부동산을 임대하면 엉클 샘에게 친숙한 퇴직 소득원을 만들 수 있습니다. 연방 세법은 집주인을 위한 공제로 가득 차 있으며 2017년 세법은 많은 집주인이 스케줄 E 임대 소득에 대해 취할 수 있는 새로운 상각을 만들었습니다.
새로운 세금 감면은 "통과 법인"의 개인 소유자에 대한 특별 20% 공제에 해당됩니다. 자영업 개인 및 S 기업, 파트너십 및 LLC의 소유자는 이제 적격 사업 소득 또는 QBI의 20%를 상각할 수 있습니다.
QBI는 할당 가능한 소득 몫에서 무역이나 사업에서 공제액을 뺀 것입니다. 공동 신고의 경우 $321,400, 단일 신고의 경우 $160,700를 초과하는 QBI 공제 전에 과세 대상 소득을 보고하는 개인에게는 특별 규칙 및 제한 사항이 적용됩니다.
미국 회계사 협회(National Society of Accountants)의 등록 대리인이자 회장인 Joel Grandon에 따르면 QBI 규칙은 2017년 세법에서 가장 다루기 힘든 조항 중 하나입니다. 귀하의 부동산 임대 활동이 거래인지 사업인지 여부를 결정하는 데 있어 안전하고 충족하기 어려운 엄격한 규칙은 없습니다. Grandon은 훌륭한 세무 대리인에게 조언을 구하는 것이 가장 좋습니다.
임대 소득을 QBI로 인정하는 두 가지 방법이 있습니다. 첫 번째 방법은 임대 활동이 무역 또는 비즈니스 수준으로 상승하는 경우입니다. 이 결정은 납세자의 특정 사실과 상황에 따라 다릅니다. 일부 관련 요소는 부동산 유형(주거 또는 상업용), 임대인 또는 그의 대리인이 일상적으로 관여하는 정도, 임대 기간 및 임대 횟수입니다.
임대 소득을 QBI로 인정하는 두 번째 방법은 IRS 세이프 하버를 충족하는 것입니다. 1년에 최소 250시간을 부동산 소유주, 직원 또는 독립 계약자의 활동에 할애해야 합니다. 수리, 세입자 서비스, 자산 관리, 광고, 임대료 징수, 임대 협상 및 근로자 감독에 소요된 시간. 자금 조달, 장기 자본 개선 건설, 부동산을 오가는 운전 시간은 포함되지 않습니다.
세이프 하버를 사용하는 납세자는 IRS 수익 절차 2019-38에 설명된 대로 엄격한 기록 보관 요건을 충족하고 보고서에 연간 명세서를 첨부해야 합니다. 세이프 하버를 만나면 임대 활동을 QBI 목적을 위한 비즈니스로 취급할 수 있습니다.
일련의 모범 사례를 따르면 세금 감면을 강화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 세이프 하버의 엄격한 최소 250시간 및 엄격한 기록 보관 요구 사항 때문에 Grandon은 판례법의 거래 또는 비즈니스 표준을 충족하는 것이 더 쉬울 수 있다고 말합니다. 이는 항상 활동에 많은 시간을 할애해야 하는 것은 아닙니다. 각 납세자의 사실에 따라 다르므로 실질적으로 250시간 미만으로 근무하면서 사업을 계속할 수 있습니다.
Grandon은 임대 활동을 사업으로 취급하려는 사람들에게 다음 모범 사례를 따르도록 조언합니다. 활동에 대해 별도의 은행 계좌를 유지하십시오. 귀하의 시간과 귀하가 건물에서 일하기 위해 지불하는 모든 사람의 시간과 함께 작업에 대한 설명을 추적하십시오. 경비 영수증을 보관하고 재산에 보험을 드십시오. 그리고 1월 31일까지 서비스에 대해 연간 $600 이상을 지불하고 법인이 아닌 사람에게 1099 양식을 보내십시오. IRS에 1099의 사본을 제출하십시오.
임대 주택을 하나만 소유하고 있는 경우 QBI 휴식 자격을 얻을 수 있습니까? 모든 집주인의 세금 공제 가이드의 저자 Steve Fishman (Nolo, $40) 사실과 상황에 따라 예라고 말합니다. Fishman은 소득을 창출한 임대 부동산을 소유하고 있다면 20%의 상각을 하게 될 것이라고 말합니다. 그러나 그는 소유하고 있는 임대 부동산이 많을수록 무역/비즈니스 주장이 더 강해질 것이라고 인정합니다.
임대 소득을 QBI로 취급하고 20% 공제를 받아도 1040 보고서에서 임대 소득을 보고하는 방식은 변경되지 않습니다. 부동산 임대 소득은 일반적으로 스케줄 E에 따라 보고됩니다. 또한 임대 소득에는 일반적으로 자영업세가 부과되지 않습니다. 자격이 되는 경우 2019 양식 1040의 10행에서 20% QBI 공제를 받고 과세 소득에 따라 양식 8995 또는 8995-A를 첨부합니다.