현재의 저금리 환경은 퇴직 소득을 창출하려는 퇴직자들에게 상당한 도전과제를 제시했지만, 장점은 저금리로 인해 차입 비용도 사상 최저 수준으로 떨어졌다는 점입니다. 결과적으로 퇴직자들은 모기지를 유지하고 갚지 않는 것이 결국 좋은 생각이라고 점점 더 많이 결정하고 있습니다. 평균 장기 주식 수익률이 오늘날의 30년 모기지 이자율보다 훨씬 높기 때문에 저렴한 모기지는 가계 대차 대조표를 활용하고 퇴직 소득의 금액과 지속 가능성을 높이는 전략이 됩니다.
그러나 은퇴 후에도 모기지를 유지하기로 한 결정에 위험이 따르는 것은 아닙니다. 주식이 예상대로 작동하지 않고 관련 기간 동안 차입 비용을 초과하는 수익을 창출하지 못하는 것보다 위험이 있습니다. 그리고 수익률이 궁극적으로 합산되더라도 전통적인 모기지론에 대한 지속적인 지불 의무는 퇴직자에게 "일련의 수익" 위험을 초래합니다. 좋은 수익이 마침내 도착할 때를 위한 충분한 돈이 남아 있지 않을 수 있습니다.
이러한 관점에서 퇴직자들은 아마도 리버스 모기지를 대신 고려해야 할 것입니다. 이러한 대출은 부분적으로 높은 비용과 종종 최후의 수단으로 여겨지는 대출 옵션으로 인해 상대적으로 인기가 없었지만 역 모기지에 대한 현금 흐름 의무가 없기 때문에 실제로는 모기지 인 은퇴 전략에서 시퀀스 위험을 제거합니다. 사실, 장기간에 걸쳐 퇴직 시 역모기지를 사용하면 주식이 원하는 대로 작동할 때 실질적으로 더 큰 부를 얻을 수 있습니다. 역모기지가 경제의 영향에 대한 노출을 줄이면서 더 많은 가계 레버리지를 유지하기 때문입니다. 불리한 반환 순서.
결국, 이 전략에는 여전히 몇 가지 주의 사항이 있습니다. 가장 주목할만한 점은 역모기지가 여전히 더 높은 초기 대출 비용과 지속적인 차입 비용을 갖는 경향이 있고(비록 격차는 줄어들고 있지만) 대출 한도가 해당 전략의 유용성을 제한할 수 있다는 점입니다. 부유한 고객(은퇴 전략으로 가계 레버리지를 높이는 데 가장 관심이 많은 고객). 그럼에도 불구하고 은퇴 후 모기지(Mortgage-in-retirement) 전략에 진정으로 참여하고자 하는 사람들에게는 리버스 모기지가 가장 효과적인 방법일 수 있다는 사실은 여전히 남아 있습니다.
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 창립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전을 위한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
오늘날의 저수익 환경에서 은퇴자들, 특히 투자 포트폴리오가 있는 부유한 은퇴자들에게 은퇴 후 모기지를 유지하는 것이 점점 더 인기를 얻고 있습니다. 논리는 비교적 간단합니다. 차입 이자율이 3.5%에서 4.5%로 낮고 주식의 장기 수익률이 상당히 높을 때 낮은 수익률로 차입하지 않는 이유는 무엇입니까? 더 높은 것을 추구? 특히 모기지 이자는 경상 이자율에서 잠재적으로 공제될 수 있지만 주식의 성장은 우선 장기 자본 이득(및 적격 배당) 세율로 과세될 수 있다는 점을 감안할 때 특히 그렇습니다.
물론 이 전략의 주요 경고는 주식이 일정 기간 동안 차입 비용을 능가하지 않거나 적어도 오늘날의 모기지 이자율에 대한 주식의 예상 수익률 프리미엄이 위험 가치가 없다는 위험이 여전히 있다는 것입니다. 오늘날의 높은 Shiller P/E10 비율을 감안할 때 향후 몇 년 동안 잠재적으로 하락할 수 있는 주식 위험 프리미엄이 있는 상황에서 기대 수익률이 3%에서 4%의 실질(6%에서 7%)에 불과하다면 4%의 이자율로 차입하는 것이 정말 가치가 있습니까? 적당한 인플레이션을 가정), 모기지 상환이 사실상 무위험 수익이라는 점을 감안할 때 역사적 주식 위험 프리미엄보다 훨씬 적은 잠재적 보상을 생성합니까?
확실히, 기간이 길수록 주식 성장이 결국 포트폴리오 수익률을 모기지 비용 이상으로 높일 가능성이 커집니다. 그러나 동시에, 특히 모기지론에 대한 지속적인 지불이 하지 않는 현실에서 불리한 수익 시퀀스가 발생하는 경우 더 긴 기간은 부족분을 확대할 수도 있습니다. 분석에 시퀀스 위험 측면을 도입합니다. 퇴직 지출을 위해 인출을 하는 것과 유사한 방식으로 모기지 상환금을 계속 상각하면 포트폴리오가 고갈되어 마침내 좋은 수익이 나올 때까지 포트폴리오에 남은 성장률을 초과할 만큼 충분히 남아 있지 않을 위험이 있습니다. 나머지 모기지 지불의 현금 흐름 의무.
포트폴리오 인출이 모기지 상환에 직접 사용되거나 기타 고정 수입 현금 흐름이 모기지를 지불하지만 성장을 위해 포트폴리오에 투자되지 않는 경우 최종 결과는 동일합니다. 모기지 상환액과 포트폴리오를 유지합니다. 퇴직자에게 일련의 수익률 위험을 만들어 장기 수익률의 평균이 유리하더라도 퇴직자가 더 많은 돈으로 끝내지 못할 수도 있습니다.
물론 퇴직자들이 퇴직 시 상각 모기지를 사용할 필요가 없는 것이 현실입니다. 이러한 모기지가 가장 일반적이지만, 시퀀스 위험에 대한 노출을 최소화하려는 사람들은 현금 흐름 의무가 더 작은 모기지를 선택할 수 있습니다. 예를 들어, 이자 전용 모기지는 완전 상각 모기지보다 시퀀스 위험에 덜 노출됩니다. 이론적으로 이상적인 솔루션은 실제로 현금 흐름 의무가 없는 마이너스 상각 대출입니다. 하지만 불행하게도 2008년 금융 위기 이후 마이너스 상환 모기지 옵션은 거의 없었습니다.
그러나 주목할만한 예외는 역 모기지입니다. 실제로는 마이너스 상각 모기지는 현금 흐름 의무가 없고 이자가 단순히 모기지 잔액에 대해 무기한으로 누적되고 복리되도록 허용하기 때문에(또는 적어도 차용인이 살아 있는 한 자산을 주요 거주지로 유지하고 합리적인 유지 관리를 유지하며, 필요한 재산세 및 주택 소유자 보험). 따라서 역 모기지는 실제로 은퇴 후에도 모기지를 유지할 수 있는 독특한 기회를 나타내는 동시에 전략에 대한 순차 위험을 유발하는 현금 흐름 의무를 완화합니다.
사실 역모기지(reverse 모기지)는 순차 위험을 제거할 뿐만 아니라 레버리지를 사용하여 "모기지"로 주식을 효과적으로 구매하려는 퇴직자에게는 역모기지가 레버리지 잠재력을 최대화합니다. 은퇴 후 모기지 전략이 유지하려는 레버리지. 따라서 아래 일련의 차트는 $500,000 포트폴리오와 $300,000 리버스 모기지를 유지하는 것과 $500,000 포트폴리오와 $300,000 전통적 상각 30년 모기지(각각 4.25%의 이자율과 8%를 가정할 때) 간의 차이를 보여줍니다. 포트폴리오의 평균 연간 성장률, 물론 두 시나리오 모두 부동산 자체가 어떤 가치로 성장하든지 마찬가지입니다. 특히, 지속적인 레버리지로 인해 역 모기지 시나리오는 결국 훨씬 더 큰 모기지 잔고를 생성하지만 완전 포트폴리오의 금액은 전체에 걸쳐 투자된 상태로 유지됩니다. 그리고 이는 기존 포트폴리오의 현금 흐름 시퀀스 위험 없이 수행됩니다.
리버스 모기지의 이점은 은퇴 후에도 모기지를 유지하고자 하는 사람들에게 매력적이지만(전체 수익을 활용하기 위해) 몇 가지 중요한 주의 사항이 있습니다.
첫 번째는 위의 예에서 각 모기지(HECM Saver 대출을 사용하는 사람들에게 비용이 더 가깝지만 역 모기지가 약간 더 높은 경향이 있음)의 마감 비용을 무시하고 이자율이 다음과 같다고 가정한다는 것입니다. 둘 다 동일합니다(역모기지에 대한 1.25% 모기지 보험료가 있지만 기본 이자율에 추가하여 실제로 비용이 항상 일치하지는 않습니다). 그러나 30년 기간 동안의 복합적 차이가 $300,000 모기지로 시작한 것에 대해 $1,000,000 이상이라는 점을 감안할 때, 비용의 비교적 작은 차이는 이러한 결과를 훼손하지 않을 것입니다. 또한, 이 분석은 여전히 상각 대 역 모기지에 대한 시퀀스 위험의 영향을 직접적으로 모델링하지 않았기 때문에 역 모기지가 성공적인 전략이 될 가능성이 더 높을 수 있습니다. em>경우에도 비용도 약간 높습니다.
두 번째 주의 사항은 많은 리버스 모기지가 변동 이자율로 발행되더라도 예시된 시나리오는 고정된 두 이자율에 의존한다는 것입니다. 실제로 월별 지불 또는 신용 한도 옵션의 경우 필수입니다. 그러나 고정 이자율 HECM 표준이 올해 초 폐지되었지만 차용인은 여전히 고정 이율 HECM Saver 대출을 비교적 매력적인 이율로 얻을 수 있습니다. HECM Saver의 제약은 단순히 최대 대출 한도가 더 낮다는 것입니다. 실제로 이 전략이 고소득 및 부유한 가구(집도 더 비싼 경향이 있음)에게 가장 인기가 있다는 점을 감안할 때 HECM Saver 대출은 종종 HECM Saver 대출이 허용하기 때문에 대출 한도는 퇴직자가 활용할 수 있는 가계 레버리지 금액을 제한합니다. 차용인은 주택의 약 30% ~ 50%(연령 및 이자율에 따라 다름)를 넘지 않도록 하고 대출 계산을 위한 주택 가치는 최대 청구 금액 $625,500(2013년)로 제한됩니다.
또한 전체 가계 레버리지 전략에는 위험이 있습니다. 즉, 기간이 반드시 30년 동안 지속되지는 않을 것입니다. 퇴직자가 사망한 경우 투자 대 차입 기간이 단축될 수 있으며 퇴직자가 주택을 이전하여 매각하게 되는 생활 환경의 변화도 마찬가지입니다. 그러나 대부분의 경우 이러한 위험은 상각 및 역 모기지 시나리오와 관련이 있으며 전통적인 모기지 상각이 더 큰 순차 위험을 유지한다는 사실은 여전히 남아 있습니다. 반면에, 전통적인 모기지론을 사용하면 퇴직자는 원래 집을 임대 또는 투자 부동산으로 재배치하여 유지할 수 있지만 역 모기지는 이러한 시나리오에서 지불해야 합니다(퇴직자가 기본 주택으로 적절하게 사용하지 않기 때문입니다. 거주, 역 모기지를 유지하기 위한 핵심 요건 중 하나).
그러나 이러한 경고에도 불구하고 다른 모든 것이 동일할 때 전통적인 상각 모기지론은 역 모기지를 완화하는 가계 레버리지 시나리오에 추가적인 시퀀스 위험(포트폴리오가 대출을 능가하지 못하는 위험 이상으로)을 초래합니다. 은퇴 후 모기지와 포트폴리오를 나란히 유지하는 위험을 감수할 가치가 있다고 믿는 은퇴자들에게 리버스 모기지를 특히 매력적으로 만드십시오. 이는 은퇴 주택 구입 자금 조달 방법을 결정하려는 은퇴자(기존 모기지 대신 HECM 구매 대출 고려) 또는 기존 모기지를 은퇴 후에도 유지하기를 원하는 은퇴자에게 적합할 수 있습니다. 대신에 역 모기지 유형으로 재융자하십시오(적어도 역 모기지 대출 한도 내에서 가능한 경우). 따라서 리버스 모기지는 일반적으로 다른 자산을 완전히 고갈시킨 사람들을 위한 "최후의 수단의 대출"로 주로 간주되어 왔지만 실제로는 리버스 모기지 전략이 부유한 은퇴 계획의 초기 단계에서 훨씬 더 많은 고려를 받아야 합니다. .
한편, HUD가 곧 시행할 역모기지 변경을 고려할 때, 선불 모기지 보험료(MIP) 비용이 상승함에 따라 전략이 다소 덜 매력적일 수 있는 것이 현실입니다. 이 문제는 은퇴 시 상당한 모기지(주택 가치의 일정 비율)를 가지고 있는 사람들에게 특히 심각할 것입니다. 이들은 자산의 전체 평가 가치에 대해 새로운 2.5% 선불 MIP의 적용을 받습니다(심지어 역 모기지 파이낸싱은 원금 한도 계수의 60% 미만이 되며 새로운 선결제 MIP는 0.5%가 됩니다. 물론, 새 규정이 월말까지 시행되지 않을 것이라는 점을 감안할 때 오늘날의 더 유리한 비용으로 역 모기지로 재융자하려는 사람들에게는 좁은 기간이 남아 있습니다.