 매우 비호의적이 될 수 있습니다. 또한 모기지에는 4%의 이자율이 적용되고 투자자는 매년 0%의 수익을 올리며 이자율이 오르기를 "기다립니다"!
궁극적으로 대부분의 레버리지 형태와 마찬가지로 모기지를 사용하여 인플레이션 헤지(또는 기타 투자 수단)에 대한 투자 자금을 조달하면 인플레이션 헤지가 효과가 있으면 긍정적인 결과를 확대할 수 있지만 인플레이션이 발생하지 않으면 부정적인 결과를 확대합니다. 역시!
어떤 상황에서는 모기지와 일치하는 포트폴리오가 전혀 없는 것이 현실입니다. 대출은 애초에 부동산을 사는 데만 필요했다. 다시 말해, 시나리오는 "모기지 없이 주택을 소유하는 것과 인플레이션 헤지로서 모기지와 [측면] 포트폴리오를 투자하는 것" 중 하나가 아닙니다. 대신 "저당으로 집을 소유하거나 집세를 낼 방법이 전혀 없기 때문에 임대"입니다.
그러나 특히 인플레이션 헤지로 투자할 포트폴리오가 없는 이러한 상황에서도 개인 주택은 단순히 "휴면" 자산이 아니며(지속적인 현금 흐름이나 소득 수익률을 제공하지 않는다는 점을 감안할 때) 실제로는 여전히 인플레이션 헤지 역할을 한다. 부동산 가격 자체가 인플레이션에 따라 움직이는 경향이 있을 뿐만 아니라 개인 주택을 소유하는 것이 실제로 그렇기 때문에 현금 흐름에서 지불되지 않는 임대 지불의 형태로 내재된 현금 흐름 수익률이 있습니다.
따라서 예를 들어 임대료가 예기치 않게 오르거나(또는 급격히 부풀리기 시작하는 경우) 부동산을 소유하면 소유주가 더 높은 임대료 의무에 직접 노출되는 것을 방지할 수 있습니다. 이는 임대료 인상이 임금 인상을 앞지르는 상황에서 특히 가치가 있습니다. 또는 다른 방식으로 보면 거주지가 임대 생활비에 상응하는 금액을 충당하는 형태로 "수익률"을 지불하고 해당 수익률은 자동으로 인플레이션에 암묵적으로 연동됩니다. 인플레이션이 상승하면/때/때, 거주지 소유권으로 대체되는 임대료 금액도 자동으로 상승했습니다. 다시 말해, 소유(및 모기지 사용)와 임대는 임대료 인플레이션을 헤지하는 수단입니다.
하지만 이러한 시나리오에서도 현실은 인플레이션이 임대료에 미치는 영향을 헤지하기 위해 주택을 소유하는 "이점"이 실제로는 주택을 소유하는 기능입니다. , 모기지 기능이 아님 . 임대보다는 개인 주택을 소유하는 것은 주택에 모기지론이 있는지 여부에 관계없이 임대료 인플레이션에 대한 헤지를 제공합니다! 물론 하는 사용자를 위해 재정적 자금이 있는지, 여부를 선택할 수 있습니다. 주택 담보 대출 여부는 이차 인플레이션 헷지가 될 수 있지만 앞서 설명한 바와 같이 주택 담보 대출 여부를 선택할 여유가 있는 사람들에게 혜택은 여전히 진행 방식에 달려 있습니다. 모기지 자체가 아니라 투자됩니다! 하지만 임대료 인플레이션에 대한 헤지 수단으로 주택을 소유할 여력이 없는 사람들에게는 모기지를 사용할 수 있는 가능성이 중요합니다. 다시 한 번 에 대한 액세스 권한을 구매하기 때문입니다. 인플레이션 헤지(이 경우 "임대료가 없는" 개인 거주지)!
또한 별도의 포트폴리오나 (물적) 자산이 없고 우선 주택 구입을 위해 모기지가 필요한 상황에서 모기지는 결국 (미래) 임금으로 갚을 수밖에 없는 것이 현실이라는 점도 주목할 만하다. 다시 말해, 모기지 상환 능력은 거의 전적으로 미래 수입에 따라 좌우됩니다. 결과적으로, 이는 인플레이션이 상승하고 관련 생활비 조정으로 인해 임금이 혜택을 받는 한, 인플레이션 "덕분에" 모기지 상환이 점점 더 쉬워질 것임을 의미합니다.
그러나 이 시나리오에서도 핵심 요소는 여전히 모기지가 "인플레이션" 헷지라는 것이 아니라 임금과 노동 능력이 인플레이션 헷지 . 인플레이션이 상승하면 모기지가 소득에 비해 "저렴"해지고 지불하기 쉬워질 수 있지만 말 그대로 모기지 가치가 하락했기 때문은 아닙니다. 대신, 앞서 언급했듯이 실제 동인은 임금이 인플레이션에 따라 상승하는 경향이 있으며 결과를 개선하는 것은 인플레이션 헤지로서의 임금입니다. 결국 누군가가 실업자이고 다른 수입원이 없는 경우 인플레이션 여부를 확인하는 것은 매우 쉽습니다. (명목) 모기지 상환금을 지불하기가 전혀 어렵습니다. 인플레이션 조정 미래 달러가 처음부터 지불되지 않는다면 인플레이션은 모기지를 미래 달러로 더 저렴하게 만들지 않습니다. 인플레이션이 평가절하되든 그렇지 않든 지불을 위한 현금 흐름이 없다면 모기지는 여전히 채무불이행 상태가 됩니다! 그리고 모기지 상환을 위한 현금 흐름이 있는 경우 다시 한 번 혜택은 모기지 자체가 아니라 인플레이션 조정 소득원입니다!
하지만 결론은 이렇습니다. 종종 인플레이션 헤지로 유명하지만 모기지 자체가 실제로는 그런 기능을 하지 않는다는 것입니다. 모기지는 에 투자할 자산을 확보할 수 있습니다. 인플레이션 헤지 또는 역할 기능을 하는 거주지를 구매하는 데 사용할 수 있습니다. 인플레이션 헤지 또는 자체적으로 인플레이션 헤지된 임금으로 지불됩니다. 그러나 결국 이러한 결과는 모기지 또는 그 수익금이 어떻게 사용되는지 또는 모기지 자체에 의해가 아니라 어떻게 지불될 것인지에 대한 인플레이션 헤지 혜택에 의해 결정됩니다! 그리고 여느 레버리지와 마찬가지로 모기지 레버리지가 긍정적인 시나리오와 부정적인 시나리오를 모두 확대하므로 결과는 양방향으로 감소할 수 있습니다!
그래서 어떻게 생각하세요? 모기지를 인플레이션 헤지라고 생각하십니까? 아니면 모기지 자금이 실제로 어떻게 사용되는지에 관한 것입니까? "인플레이션" 헤지 수단으로 모기지 사용을 권장한 적이 있습니까? 인플레이션 헤지에 접근하기 위해 모기지를 사용하는 방법에 더 초점을 맞춰야 합니까?