부동산 투자에 대해 생각하고 있다면 상업용 부동산이나 주거용 부동산이 포트폴리오에 더 적합한지 궁금할 것입니다. 각 옵션에는 고유한 장점과 과제가 있으며, 궁극적으로 상황, 목표 및 기타 요소에 따라 올바른 경로가 결정됩니다.

상업용 부동산과 주거용 부동산 투자 사이에서 결정을 내리려는 경우 알아야 할 사항이 있습니다.

주거용 부동산 투자는 어떻게 이루어지나요?

주거용 부동산에는 유일한 생활 목적으로 세입자에게 임대할 수 있는 모든 유형의 유닛이 포함됩니다. 한 명의 세입자가 있는 단독 주택 또는 여러 명의 세입자가 있는 다가구 부동산에 투자할 수 있습니다.

세입자로부터 임대료를 징수하고 그 돈을 모기지, 재산세, 보험, 유지 관리 비용 및 기타 비용을 지불하는 데 사용합니다. 또한 시간이 지남에 따라 자산 가치가 상승하는 이점도 얻을 수 있습니다.

주거용 부동산은 일반적으로 자본이 많지 않은 초보 투자자와 부동산 투자에 대한 간단한 접근 방식을 선호하는 노련한 투자자에게 가장 좋습니다.

장점

• 낮은 진입 비용: 주거용 부동산은 일반적으로 상업용 부동산보다 훨씬 저렴하므로 부동산 투자가 처음이거나 현금이 많지 않은 경우 구입하기가 더 쉽습니다.
• 유연성 향상: 부동산의 소유자로서 임대 또는 직접 점유를 선택할 수 있습니다. 계획에 따라 이러한 유연성은 상당한 이점을 제공할 수 있습니다. 부동산을 처분하고 싶다면 다른 투자자나 그 안에 살고 싶은 사람에게 매각할 수 있습니다.
• 더 큰 테넌트 풀: 더 많은 기업이 부분적으로 또는 완전히 원격으로 이동하지만 사람들은 여전히 ​​살 곳이 필요합니다. 시장에 관계없이 좋은 주거 세입자를 찾는 것이 더 쉬울 것입니다.

단점

• 짧은 임대 기간: 많은 주거용 임대가 12개월 이하이므로 일부 지역에서는 이직률이 더 높을 수 있습니다. 몇 년 동안 집에 머물 좋은 세입자를 구한다 하더라도 새 세입자를 찾아야 할 가능성에 대해 계획을 세워야 합니다.
• 공석은 더 큰 타격을 입을 수 있습니다. 단독 주택을 임대하고 있고 세입자가 임대차 계약을 갱신하지 않는 경우, 비어 있는 동안 해당 유닛에서 수입을 얻을 수 없습니다. 대조적으로 상업용 부동산의 경우 건물에 여러 세입자가 있을 수 있으므로 하나의 빈 유닛은 큰 영향을 미치지 않습니다.
• 규제 제한 사항: 거주 지역에 따라 매년 임대료를 인상할 수 있는 금액을 제한하는 임대료 통제법의 적용을 받을 수 있습니다. 팬데믹 기간 동안 집주인은 퇴거 유예 조치로 인해 임대료 미납으로 세입자를 퇴거시킬 수 없었습니다.

어떻게 투자할 수 있습니까?

주거용 부동산에 투자하는 과정의 대부분은 자신을 위해 부동산을 구입하는 것과 유사합니다. 중개인이나 에이전트와 협력하여 적합한 부동산을 찾은 다음 구매를 완료하면 직접 거주하는 것이 아니라 해당 유닛에 거주할 세입자를 찾을 수 있습니다. 임차인과 직접 협력하거나 부동산 관리자를 중개자로 고용하도록 선택할 수 있습니다.

상업용 부동산 투자는 어떻게 이루어지나요?

상업용 부동산은 일반적으로 일상생활이 아닌 업무용으로 사용됩니다. 부동산은 모든 모양과 크기가 될 수 있으며 잠재적 임차인에는 사무실, 소매점, 호텔, 산업 회사 등이 포함될 수 있습니다.

주거용 부동산과 마찬가지로 건물을 구입하고 건물이 점유하는 토지를 구입하고 한 명 이상의 세입자로부터 임대료를 받습니다.

장점

• 장기 임대: 상업용 임대가 5년에서 10년 사이에 지속되는 것은 드문 일이 아니며, 이로 인해 이직률이 낮아지고 공실이 줄어들 수 있습니다. 이는 더 예측 가능한 현금 흐름과 더 적은 회전율 관련 비용을 의미할 수 있습니다.
• 3배 순 임대: 이 유형의 임대를 사용하면 부동산 소유자가 보험, 재산세 및 건물 운영 비용과 관련된 비용을 세입자에게 전가하므로 위험이 적습니다.
• 높은 투자 수익: 상업용 부동산은 시간이 지남에 따라 소득과 가치 측면에서 주거용 부동산보다 더 나은 성과를 내는 경향이 있습니다. 또한 상업용 부동산에 가치를 더하는 것이 더 쉽기 때문에 임대료 인상을 더 쉽게 정당화할 수 있습니다.

단점

• 낮은 임대료 문제: 임대 기간이 더 길기 때문에 시장 요율에 맞춰 임대료를 자주 올릴 수 없습니다.
• 더 복잡함: 주거용 부동산에 투자하는 경우 처리할 필요가 없는 구역 조례, 각 세입자의 고유한 요구 사항, 더 복잡한 계약 및 기타 복잡성을 처리해야 합니다. 처음에는 상업용 부동산에 들어가기 위해 더 높은 선불 현금 요구 사항이 있습니다.
• 개별 부문과 관련된 위험: 투자하는 상업용 부동산 유형에 따라 해당 상업용 부문에 특정한 위험에 노출될 수 있습니다. 예를 들어, 사무실 건물에 대한 수요는 기업이 완전히 원격으로 이동하면서 코로나바이러스 전염병이 시작되는 동안 급락했습니다.

어떻게 투자할 수 있습니까?

중개인이나 에이전트와 협력하거나 직접 부동산을 검색하여 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. 다양한 자금 조달 절차에 익숙해져야 하며 임차인과 직접 협력할 부동산 관리자를 고용하고 싶을 것입니다.

상업용 부동산 또는 주거용 부동산이 더 나은 투자입니까?

궁극적으로 두 옵션 모두 본질적으로 다른 옵션보다 낫지 않습니다. 상업용 부동산은 부문에 따라 주거용 부동산보다 장기적으로 더 나은 수익을 제공할 수 있지만 항상 그런 것은 아닙니다.

National Association of Real Estate Investment Trusts(Nareit)의 데이터를 기반으로 2012년과 2021년 사이에 다양한 유형의 부동산 투자에 대한 평균 수익을 살펴보겠습니다.

그러나 상업용 부동산과 관련된 비용과 복잡성은 일부 투자자에게는 가치가 없을 수 있습니다. 그러나 부동산 사업이 성장함에 따라 포트폴리오를 더 잘 다각화하기 위해 각 유형을 소유하는 것이 가치가 있을 수 있습니다.

부동산 투자 비용은 얼마입니까?

대부분의 모기지 대금업자는 투자 부동산에 대해 최소 15%를 예치할 것을 요구하며 이자율은 기본 주택보다 높은 경향이 있습니다. 그러나 상업 대출의 경우 일반적으로 최소 20%를 적금해야 하며 상업용 부동산은 일반적으로 더 비싼 경향이 있기 때문에 더 많은 현금이 필요합니다.

막대한 초기 현금 요구 사항 없이 상업용 부동산이나 주거용 부동산에 투자하고 싶다면 부동산 투자 신탁(REIT)을 대신 선택할 수 있습니다. 이 회사는 공개 거래소에서 거래하고 여러 부동산에 투자하여 다각화를 통해 소득과 성장을 제공합니다.

부동산 투자를 위한 신용 준비 방법

REITs를 통해 부동산 투자를 선택하면 신용 기록이 어디에 있는지 걱정할 필요가 없습니다. 그러나 주거용 부동산을 사고 팔거나 임대하거나 상업용 부동산을 사고 임대하려면 투자 자금을 조달해야 합니다. 좋은 조건을 원한다면 뛰어난 신용 기록이 필요합니다.

전반적인 신용 상태에 대한 아이디어를 얻으려면 신용 점수를 확인하는 것으로 시작하십시오. 그런 다음 신용 보고서를 검토하여 해결할 수 있는 문제가 있는지 확인하십시오. 이것은 신용 카드 잔액을 지불하는 것부터 부정확한 신용 보고서 정보에 대한 이의 제기에 이르기까지 다양합니다.

신용을 모니터링하고 진행 상황을 추적하면 시작할 수 있는 올바른 길을 걷게 될 것입니다.