주택 소유는 자부심과 독립의 엄청난 원천이 될 수 있지만, 학자금 대출 부채가 있는 경우 계약금과 모기지를 병행하는 전략이 필요할 수 있습니다.
Gen Y Planning의 공인 재무설계사 Ashley Dixon에 따르면 그녀의 회사에서 90여 가구의 고객 가구만이 학자금 대출과 모기지 대출을 모두 보유하고 있습니다. Dixon은 "많은 사람들이 [학자금 대출 상환금에] 너무 얽매여서 모기지를 받을 기회가 없다고 생각합니다."라고 말합니다.
Dixon의 고객은 전국적인 패턴을 반영합니다. 2019년 설문 조사에 따르면 밀레니얼 세대의 61%가 학자금 대출로 인해 주택 대출을 연기해야 한다고 말했습니다. 점프하는 사람들은?
Liz Pecknold에게는 집을 사는 것이 합리적이었습니다. 2016년 당시 25세였던 그녀는 남편과 함께 학자금 대출 잔액이 $25,000임에도 불구하고 콜로라도주 Nederland에 새 집을 구입했습니다.
"우리는 다른 사람의 아파트를 임대하고 모기지를 지불하는 데 지쳤습니다."라고 그녀는 설명합니다. 게다가 그녀의 남편은 베테랑이었으므로 그들에게 추가적인 모기지 대출 기회를 제공했습니다. 자신의 집을 소유한다는 자부심은 그만한 가치가 있다고 Pecknold는 말합니다. 하지만 쉽지만은 않았습니다.
"예상하지 못한 비용이 많이 발생했습니다."라고 그녀는 말합니다. 모기지 외에도 Nederland의 높은 고도와 추운 겨울로 인해 폐쇄 비용, 보험, 재산세, 무거운 프로판 및 전기 요금이 있었습니다. "처음 몇 년 동안 우리는 겨우 손익분기점을 넘지 못했습니다."라고 Pecknold는 인정합니다.
신중한 예산 책정은 Pecknolds가 상환 계획을 최상으로 유지하는 데 도움이 되었지만 많은 비상 자금을 조성하기에 충분하지 않았습니다. 2020년 봄, Pecknold는 코로나바이러스 팬데믹이 닥쳤을 때 새로운 일자리를 찾고 있었고 많은 기업이 고용을 동결해야 했습니다.
“지금 솔직히 말하면 재정적 미래가 매우 불안합니다. 집을 팔고 더 단순하게 사는 것에 대해 이야기를 나눴습니다.” 그녀가 말합니다. 하지만 집을 포기하는 것은 쉽지 않습니다. “우리는 조만간 아이를 갖기를 바랐습니다.” 지금은 재정적인 이유로 보류되었습니다.
“다시 해야 한다면? 잘 모르겠습니다.”라고 Pecknold는 2016년에 집을 구입한 일에 대해 말합니다. “저금을 더 많이 하고 안전 담요를 조금 더 가질 수 있도록 조금 더 시간을 할애했을 것입니다.”
그럼에도 불구하고 두 주택 소유의 월별 부채 상환액과 학자금 대출의 균형을 맞추는 것은 가능하다고 Dixon은 말합니다. 비결은 현명한 예산 편성, 강력한 비상 저축 계획, 올바른 순서로 부채를 상환하는 데 있습니다.
학자금 대출을 받는 밀레니얼 세대의 상당수가 주택 구입을 연기하는 것을 선택하고 있지만 월별 학자금 대출 상환을 마칠 때까지 기다릴 필요는 없습니다. 모기지론은 대출 금액만 보지 않기 때문입니다. 그들은 귀하의 신용 보고서, 총 월 소득 및 소득 대비 부채 비율을 고려합니다.
"신용 점수가 우수하면 학자금 대출 부채에도 불구하고 모기지론에 대해 합리적인 이자율을 받을 수 있어야 합니다."라고 Dixon은 말합니다.
소득 대비 부채(DTI)는 월별 세전 소득에서 부채 상환에 지출하는 비율입니다. 여기에는 학자금 대출뿐만 아니라 자동차 대출, 신용 카드 결제 등이 포함됩니다. 따라서 월 소득이 $4,000이고 학자금 대출 상환금으로 매월 $400를 지불하고 월 $1,200의 모기지 상환액이 예상된다면 DTI는 1600/4000 또는 40%입니다.
모기지 대출 기관은 수용 가능한 DTI를 어떻게 생각하는지에 따라 다르지만 소비자 금융 보호국은 대부분의 차용인이 적격 모기지를 받을 수 있는 가장 높은 DTI로 43%를 제공합니다. 적격 모기지(Qualified Mortgage)는 안정성을 높여주는 특정 보호 장치가 있는 모기지론입니다.
신용 카드 부채와 같은 소비자 부채를 상환하거나 소득을 늘리거나 예상 모기지 상환액을 낮추기 위해 더 높은 계약금을 올려 DTI를 낮출 수 있습니다.
이미 모기지가 있고 최소 지불금을 내기 위해 고군분투하고 있다면 Dixon은 Pecknold가 주택 소유 초기에 했던 것처럼 예산 편성에 대해 진지하게 생각하는 것을 권장합니다. 매달 모든 가계 지출을 기록하십시오. 돈이 어디로 가는지 파악하고, 불필요한 지출을 없애고, 이러한 지불에 사용할 여분의 현금을 확보하십시오.
Pecknold는 또한 역사적으로 낮은 모기지 이자율을 활용하기 위해 모기지 재융자를 고려할 수 있다고 말합니다. 그녀가 최근 취한 조치로 월 모기지 상환액에서 $350를 할인받았습니다.
개인 금융 전문가이자 학자금 대출 부채 파괴의 저자인 Anthony O'Neal은 가장 먼저 해야 할 일을 말합니다. 그는 부채에 대해 공격적인 태도를 취하기 전에 비상 저축으로 최소 1,000달러를 저축할 것을 권장합니다. 완료되면 분류 모드로 들어갈 수 있습니다.
덜 악의적인 측면에서 "모기지는 학자금 대출보다 더 나은 부채입니다"라고 Dixon은 말합니다. 집은 시간이 지남에 따라 가치가 높아지므로 이자가 있어도 돈을 벌 수 있습니다. 학자금 대출? 별로. 그렇기 때문에 일반적으로 학자금 대출을 먼저 갚는 것이 우선이라고 Dixon은 말합니다.
다른 고려 사항은이자입니다. 학자금 대출은 일반적으로 모기지보다 이자율이 높기 때문에 주머니에서 돈을 더 빨리 빨아들입니다. 연방 학자금 대출에 대한 용서 프로그램이 존재하지만 가능성은 희박합니다. 2019년 데이터에 따르면 신청자의 99%가 거부되었습니다. "나는 가능성을 기다리지 않을 것입니다."라고 O'Neal은 말합니다.
대신 그는 모기지 상환에 대해 공격적으로 접근하기 전에 가장 작은 것부터 큰 것까지 학자금 대출을 공격할 것을 권장합니다. "부채 눈덩이"라는 전략입니다. 이론:작은 성공을 거두면 예산을 계속 유지하려는 동기가 유지된다고 O'Neal은 설명합니다.
신용 기록에 따라 졸업생은 학자금 대출 부채를 낮은 이자율로 재융자하여 월 상환액을 낮출 수도 있습니다.
학자금 대출 상환과 마찬가지로 은퇴를 위한 저축도 모기지 상환보다 먼저 이루어져야 한다고 O'Neal은 말합니다. 은퇴 계좌는 평생 동안 부동산보다 더 많은 수익을 올리기 때문이라고 그는 설명합니다.
Dixon은 다음과 같은 우선 순위를 제안합니다. 먼저 고용주의 매칭을 받기 위해 401(k)에 충분히 기여하기 시작하십시오. 둘째, 학자금 대출 상환에 노력하십시오. 그 후에야 모기지 상환액을 초과 달성하기 시작해야 합니다.
"401(k) 일치는 추가 수입을 나타냅니다."라고 그녀는 말합니다. "당신은 그것을 활용하고 있는지 확인하고 싶습니다."
현재 모기지 보험에 가입하고 있다면 매달 집에 더 많은 돈을 투자해야 한다는 주장이 있을 수 있습니다. 집에 일정 비율의 자산이 있으면 보험을 해지할 수 있기 때문입니다(당신이 아니라 대출 기관을 보호함).
“401(k)에 이미 충분히 기여하여 고용주의 100%를 받고 [그리고 학자금 대출을 상환했다면] 모기지에서 매월 100달러를 받는 것이 다음보다 더 나을 것입니다. 연간 401(k) 기부를 최대한 활용하세요.”라고 Dixon은 말합니다.
코로나바이러스 전염병과 뒤이은 경제 위기로 인해 연방 학자금 대출 상환이 2020년 말까지 중단되었습니다. 모기지나 다른 지출을 위해 추가 현금을 빼돌리고 싶은 마음이 들 수 있지만 Dixon은 주의를 당부합니다.
“그 돈은 옆에 두십시오. 이자가 다시 발생하기 전에 그 원칙을 더 많이 갚을지 아니면 다른 재정적 목표에 사용할지 여부는 나중에 결정할 수 있습니다.” 관용은 모두에게 공짜가 아니라 기회라고 Dixon은 말합니다.
예상치 못한 비용이 발생할 때마다 신용 카드 빚을 지게 될 수도 있습니다. 그렇다면 지금이 비상 저축을 쌓을 수 있는 기회가 될 수 있다고 Dixon은 권장합니다. 학자금 대출을 없애겠다고 결심했다면 앞서 나갈 수 있는 기회입니다.
어느 쪽을 선택하든 그녀는 "미래의 자신이 고마워할 것입니다."라고 말합니다.
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